OMI E ABI CERTIFICANO: IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE È IN COSTANTE CRESCITA

Sorprende ancora una volta il mercato immobiliare residenziale italiano che, in termini di numero di compravendite di abitazioni effettivamente portate a termine nell’anno solare 2016, fa uno strepitoso scatto in avanti facendo segnare un +18,9% rispetto all’anno precedente. A certificare la validità di questi dati è il Rapporto immobiliare residenziale 2017, avente come soggetto di studio il trend del mercato del mattone nell’anno 2016, redatto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’ABI, ovvero l’Associazione Bancaria Italiana.

Continua dunque il trend positivo, anzi si impenna la curva rappresentante gli ultimi anni del mercato abitativo italiano: questo +18,9% arriva dopo anni di crescita, seppur più limitata, in cui si sono registrati un +6,5% nel 2015 e un +3,5% nel 2014 (le percentuali sono sempre in riferimento al numero di compravendite dell’anno precedente).

Mercato immobiliare residenziale: la ripresa è reale.

Lo studio condotto da OMI e ABI allarga la forbice temporale fino agli anni pre-crisi immobiliare, mostrando che, dopo un lungo periodo di crisi che parte addirittura dal 2007, da qualche anno il mercato residenziale sembrerebbe essere tornato (il condizionale è ancora d’obbligo) in crescita costante, registrando, nel solo 2016, 533.741 unità immobiliari residenziali compravendute, dato che si traduce, come detto, in un +18,9% rispetto al 2015. In linea anche il mercato delle pertinenze, che mostra un aumento analogo a quello registrato per le abitazioni: +19%, anche se il tasso di crescita appare molto più accentuato nelle regioni settentrionali.

In ripresa appaiono anche il valore complessivo delle operazioni di cambio di proprietà portate a termine, che passa da 76 agli 89 miliardi di euro stimati per il 2016, con una crescita del 17,4%, e la superficie media delle abitazioni compravendute, che cresce leggermente dai 105,2 metri quadri del 2015 ai 106,6 del 2016.

Il mercato degli affitti.

Sempre contando sui dati offerti dal Rapporto immobiliare residenziale 2017, osserviamo come sia in crescita anche il mercato degli affitti: nel 2016, infatti, sono stati siglati 1.690.520 nuovi contratti di locazione, circa l’1,3% in più rispetto al 2015. Complessivamente, le abitazioni locate nel 2016 ammontano a circa il 5,6% dello stock potenzialmente disponibile (depurato cioè delle abitazioni principali).

In leggerissima crescita anche altri due dati relativi alle locazioni: la superficie media, che si aggira intorno ai 92 mq, e il canone annuo medio, con una media di 60,7 €/mq, in aumento dello 0,3% rispeto al 2015. Più del 50% del totale degli affitti siglati è registrato con contratti ordinari di lungo periodo, circa il 25% del mercato è costituito da contratti agevolati con durata superiore ai tre anni, seguono il segmento dell’ordinario transitorio, con un peso intorno al 17%, e la quota dei contratti agevolati stipulati con studenti, che è inferiore al 3%.

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Il mercato dei mutui.

Grande, grandissimo aumento della quota di abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario che, nel 2016, sono state ben il 27,3% in più rispetto al 2015, per la precisione 246.182 contro le 193.350 dell’anno precedente. Questo aumento nel numero di mutui prima richiesti e poi concessi è diretta conseguenza del calo costante del tasso d’interesse dei mutui, che nel 2016 è sceso fino a 0,44 punti percentuali, portandosi al 2,31%.

Indice “Affordability”.

L’indice di affordability, elaborato direttamente dell’Ufficio Studi ABI secondo le prassi metodologiche di matrice anglosassone, sintetizza l’analisi di vari fattori, tra cui il reddito disponibile, i prezzi delle case, l’andamento, i tassi di interesse sui mutui, che influenzano le possibilità per le famiglie di acquistare casa indebitandosi, descrivendone inoltre l’andamento.

Nel 2016 l’indice di affordability ha confermato il suo trend positivo già osservato negli anni precedenti al 2016, registrando un significativo miglioramento costante nel tempo che lo ha portato, nel II° semestre del 2016, a stabilire il nuovo massimo storico: secondo le prime proiezioni mensili, inoltre, a Marzo 2017 l’indice si sarebbe addirittura assestato sui valori di fine anno scorso, confermando che il miglioramento delle condizioni non è stato solo un picco fine a se stesso.

Ancora una volta la dinamica positiva è da ricondurre principalmente alla forte riduzione del costo dei mutui, specchio del calo del tasso d’interesse descritto in precedenza. Continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile.

Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in tutte le regioni ed inoltre sono 17 su 19 le regioni in cui nel 2016 l’indice ha registrato un massimo storico.