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27/11/2015

SPOSATI o CONVIVENTI: A CHI INTESTARE L'ACQUISTO DELLA CASA?

È un traguardo che, prima o poi, raggiungiamo tutti: convivenza o matrimonio che sia. E a quel punto si prende casa insieme. Ma a chi bisogna intestarla? Oggi vi illustreremo le varie forme d’intestazione, vantaggi e svantaggi, il mutuo e altro ancora.

Quando arriva il momento di acquistare casa, è opportuno che una coppia si ponga dei quesiti inerenti le conseguenze derivanti da tale scelta. Bisogna sì pensare alla solidarietà comune, ma altrettanto importante è la salvaguardia dei propri interessi (in caso di cambiamenti della situazione attuale).
Uno dei punti di riflessione più frequenti riguarda l’intestazione della casa: la maggior parte delle coppie si chiede se sarebbe meglio intestarla ad uno solo dei due o ad entrambi, se è il caso di attribuire una quota maggiore a chi mette più soldi nell’acquisto e nella sistemazione, se è più opportuno intestarla subito al figlio e qual è l’opzione più vantaggiosa sotto il profilo fiscale…

Non esiste un’opzione più corretta delle altre. Ogni situazione costituisce un caso a sé.

Nell’acquisto di un immobile si inseriscono tutte quelle questioni riguardanti la normativa sul patrimonio familiare: parliamo di separazione e divorzio, eredità e tassazione dei redditi e delle proprietà. Non meno importante è il tipo di unione che c’è nella coppia.
Valutando i pro e i contro di ogni scelta, la coppia potrà capire quale sia, o siano, le soluzioni più adatte a lei. È bene, però, ricordare che non bisogna essere troppo oggettivi: alcune cose andranno decise proprio per il loro valore soggettivo.

Cerchiamo, adesso, di analizzare i vantaggi e gli svantaggi per ogni situazione.

  • Intestazione ad un solo componente della coppia:
    Nel caso delle coppie sposate, l’intestazione dell’immobile ad uno solo dei coniugi è spesso una soluzione legata a chi dei due ha più disponibilità economica. Oppure è una necessità fiscale, nel caso in cui uno dei due abbia già intestato un immobile – anche solo in parte – e non può usufruire dell’imposta agevolata al 3% sulla prima casa. In caso contrario, l’imposta di registro passa inevitabilmente al 10% con un ulteriore aggravio delle tasse comunali.
    Il *coniuge non intestatario* gode, in una situazione come questa, di tutta una serie di tutele in caso di una futura separazione – con conseguente divorzio –, poiché, pur spostando la propria residenza, avrebbe diritto ad un assegno di mantenimento. Inoltre, sempre in caso di separazione, se al coniuge non intestatario vengono affidati i figli minori, questo potrà continuare ad abitare nella casa di famiglia, addirittura anche nel caso in cui il proprietario dovesse morire.
    L’intestazione a un solo coniuge può configurarsi anche come una specie di *donazione indiretta* che il coniuge più abbiente fa all’altro per dargli maggiori tutele.
    Si può utilizzare anche nella condizione di matrimonio in comunione dei beni, ma solo se il coniuge intestatario dimostra che il denaro utilizzato al fine dell’acquisto deriva da fondi preesistenti al matrimonio.
    Comunque, i notai preferiscono sempre che *l’altro coniuge sia presente* al momento del rogito e che dia il proprio assenso, perché purtroppo spesso diventa difficile dimostrare quanto sopra.

In regime di separazione dei beni, invece, è più facile intestare l’immobile a uno solo dei due coniugi; con la precisazione che il coniuge più debole ha sicuramente interesse a comparire come *co-intestatario* per tutelarsi maggiormente in caso di separazione, divorzio e successione.

Un altro aspetto da non sottovalutare è la possibilità dell’altro coniuge di usufruire anch’egli dei benefici* previsti sull’acquisto della prima casa nel momento in cui, per *motivi di lavoro* o di salute, la *sede è fuori dal perimetro comunale dell’altro immobile, a patto che ci fissi la residenza anagrafica. 

Questa tipologia d’intestazione, è molto utilizzata anche nei casi di *convivenza,* per tutelare la persona più debole della coppia. In questo caso, però, è opportuno informarsi bene prima di procedere poiché, se colui che mette i soldi per l’acquisto ha dei figli o moglie separata ma non divorziata, la donazione potrebbe successivamente essere impugnata per vari motivi: per esempio la perdita di fondi per il sostentamento dei figli o per lesione della legittima ereditaria.

  • Cointestazione:
    È un tipo di intestazione ben considerato per la sua flessibilità. Perché?
    Innanzitutto, permette si stabilire un regime di comunione dei beni relativo solo per quell’immobile; in secondo luogo, permette di stabilire le quote di proprietà che possono essere: paritarie (50 & 50) o suddivise in percentuali diverse in base ad accordi presi in comune.
    È, inoltre, una delle forme principali di tutela per il *componente economicamente più debole della coppia,* soprattutto nel caso di coppie di fatto. È automatico che ogni trasferimento di quota tra le parti, in assenza di variazioni patrimoniali, rimane la tassazione di trasferimento agevolata al 3%.
  • Acquisto di un immobile con finanziamento:
    La richiesta di un mutuo ipotecario per l’acquisto di una prima casa, è la forma più utilizzata dalle coppie negli ultimi anni: la restrizione da parte delle banche di erogare somme in questo senso ha contribuito ad un forte calo della domanda, con la conseguente recessione del mercato immobiliare.

L’azione costante del BCE di liquidità a tassi prossimi allo zero, ha dato nuova linfa agli *istituti di credito concedendo la possibilità alle giovani coppie di avere mutui a tassi convenienti.* 

Spesso è richiesta la garanzia di un terzo, in quanto la sola busta paga e il valore dell’immobile potrebbero non bastare. In questo caso conviene che siano sempre i *coniugi a intestarsi il mutuo per ottenere i benefici previsti e la detrazione degli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi.*
In caso contrario, se l’intestatario del mutuo è una persona diversa dai coniugi, si hanno tassi più elevati di circa due punti e il diniego alla detrazione degli interessi.

  • Intestazione di nuda proprietà e usufrutto:
    È una delle opzioni più adatte nei casi riguardanti genitori e figli.
    Si usa quando si vuole trasferire ai figli la proprietà formale della casa, lasciando ai genitori l’usufrutto e quindi il diritto di continuare ad abitarla e gestirla.

È sfruttata anche per evitare di pagare l’imposta di registro del 3% del valore dell’immobile in caso di successione.

  • Esistono, poi altre forme d’intestazione, più rare. Quali:
  • Se uno dei due coniugi possiede un’attività a rischio, di tipo commerciale o imprenditoriale, si può valutare l’ipotesi che l’immobile diventi strumentale a un’impresa familiare o che appartenga a una società di coniugi o ancora che vada a far parte di un fondo patrimoniale familiare;
  • C‘è, poi, la possibilità di valutare l’intestazione dell’immobile a un trust di diritto estero, che presuppone l’esistenza di un grande patrimonio e dove cominciano a inserirsi troppe complicazioni, da valutare al momento, caso per caso e sotto la consulenza di esperti del settore. Ma questo è un caso piuttosto delicato e in cui è meglio evitare di addentrarsi.

Detto ciò, speriamo di esservi stati utili, ancora una volta, con queste piccole dritte.