OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: Il 2014 si è chiuso consolidando la ripresa

Pubblicata l’ultima nota trimestrale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che prende in considerazione il quarto trimestre del 2014 effettuando una sintesi annuale dell’andamento del settore.

Il 2014 si è concluso confermando le buone speranze degli operatori del settore. Infatti, nel quarto e ultimo trimestre prosegue il trend di crescita già osservato nel terzo trimestre con un aumento del 5,5% del totale delle compravendite, rispetto all’ultimo trimestre dell’anno precedente. Il 2014 si chiude con una crescita dell’1,8%, con 920.849 compravendite immobiliari totalizzate. Torna quindi un segno positivo che non si registrava dal 2006.

Segno positivo che caratterizza in generale tutti i settori ma con ottimi risultati soprattutto per il settore residenziale, che rispetto al quarto trimestre 2013 ha registrato un aumento del 7%; per il settore delle pertinenze, che vede un aumento del 4,1% delle compravendite di immobili al servizio delle abitazioni come cantine, box e posti auto, e per il settore commerciale che registra la crescita maggiore del 14,1%. Anche su base annua predomina una crescita che esclude solamente il settore terziario, con un calo del 4,6%.

Rispetto al quarto trimestre del 2004, la pressoché costante contrazione del mercato ha dimezzato il numero di compravendite immobiliari. Nel 2013 le variazioni negative rallentano di intensità, fino ad invertire la spirale negativa nel primo trimestre 2014, seguito dal secondo trimestre negativo, per poi chiudere l’anno con un semestre all’insegna del consolidamento del rialzo.

Settore Residenziale
La ripresa registrata nel settore residenziale ha caratterizzato ogni macro area geografica del Paese, con risultati particolarmente positivi al Centro, dove le compravendite di abitazioni crescono del 9,3%; seguito dal Nord che registra un rialzo del 7,5% e dal Sud con il +4,7%. Come già si era evidenziato nel terzo trimestre 2014, il rialzo dei volumi di compravendita di abitazioni, registrato a livello nazionale, si presenta con segni tutti positivi quando si distingue il mercato nei capoluoghi da quello nei Comuni minori, anche se con differenti intensità a seconda delle aree geografiche. Infatti, nei capoluoghi le compravendite aumentano del 12,2%, mentre nei Comuni minori si apprezza una crescita ridimensionata con un rialzo del 4,7%, comunque in notevole recupero rispetto al precedente trimestre che vedeva un aumento del 2,8% delle compravendite. Il massimo rialzo si registra a livello dei capoluoghi del Centro, con un +14,6%, mentre nei Comuni minori il risultato migliore si registra al Nord con un rialzo del 5,5%. Su base annua, le compravendite di abitazioni risultano in aumento ovunque, tranne nei Comuni non capoluogo del Sud, stabili rispetto al 2013.

Anche nelle metropoli italiane si registra un marcato aumento delle compravendite di abitazioni che complessivamente tocca il +13,5%. Il rialzo si registra in tutte le grandi città e, nei Comuni minori, in quasi tutte le rispettive provincie con un aumento complessivo del 5,3%; fanno eccezione solamente le province di Milano in calo dello 0,2% e Palermo con il -6,3%. Tra le grandi città spicca l’aumento delle compravendite di abitazioni registrato a Roma, che ha toccato quasi il 20%; molto positivi i risultati anche a Bologna, Torino e Napoli con rialzi attorno al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%. Incrementi ridimensionati si registrano a Milano con un +3,2% e Palermo che registra un +1,5%. Milano, Genova, Bologna, Firenze e Roma hanno vissuto una costante crescita per tutto il 2014. Su base annua, l’unico risultato negativo si registra a Napoli, dove rispetto al 2013 le compravendite hanno visto un calo del 3,7%.

Osservando i Comuni della provincia delle principali città è possibile notare un aumento del 5,3% delle abitazioni compravendute, quindi superiore al dato nazionale dei soli non capoluoghi, che si attesta al +4,7%. I risultati migliori si registrano nella provincia di Firenze dove si registra una crescita del 19,7% e nella provincia di Genova con un rialzo del 13,2%. Rialzi tra il 7% e il 9% anche negli hinterland di Torino, Bologna, Roma e Napoli. In calo invece le provincie di Milano e Palermo come abbiamo già evidenziato.

Nuda Proprietà
Per quanto riguarda le compravendite per la sola nuda proprietà, nel 2014 si è registrato un aumento dell’1,5% rispetto al 2013, mentre confrontando l’ultimo trimestre 2014 con quello dell’anno precedente è possibile apprezzare un rialzo del 10,1% dei trasferimenti per la sola nuda proprietà. La crescita degli scambi del diritto di nuda proprietà risulta più accentuata nei capoluoghi dove si registra il +3,3%, rispetto ai Comuni minori che segnano il +0,6%.

Compravendite con Mutuo ipotecario
Le compravendite di abitazioni con mutuo con iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito, nel 2014, sono aumentate del 12,7% rispetto al 2013, per un capitale erogato che ammonta complessivamente a circa 19,3 miliardi di euro, con un aumento del 10%, in sostanza quasi 2 miliardi in più rispetto all’erogato nel 2013. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche ricorrendo al mutuo ipotecario è aumentata del 40,6%, il 3% in più rispetto al 2013. In calo di circa mezzo punto percentuale, invece, il tasso di interesse medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, che si attesta al 3,4%. La rata mensile iniziale del mutuo, nel 2014 vede un calo del 7% rispetto all’anno precedente, con una media nazionale che si attesta a 631 euro. Osservando le diverse aree geografiche del Paese, è possibile apprezzare dinamiche molto simili, con variazioni annuali non significativamente differenti, nonostante livelli di valore diversi. Nel 2014 tornano a salire solamente le compravendite ma prosegue il calo dei prezzi delle abitazioni in atto dal primo semestre del 2012.

Settori non residenziali
I segnali positivi caratterizzano anche gli altri settori non residenziali con il rialzo maggiore registrato per il settore commerciale, che vede un aumento delle compravendite del 14,1%. Di minore entità, invece, la crescita del settore produttivo con un +3,1% e terziario con un +0,3%. Il numero di scambi per questi due settori che hanno mostrato le maggiori sofferenze, nell’arco di una decina d’anni, si è praticamente dimezzato.

Il settore terziario, nell’ultimo trimestre 2014, ha mostrato notevoli variazioni nelle differenti aree geografiche. Al Sud si registra un forte recupero degli uffici con un rialzo del 16,8% rispetto all’ultimo trimestre 2013, mentre sono stabili al Nord e in forte calo al Centro. Su base annua, invece, il solo risultato positivo si registra al Sud con il +4%.

Il settore commerciale registra una crescita in tutte le aree geografiche del Paese, ma il risultato migliore si segna al Nord con un rialzo del 15,6%; segue il Centro con il + 14,6% e il Sud con il +11,2% rispetto all’ultimo trimestre 2013. Su base annua, permane il segno positivo in tutte le aree del Paese.