MERCATO IMMOBILIARE: Torna il segno meno ma il calo delle compravendite si sta attenuando

Se è vero che le apparenze ingannano, l’aumento dell’1,6% registrato dal mercato delle compravendite immobiliari durante il primo trimestre del 2014 non avrebbero dovuto generare troppa euforia. Sicuramente il settore immobiliare aveva bisogno di una sferzata di positività ma come già detto in precedenza, questa ripresa risultava gonfiata soprattutto dagli effetti dello slittamento ai primi mesi del 2014 della stipula degli atti di compravendita, al fine di avvalersi del più vantaggioso regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in vigore dal 1° gennaio 2014. Si tratta di una premessa fondamentale che ridimensiona la ripresa riscontrata ad inizio 2014, fornendoci un’importante chiave di lettura dell’analisi del II trimestre del 2014 condotta dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2014 presenta nuovamente un segno negativo, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a -3,6%. Un dato negativo, che negativo non è, infatti il calo delle compravendite, se confrontato con i valori registrati nei trimestri antecedenti quelli interessati dall’effetto del nuovo regime fiscale, risulta attenuato in tutti i settori.

Analizzando i volumi di compravendita e le rispettive variazioni di tendenza riguardanti il settore residenziale, il -1% registrato nel II trimestre dell’anno corrente dimostra un’attenuazione del calo delle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2013. A testimonianza della graduale inversione di tendenza, le compravendite di abitazioni nelle città capoluogo sono in rialzo, registrando un +1,8%.

Purtroppo per il settore commerciale, terziario e per le pertinenze, vale a dire cantine, garage e posti auto, il calo si accentua superando il 5%, mentre il settore produttivo torna ampiamente positivo registrando rispetto al II trimestre 2013 un +10,3%.

Anche se il mercato immobiliare è ancora contrassegnato dal segno negaativo e dal 2006 ad oggi la perdita di compravendite accumulata complessivamente ammonta quasi al 53%, dopo il picco negativo dell’ultimo trimestre 2012 che ha toccato il -29,6%, nel 2013 il calo si è attenuato e nel I trimestre 2014 è ricomparso il tanto atteso segno positivo per le compravendite di immobili sia residenziali che commerciali, produttivi e terziari. Anche se nel II trimestre dell’anno corrente è ricomparso il segno negativo, i valori risultano comunque attenuati rispetto al 2013, facendo ben sperare in una lenta e graduale ripresa.

Analizzando l’andamento del mercato delle compravendite di immobili residenziali per le varie aree geografiche del Paese, rispetto allo stesso periodo del 2013, troviamo una maggiore flessione delle compravendite di abitazioni al Sud, dove nel II trimestre 2014 si è registrato un -4,3%, mentre il calo si attenua al Nord con un -0,3%, mentre al Centro le compravendite di immobili residenziali sono in aumento con un +1,7%.

Distinguendo il mercato nei capoluoghi da quello nei Comuni minori è possibile notare una carta variabilità dei dati rispetto a quelli raccolti a livello a nazionale. Nei capoluoghi, infatti, le compravendite registrano un +1,8% rispetto al II trimestre 2013. Valore positivo ridimensionato rispetto al +8,8% registrato nel I trimestre 2014, imputabile, come già spiegato, soprattutto al rinvio di parte dei rogiti ai primi mesi del 2014. I Comuni minori, invece non riescono a mantenere il segno positivo registrato nel I trimestre dell’anno e le compravendite immobiliari passano da +1,7% a -2,4%. Al Sud il segno meno contraddistingue sia i capoluoghi che i Comuni minori, mentre al Centro registrano entrambi valori positivi anche se più marcati per i capoluoghi, solo al Nord si registra una discrepanza con i capoluoghi in ripresa e i Comuni minori in calo.

