Nomisma, Il Rapporto sul Mercato Immobiliare

E’ uscito il 13 luglio un interessante Rapporto di Nomisma, famosa società di rilevazioni macro economiche, sull’andamento del mercato immobiliare in questo primo semestre del 2012.
I dati rilevati hanno evidenziato una ulteriore contrazione del settore che chiuderà l’anno con una diminiuzione del numero di compravendite compreso tra il -5% ed il -11%
Si torna ai livelli di metà anni ’90 con due dati peggiorativi: il numero di famiglie è ben superiore ora rispetto a quegli anni e la soglia di finanziarizzazione è molto superiore ora rispetto a circa 20 anni fa. Cosa vuol dire questo? Che di margini per rivedere una ascesa del mercato non ce ne sono ed anzi, siamo ben dentro questa spirale recessiva, senza sapere se e quando vedremo nuovamente la luce.

Due le cause principali che hanno portato a questa situazione:

1. la contrazione dei prezzi occorsa tra il 2007 ed oggi non è minimamente paragonabile alle percentuali di discesa che ha evidenziato il mercato. Occorrerebbe che i prezzi di abitazioni, negozi ed uffici prendessero una decisa virata verso il basso per poter riattivare con conretezza la domanda di casa che, come vedremo, è ancora sostenuta.
2. la stretta creditizia che quasi tutti gli istituti di credito hanno praticato sul settore immobiliare (erogazione dei mutui) è l’altro grande problema irrisolto di questi tempi. L’ampissima discesa -47% delle erogazioni di mutuo rispetto allo stesso periodo del 2011 è si figlia di una crisi economica che sta mettendo in ginocchio molte famiglie, ma anche e soprattutto di una NON VOLONTA’ da parte degli istituti di credito a sostenere il settore.

Ma come potrebbero scendere i prezzi delle case?

La caratteristica parcellizzazione del ns.mercato immobiliare in cui, praticamente, ogni famiglia è proprietaria di casa causa una stagnazione dei cambiamenti. Quale famiglia infatti, sarebbe disponibile a “svendere” il proprio unico immobile? Il trend è quello di rimanere sulle proprie posizioni anche di fronte ad una domanda cambiata e meno facoltosa di qualche anno fa. Questo, di fatto, ingessa il mercato che non risponde alle mutate condizioni dei richiedenti.
Dai piccoli proprietari quindi può arrivare solo un contributo sul mercato di sostituzione: vendo per poi ricomprare qualcosa d’altro più adatto alle rinnovate personali esigenze. In questo caso la disponibilità a vendere ad un prezzo decisamente più basso dei valori di mercato di qualche anno fa c‘è perchè si troverà una abitazione in acquisto che avrà subito la stessa svalutazione.
Non saranno i privati a causare quel calo dei prezzi delle case ormai necessario per assistere ad una ripresa dei volumi del compravenduto. Il meccanismo potrebbe essere, invece, innescato dai grandi proprietari, dai soggetti istituzionali interessati dalle dismissioni immobiliari e dalle scelte che faranno gli istituti di credito. Se grandi masse di proprietà immobiliari saranno rese disponibili a prezzi decisamente più bassi, l’effetto sarà quello di creare una spirale ribassista delle quotazioni. Se, ad esempio, una determinata proprietà pubblica fosse messa in vendita ad un 20-30% meno dei valori attuali, ciò vorrebbe dire che gruppi immobiliari o imprese edili interessate a quella proprietà potranno poi immettere sul mercato case, uffici, negozi a prezzi sostanzialmente del 20-30% inferiori.

Non sarà facile concretizzare questo passaggio, ma è anche compito di una Amministrazione Pubblica sostenere un settore che rappresenta una fetta consistente del PIL italiano.

Va detto che risulta anche necessario che gli Istituti di Credito riprendano seriamente a credere nel settore dell’ergoazione dei mutui. Tornare a finanziare, realmente, una domanda ancora viva (da un’indagine di Nomisma emerge chiaramente che la propensione all’acquisto di casa da parte delle famiglie italiane nei prossimi anni c‘è ed è anche sostenuta) sarebbe l’altro tassello mancante per tornare a vedere il segno più del numero di compravendite.