MERCATO IMMOBILIARE: Torna il sereno soprattutto nel settore residenziale

Secondo i dati riportati dalla nota trimestrale dell’OMI, dopo 7 anni contrassegnati da un incessante calo, nel 2014 le compravendite immobiliari tornano a registrare il segno positivo, grazie soprattutto al rialzo del settore residenziale. Complessivamente nel 2014 le compravendite immobiliari hanno visto un aumento dell’1,8% rispetto al 2013, dato positivo consolidato anche dall’ultima rilevazione del IV trimestre 2014. Il +5,5% relativo all’ultima parte dell’anno appena concluso, infatti, ha confermato gli andamenti positivi già evidenziati nelle precedenti note trimestrali, con l’unica eccezione del secondo trimestre, caratterizzato dal segno negativo.

Leader della ripresa il settore residenziale, che nell’ultimo trimestre 2014 segna un aumento del 7,1% rispetto allo stesso periodo del 2013, arrivando a registrare su base annua un +3,6%. Per quanto riguarda le pertinenze, il calo registrato nella prima metà dell’anno è stato compensato dall’aumento del 4,1% dell’ultimo periodo, con una variazione annua del +0,3% a conferma della sensazione che il settore casa stia tornando a riscuotere interesse, coinvolgendo piano piano anche le pertinenze.

Anche se si parla di numeri ridotti, segnali di risveglio arrivano anche dal settore commerciale che, chiudendo il 2014 con un aumento del 14,1%, compensa le perdite del primo semestre, portando il dato complessivo a +5,7%; e dal settore produttivo che, con un +10,4% del secondo trimestre, arriva ad un aumento complessivo del 3,6%. Il terziario, invece, non mostra segnali di ripresa registrando un -4,6% su base annua, ma i dati trimestrali mostrano una graduale riduzione delle perdite fino ad arrivare ad un +0,3% di fine anno.

I segnali di risveglio del mercato immobiliare registrati in tutta l’Italia nella seconda parte del 2014 spingono a essere ottimisti, ma l’andamento non è uniforme in tutte le macrozone del Paese. I maggiori segnali di ripresa arrivano dal Centro, che registra un aumento delle compravendite del 9,3%, che raggiunge il 14,6% a livello dei soli capoluoghi. Bene anche al Nord, con un significativo aumento delle compravendite del 7,5%, che nelle maggiori città arriva al 12,5%. Spostandosi al Sud troviamo una situazione abbastanza stabile, ma non ancora marcatamente positiva con un aumento delle compravendite solamente dello 0,6%.

Roma si fa portavoce del grande miglioramento registrato nell’Italia centrale, con risultati molto positivi per tutto il 2014 che hanno portato ad un aumento annuale del 13,9% per la Capitale e ad un +3,6% in provincia.

Anche Bologna ha mostrato decisi segnali di ripresa per tutto il 2014 con il più significativo incremento annuo del 18,5%. L’ultimo quadrimestre dell’anno passato ha visto un aumento delle compravendite residenziali del 18%, mentre in provincia si trovano risultati attenuati ma comunque positivi, soprattutto a fine anno con un +8,2%, mentre l’incremento annuale si attesta su +2,1%.

Andamento altalenante per il mercato di Torino, che chiudendo il 2014 con un +17,6% va a compensare i periodi di calo e raggiunge una crescita annuale del 5,5%. Situazione analoga anche in provincia, con un aumento su base annua del 2,6%.
Tra le grandi città, Napoli è l’unica che, nonostante la chiusura del 2014 con un aumento delle compravendite del 17,6%, non è riuscita a compensare i precedenti cali, registrando complessivamente un -3,7% su base annua. Al contrario, in provincia si sono registrati solamente valori positivi con una crescita annuale del 5,2%.
Genova chiude il 2014 con una crescita del 13,9% che su base annua raggiunge addirittura il 15%. Valori attenuati in provincia con una crescita annuale complessiva del 6%.
Firenze, in crescita dall’ultima parte del 2013, continua il suo percorso di risalita con un +10,2% di fine 2014 e un +13,3% su base annua. Risultati analoghi si registrano anche in provincia con una crescita annuale del 12%.
Milano mostra un andamento un po’ differente, con una crescita, registrata per tutto il 2014, ma in maniera più contenuta rispetto agli altri capoluoghi, arrivando a chiudere il 2014 con un +3,2%. Abbastanza buona la crescita annuale che raggiunge il 5% in città e il 2,1% in provincia.
Palermo conclude il 2014 con un timido +1,5%, che a livello annuale si fa più deciso arrivando ad un +4% delle compravendite, mentre in provincia troviamo una leggera flessione.

In crescita anche le vendite di abitazioni per la sola nuda proprietà, con un +10,1% di fine 2014. Nel corso dell’anno sono state registrate 21.108 transazioni, con un aumento complessivo annuale dell’1,5%, che arriva al 3,3% nei capoluoghi e scende allo 0,6% nei comuni minori.

A crescere non sono solamente le compravendite residenziali, anche i mutui ipotecari concessi per l’acquisto di una casa hanno visto un aumento del 12,7% rispetto al 2013. Durante l’anno scorso sono stati erogati prestiti per 19,3 miliardi di euro, il 10% in più ovvero circa 2 miliardi di euro in più rispetto al 2013. Allo stesso tempo sono diminuiti i tassi d’interesse, -0,5% rispetto al 2013, l’importo medio erogato per abitazione, circa 3.000 euro in meno rispetto all’anno prima, e la rata mensile iniziale che ha visto una diminuzione del 7% rispetto al 2013. Nel 2014 troviamo un tasso di interesse medio nazionale riferito alla prima rata di pagamento del mutuo pari a 3,4%; un capitale medio erogato per un’abitazione pari circa a 119.000 euro e una rata mensile iniziale, in media nazionale, pari a 631 euro. Nel 2014, il 40,6% delle abitazioni acquistate da persone fisiche hanno richiesto l’accensione del mutuo, il 3% in più rispetto al 2013. La situazione risulta circa omogenea nelle differenti aree geografiche del Paese.

Analizzando le compravendite immobiliari concluse nel 2014 si trova un margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore stabile al 16,1%. Resta praticamente invariato anche il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile che si aggira attorno ai 9,5 mesi.