Analizzando l’andamento del mercato immobiliare delle compravendite di abitazioni nelle metropoli troviamo una situazione analoga a quella osservata su base nazionale. Nelle otto maggiori città italiane per popolazione, Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze, si registra un aumento delle compravendite complessivamente del 3,8%, mentre nelle rispettive province si registra un -1,2%. Le città che mostrano la maggior ripresa sono Firenze (+12,6%), Bologna (+10,8%) e Genova (+10,3%), ma i valori sono positivi anche a Roma e Milano, che registrano il più alto numero di compravendite e segnano rispettivamente +3,9% e +6,9%, dimostrando una ripresa rispetto al II trimestre 2013. Milano in particolare conferma il segno positivo per il quarto trimestre consecutivo. Palermo con un +7% registra il primo tasso positivo dal 2012, mentre Torino e Napoli sono le uniche in calo rispettivamente con -5,5% e -6,3%. Nella provincia delle principali città si registra un calo delle compravendite di abitazioni del 1,2%, valore più contenuto rispetto al dato nazionale dei soli non capoluoghi che segnano -2,4%. A contare le perdite maggiori l’hinterland di Bologna (-6,7%) e di Genova (-4,8%), mentre troviamo flessioni più contenute in provincia di Milano, Torino e Palermo. In ripresa rispetto allo stesso periodo del 2013, il mercato delle province di Napoli, Roma e Firenze che in quest’ultimo caso arriva quasi al +10%.

Per quanto riguarda i settori non residenziali, nel II trimestre 2014 il settore commerciale risulta in calo del 5,1%, il settore terziario del 6,9%, mentre le compravendite di immobili del settore produttivo registrano un +10,3%, quindi in netta ripresa rispetto al II trimestre 2013. Dal 2004 ad oggi, il settore commerciale e terziario hanno mostrato la maggiore contrazione con un mercato delle compravendite più che dimezzato.

Il settore commerciale, in particolare, è in calo dalla fine del 2011, ad eccezione dei valori positivi registrati nel I trimestre 2014, ma nel II trimestre torna in calo del 5,1%. La flessione riguarda tutte le aree italiane, con una diminuzione maggiore al Sud -9%, lievemente attenuata al Centro con un -8,8%, mentre al Nord permane il segno meno ma il calo è solamente dello 0,7%. Se dal II trimestre 2004 ad oggi le compravendite del settore commerciale del Paese sono diminuite del 57,2%, ad aver subito le maggiori perdite sono il Nord (-59,7%) e il Centro (-57,1), mentre al Sud la flessione risulta attenuata (-5,3%). Le otto principali province registrano complessivamente una ripresa del 4,3% rispetto al II trimestre 2013, in controtendenza rispetto al dato nazionale e all’andamento nelle macro aree del Paese. Questo dato positivo è frutto dei netti rialzi registrati nel settore commerciale di Milano (+20,1%), Genova (+34,6%), Torino (+12,5%) e Firenze (+0,3%). Prosegue, invece, il calo a Roma (-7,4%), mentre le metropoli che avevano segnato una ripresa nel I trimestre dell’anno corrente tornano a vedere il segno meno: Bologna -2,6%, Napoli -8,4% e Palermo -19,5%.

Più decisi segni di miglioramento arrivano dal settore produttivo, riguardante capannoni e industrie, che registra una ripresa del 10,3%, in controtendenza rispetto a tutti gli altri settori immobiliari. Le aree trainanti del settore risultano essere il Nord e il Centro che registrando rispettivamente un aumento delle compravendite pari al 16,2% e al 9,1%, vanno a compensare la flessione registrata al Sud pari a -8,5%, con intensità in diminuzione. Nel II trimestre 2014, nelle otto principali città Italiane si sono registrate 500 transazioni di immobili del settore produttivo, con un aumento dell’8,2% rispetto allo stesso periodo del 2013, grazie a Torino, Genova, Napoli, Palermo e Bologna in crescita che compensano i dati negativi registrati a Firenze (-7,4%), Roma (-6,7%) e Milano (-1,3%).