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12/04/2016

MERCATO DEGLI IMMOBILI ALL’ASTA: INCENTIVI E RIFORME

Il mercato degli immobili all’asta è un mondo di cui si sa ancora poco: che cos’è un’asta immobiliare? Come funziona? Quali novità ci sono al riguardo con la Legge di Stabilità 2016?

A gennaio, il Centro Studi Sogeea sulle aste immobiliari ha emesso il suo rapporto semestrale secondo il quale le compravendite immobiliari nazionali avvenute tramite asta si sono ridotte, da 30.746 a 28.672, ovvero il 4,8% sul totale nazionale di immobili compravenduti nel Paese nel 2015, con una concentrazione nel nord Italia che rappresenta più della metà degli immobili all’asta, 16.391.
Nel 2015, l’Emilia-Romagna segna 1.879 immobili compravenduti all’asta, ovvero il 6,5% sul totale delle compravendite tramite asta, nonché lo 0,3% sul totale di immobili compravenduti in Italia nel 2015.
Il mercato degli immobili all’asta è una realtà piuttosto recente, causata dalle difficoltà economiche della gente che stenta a pagare le rate del mutuo mese per mese.
Questo calo nelle compravendite tramite asta è un altro segno della lenta ripresa economica dell’Italia: le persone che si trovano in difficoltà finanziarie stanno diminuendo e gli istituti di credito sono meno “aggressivi” nei confronti dei meno abbienti. Infatti, le banche sono consapevoli che i valori degli immobili sono drasticamente calati e che un’asta non li farebbe rientrare dei capitali erogati.

Che cos’è un’asta immobiliare e come funziona?

Per asta immobiliare s’intende un’attività processuale che ha luogo presso l’ufficio aste giudiziarie dei tribunali di cui è responsabile il giudica fallimentare che dispone la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di un soggetto insolvente o fallito, per ottenere la liquidità necessaria al pagamento dei suoi debiti.
Le aste giudiziarie possono svolgersi attraverso tre modalità:

  • vendita all’incanto;
  • vendita senza incanto;
  • vendita a trattativa privata (riversata a beni mobili di piccolo valore).

Sia la vendita all’incanto che senza incanto prevedono una gara in udienza davanti al giudice per l’ottenimento del bene.
Nella vendita senza incanto chi presenta un’offerta non ha la possibilità di revocarla, e se è presente un solo offerente, egli è tenuto ad acquistare il bene pena la perdita della cauzione versata.
Nella vendita con incanto, invece, se non ci si presenta alla gara e vi è un unico offerente, la perdita corrisponde solo ad un decimo della cauzione versata.
La differenza sostanziale fra le due modalità, però, è che nella vendita con incanto è possibile fare un’offerta, anche se non si è preso parte alla gara, nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione; tale offerta viene presa in considerazione soltanto se supera di un quinto la cifra raggiunta nella gara, e anche se viene versata una cauzione doppia rispetto a quella pagata dall’offerente presente all’udienza.

Alle aste giudiziarie possono partecipare tutti i cittadini, anche chi non è rappresentato da un legale, tranne il debitore esecutato.

Quali sono le ultime novità sulle aste immobiliari?

Prima di procedere è necessario chiarire che la situazione economico-finanziaria nazionale e le relative ricadute sul mercato immobiliare e sul settore creditizio, pur evidenziando segnali positivi, confermano la sofferenza bancaria che ha segnato oltre 200 miliardi di euro (secondo ABI) e un andamento delle procedure esecutive immobiliari che tra il 2013 e il 2015 si è stabilizzato su quota 270mila. Inoltre, è da tener presente anche il rapporto sofferenze/prestiti che nel 2015 ha superato il 12% tra le imprese edilizie, contro una media generale del 4% (secondo Bankitalia).

Le iniziative governative più recenti al riguardo sono:

  • la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 50% dell’Iva pagata per l’acquisto, eseguito nel 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute da imprese costruttrici;
  • l’assoggettamento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per gli acquisti di immobili effettuati nel 2016 nell’ambito di un’esecuzione immobiliare a condizione che l’aggiudicatario li rivenda entro due anni.

In merito all’ultimo punto, l’iniziativa toccherà anche i privati i quali potranno godere di uno sconto sull’imposta di registro per gli immobili comprati all’asta destinati ad essere prima casa. È l’effetto della norma sull’imposta di registro contenuta nel decreto sulle banche (Dl 18/2016) che si appresta a divenire legge.
Lo sconto sull’imposta di registro era stato inizialmente concepito per le imprese, ed ora verrà esteso anche ai privati. L’imposta di registro ipo catastale viene fissata a 200 euro, quindi non viene più calcolata proporzionalmente al 9% del valore della compravendita.
Inoltre, se l’acquirente è un’impresa, questa sarà tenuta a rivendere l’immobile entro due anni dall’acquisto all’asta.
Per i privati, invece, i requisiti devono stare alle condizioni stabilite per l’agevolazione fiscale sulla prima casa, quali:

  • sono esclusi gli immobili di lusso;
  • l’immobile dev’essere situato nel medesimo Comune in cui risiede l’acquirente o dovrà trasferirvi la residenza entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente deve adibire l’immobile a prima casa e non deve possederne altri con cui ha usufruito dell’agevolazione o, in tal caso, dovrà cederne la proprietà entro un anno.

La disposizione che offre lo sconto sull’imposta di registro a 200 euro, però, ha effetto temporaneo e quindi valida solo per gli atti che verranno emessi entro il 31 dicembre 2016.

Altre iniziative del governo sono:

  • la possibilità, per i partecipanti ad una vendita giudiziale, di offrire un prezzo inferiore fino al 25% rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita;
  • l’art.120-quinquiesdecies dello schema di Dl.n.256 attualmente in esame al Parlamento e che si riferisce alla decisione, da parte del mutuatario inadempiente, di evitare l’esecuzione immobiliare e vendere volontariamente il bene ipotecato a fronte dell’impegno della banca finanziatrice a stralciare l’eventuale differenza che dovesse risultare insoddisfatta dal ricavato. A situazione inversa, ovvero se il valore di vendita è superiore al debito, la differenza resterebbe al mutuatario.

La pratica sopra descritta viene chiamata “vendita assistita” e avviene su base volontaria: il proprietario deve decidere liberamente di vendere il bene e acconsente, di solito, all’iniziativa se la Banca lo libera, in via definitiva, dal debito anche nel caso in cui il ricavato dalla vendita del bene non coprisse l’intera cifra.

In attesa che la norma venga chiarita in via definitiva, non mancheranno ulteriori chiarimenti sul mondo delle aste immobiliari.