PREZZI IMMOBILI RESIDENZIALI, PRIMI SEGNALI POSITIVI DI UNA RIPRESA DEL MERCATO

Il mercato immobiliare, l’abbiamo potuto constatare con soddisfazione tramite i dati concessi dall’OMI, l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, negli ultimi trimestri è tornato stabilmente a crescere, in quanto a numero di compravendite portate a termine, sia nel settore residenziale – CLICCA QUI per l’analisi del III° trimestre 2016 – che nei vari settori commerciale, produttivo e terziario – CLICCA QUI per l’appofondimento. Per quel che riguarda il settore degli immobili ad uso abitativo, rimane la nota negativa dell’andamento dei prezzi:dopo un lungo calo durante il periodo di crisi immobiliare, che ha svalutato le nostre case in media del 20-25%, la discesa agli inferi si è arrestata, ma la tendenza è ad una continua, seppure lieve, diminuzione del prezzo medio degli immobili residenziali.

In realtà, secondo l’ISTAT, un primo segnale positivo si sarebbe avuto proprio nel III° trimestre dello scorso anno, comprendete quindi i mesi Luglio-Agosto-Settembre 2016. Ed effettivamente, rispetto al trimestre precedente del 2016, si è avuto un segno positivo dopo tanti, troppi, trimestri negativi: il +0,1%, quasi impercettibile, è più un indice che fa sperare per il futuro, piuttosto che una reale vittoria del presente, anche perché, su base annua, salvo clamorosi dati relativi al IV° trimestre 2016, la variazione si assesterebbe intorno al -0,9/1,0%.

Parola all’ISTAT.

Secondo la nota dell’Istituto di Statistica,consultabile online, infatti: “Nel terzo trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2015 (era -0,8% nel trimestre precedente)”.

La flessione tendenziale, ovvero la variazione, in termini percentuali, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, si spiega nel dossier dell’ISTAT, è dovuta in primo luogo all’andamento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione, la cui diminuzione nel confronti dei rispettivi periodi nel 2015, si accentua passando dal -1,1% del secondo trimestre al -2,1% del terzo; a fronte di questo importante calo, si registra un ridimensionamento, molto sottile, del calo dei prezzi delle abitazioni esistenti: dal -0,7% del trimestre Aprile-Giugno al -0,6% del trimestre successivo, Luglio-Settembre.

In chiave congiunturale, ovvero la variazione rispetto al periodo di rilevazione precedente, invece, si legge ancora nell’analisi condotta dall’ISTAT: “Il lievissimo aumento dell’IPAB è dovuto alla stabilità dei prezzi delle abitazioni nuove e al contestuale incremento dello 0,1% di quelli delle abitazioni esistenti”. Il calo su base annua, in realtà sui dati dei primi 9 mesi e sulle proiezioni per il IV° trimestre, in media si assesterebbe intorno al -0,9/1,0%, sintesi di un calo dell’1,2% dei prezzi degli immobili di nuova fabbricazione e dell0 0,9% dell’usato compravenduto sul mercato.

Le quotazioni degli immobili residenziali di nuova costruzioni, che in media hanno iniziato il loro processo di ribasso più tardi rispetto al resto del mercato e che sono influenzate da un evelata fetta di invenduto, sono quelle che mostrano, di conseguenza, una dinamica negativa più marcata, mentre negli scambi tra privati, quindi riguardanti costruzioni già esistenti, l’andamento sembra essere più vicina al punto di equilibrio. Importante è anche sottolineare, nell’analisi di questo processo, il problema degli NPL, i prestiti non performanti delle banche, che a causa della lentezza della proceduta e vari problemi di soluzione, sono bloccati in seno agli istituti di credito lagati a garanzie immobiliari.

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L’ISTAT, infine, mette in risalto il confronto rispetto alla media del 2010, ovvero da quando esistono le rilevazioni dell’Istituto di Statistica stesso (ma il calo dei prezzi è iniziato ben prima): nel III° trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,5%, media calcolata in base ai cali del 2,6% nel settore delle nuove construzioni e del 19,4 di quelle già esistenti.

Cosa ci riserva il futuro?

Secondo l’ISTAT, fermo restante il trend in salita del numero di compravendite trimestre per trimestre, nel futuro dovremmo avere un cambio di rotta anche circa l’andamento dei prezzi del settore, anche se la strada si prospetta impervia e di lenta, lentissima, percorrenza. Le cause di questo impantanamento difficile da risolvere si ritrovano nella molta offerta ancora da smaltire, nella debolezza della domanda, nella sostanziale ancora alta fragilità dell’economia e nel contesto deflattivo, tutti indici che prospettano per il futuro ancora qualche, sempre minor, piccolo ribasso che dovrebbero poi lasciare il posto, salvo crolli imprevisti del mercato, ad una sostanziale stabilità con prospettive di ripresa delle quotazioni solo nel medio e lungo periodo.

Questo il linea con alcuni mercati particolarmente floridi e dinamici, in cui questo precesso si è già avviato: secondo NOMISMA si annoverano tra questi alcune grandi e importanti città italiane, in primis Milano, seguita da Firenze, Bologna e Venezia, in grande ritardo, invece, appare Roma.