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13/09/2017

SECONDO TRIMESTRE 2017: ANCORA IN CRESCITA IL FLUSSO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI

Non si arresta la crescita del mercato immobiliare residenziale italiano: nel II° trimestre 2017 sono state portate a termine oltre 140mila transazioni, il 3,8% in più rispetto al 2016. Andiamo ad analizzare i dati pubblicati recentemente dall'OMI.

Da poche ore è stata pubblicata dall’Omi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate, la seconda nota trimestrale riguardante il mercato immobiliare residenziale italiano, in cui viene analizzato e mostrato l’andamento del flusso delle compravendite, nel secondo trimestre dell’anno in corso, ovvero nei mesi da Aprile a Giugno 2017. Ancora una volta il mercato italiano si conferma in crescita, vicino ad una solidità che mancava da prima della grande crisi immobiliare del 2008-2011: il settore residenziale ha, infatti, fatto registrare un aumento totale delle NTN, ovvero del numero di transazioni normalizzate nel trimestre in questione, sia nei confronti dello scorso trimestre, che nei confronti dello stesso periodo del 2016 (normale termine di paragone, in quanto i vari periodi sono fortemente influenzati da fattori stagionali).

Entrando nel merito dei numeri, nel secondo trimestre 2017 il numero di compravendite portate a termine è cresciuto del 3,8% rispetto al medesimo periodo del 2016, anno in cui, lo sappiamo, si è avuto un boom di transizioni inaspettato, che ha alzato notevolmente l’asticella del confronto: pur rallentando il proprio tasso di crescita tendenziale (+3,8% rispetto al +8,6% del I° trimestre 2017 e al +22,9% del II° trimestre 2016 nei confronti del 2015), infatti, importante è il fatto che il mercato residenziale prosegua senza soste sul sentiero di risalita che ha caratterizzato gli ultimi 3 anni. Analizzando più profondamente i meri numeri, inoltre, si realizza facilmente come dopo un anno di grandissima crescita com‘è stato il 2016, un calo dei livelli di crescita nel 2017 è fisiologico: in quanto più si alza il valore assoluto di un dato, più diventa difficile continuare ad aumentarlo, in percentuale, infatti, ogni unità (ogni 1% per capirci) rappresenta un numero maggiore di elementi.

Dopo questa doverosa premessa che inquadra meglio la situazione, andiamo ad analizzare più nel dettaglio i risultati raggiunti nel secondo trimestre 2017 dal settore residenziale del mercato immobiliare italiano.

Analisi del flusso di compravendite.

Secondo i dati dell’OMI, il mercato residenziale italiano, come si è detto in precedenza, è ancora una volta in crescita, confermando il trend positivo registrato, ormai, da diversi trimestri. Anche se la crescita sembra aver leggermente rallentato la propria marcia, almeno rispetto al biennio 2015-2016, i risultati raggiunti nel II° trimestre 2017 sono più che positivi, e avvicinano ulteriormente il settore ai flussi di compravendite registrati prima della grande crisi immobiliare del 2011, alla quale è seguito una rapida e ripida caduta dei numeri. Di seguito abbiamo riportato i valori totali italiani di compravendite di immobili residenziali e la suddivisione di questo totale tra transazioni avvenute nei capoluoghi di Regioni e nei comuni non capoluogo.

In Tab. 1 abbiamo riportato il numero di compravendite portate a termine nei secondi trimestri degli anni 2015, 2016 e 2017, in modo che fosse possibile confrontare l’andamento del mercato senza le forti differenze stagionali che influenzano i diversi trimestri.

In Tab. 2, invece, abbiamo tradotto i medesimi dati in valori percentuali di crescita o decrescita su base biennale, in particolare nei secondi trimestri dei bienni 2014-15, 2015-16, 2016-17.

Compravendite per macro aree geografiche.

Considerando ora le macro aree geografiche in cui l’OMI suddivide il territorio italiano (Nord-Est, Nord-Ovest, Centro, Sud e Isole), notiamo che il Nord è il vero trascinatore del settore, qui, infatti, si sono portate a termine 78.521 transazioni, ovvero oltre il 50% delle compravendite totali italiane, così suddivise: 50.604 al Nord-Ovest e 27.917 al Nord-Est, con degli aumenti percentuali rispettivamente di +4,3% e +3,6% rispetto al secondo trimestre 2016. A “portare a casa” l’aumento percentuale maggiore è però il Sud, con le sue 24.364 NTN che significano +5,0% rispetto al medesimo periodo del 2016. Positivo al il Centro, in cui sono state 30.373 le abitazioni che hanno subito un cambio di proprietà, con un aumento percentuale rispetto al 2016 del +3,6%; più in difficoltà le Isole, che, nonostante (o a causa?) un I° trimestre da +11,9%, concludono il trimestre con un misero +0,9% rispetto al 2016, frutto di appena 12.001 transazioni normalizzate contro le 11.894 del II° trimestre 2016.

In Tab. 3 abbiamo riassunto i dati appena descritti, mettendoli a confronto con i valori registrati nei secondi trimestri del 2015 e del 2016.

Analisi del mercato nelle maggiori città italiane.

Per concludere il discorso sul mercato residenziale italiano, andiamo ad analizzare la situazione nelle grandi metropoli italiane, riportando nella seguente tabella, Tab. 4, il numero di transazioni avvenute nei secondi trimestri 2016 e 2017 e la variazione percentuale tra i due periodi.

Già da un primo sguardo a Tab. 4 si nota come sia cresciuto, innanzitutto, il totale delle compravendite portate a termine nel secondo trimestre 2017 rispetto al medesimo periodo dell’anno passato. Come accade ormai da diversi trimestri a questa parte, Roma è la città in cui è avvenuto il maggior numero di cambi di proprietà, aumentando ancora il proprio flusso di compravendite del 4,5%. La città, però, che ha compiuto il maggior balzo in avanti in questa esclusiva classifica è Napoli: il suo +13,6% rispetto al secondo trimestre 2016 si traduce in un aumento di oltre 200 transazioni completate. A seguito di Napoli vi è Palermo, città in cui il flusso di compravendite è aumentato dell’8,3%, a riprova di una ripresa decisa anche nelle regioni meridionali del nostro Paese.

Unico dato negativo di Tab. 4, purtroppo, è fatto segnare proprio da Bologna, che dopo diversi trimestri di crescita rallenta significativamente la propria ascesa, facendo segnare un -4,3%: battuta d’arresto che ci si augura sia solo un passo falso nell’economia di una città che deve consolidare il proprio trend di crescita nel numero di compravendite effettuate. Va detto, a questo proposito, che il secondo trimestre bolognese risulta un periodo decisamente complesso dal punto di vista dei numeri: rispetto al medesimo periodo del 2015, infatti, Bologna nel 2016 aveva fatto registrare un aumento percentuale delle sue transizioni del 33,5%, dato ovviamente difficile da replicare e che sicuramente ha inciso su quello di quest’anno.