Terzo trimestre 2017: frena la crescita del mercato delle abitazioni

Ad inizio dicembre, l’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, facente capo all’Agenzia delle Entrate, ha pubblicato i dati sui volumi di compravendita degli immobili residenziali, nel III° trimestre 2017: statistiche alla mano bisogna registrare un nuovo calo nel ritmo di crescita del settore, che nel periodo luglio-settembre 2017 raccoglie “solo” un +1,5% rispetto al medesimo trimestre 2016.

Occorre però contestualizzare questo valore, per rendersi conto che è in realtà più positivo di quel che possa sembrare. Nel biennio 2015-2016, in questo trimestre, infatti, si è avuta una grande crescita (+17,4%) che, oggettivamente, era molto difficile da replicare. Inoltre, come ben esposto nel report dell’OMI, va sottolineato che, se si destagionalizza con media mobile su quattro trimestri la serie storica del NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), il

mercato

delle abitazioni è in crescita quasi ininterrotta dal 2014. Se si considerano, inoltre, solo i volumi delle compravendite, gli effetti della grande contrazione subita nel 2012 sono stati quasi del tutto riassorbiti.

Questa crescita è stata possibile grazie alla compresenza di almeno tre fattori molto favorevoli per chi ha voluto acquistare casa o investire nel mattone. Ai bassi prezzi delle abitazioni, infatti, va aggiunto il periodo prolungato dei bassi tassi d’interesse sui mutui, ad oggi ai minimi storici. Ma va considerata anche la grande mobilitazione di risorse da parte del Governo, tradotti in numerosi e diversificati Bonus e agevolazioni fiscali.

Analisi del flusso di compravendite.

Se si vuole mettere a confronto i meri dati numerici analizzati dall’OMI, nel terzo trimestre 2017 il numero totale di compravendite è stato 122.378, mentre nel medesimo periodo dell’anno scorso 120.537, per una crescita percentuale dell’1,5%: nel periodo luglio-settembre appena trascorso, dunque, si sono portate a termine 41.556 transazioni nei capoluoghi (+1,2% rispetto al primo trimestre 2016) e ben 80.822 nel resto d’Italia (+1,7%).

Nella tabella che segue (Tab. 1 – NTN) riportiamo i dati relativi al numero di compravendite di immobili residenziali nei capoluoghi di provincia e nei non capoluoghi, relativamente ai terzi trimestri degli anni 2015, 2016, e del primo, secondo e terzo trimestre 2017.

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In questa seconda tabella (Tab. 2 – Var. %), invece, sono evidenziate le variazioni percentuali, relative al numero di transazioni completate in Italia, nei terzi trimestri dei bienni 2014-2015, 2015-2016, e nel primo, secondo e terzo trimestre del biennio 2016-2017. Questo per sottolineare ancora una volta il valore della crescita costante del numero di compravendite del settore residenziale negli ultimi trimestri.

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Compravendite per macro aree geografiche.

Consideriamo ora le macro aree geografiche in cui l’OMI suddivide il territorio italiano (Nord-Est, Nord-Ovest, Centro, Sud e Isole). Notiamo subito che il Nord è il vero trascinatore del settore, nonostante il dato negativo fatto registrare dal Nord-Est. Nelle regioni settentrionali, infatti, si sono portate a termine 65.202 transazioni, ovvero oltre il 50% delle compravendite totali italiane. Valore così suddiviso: 41.665 al Nord-Ovest e 23.537 al Nord-Est, che percentualmente, rispetto al terzo trimestre 2016, risultano rispettivamente un +1,4% e un -0,9%. Quest’ultimo è l’unico dato negativo di questo trimestre.

A far registrare l’aumento percentuale maggiore, nel terzo trimestre 2017, è però il Sud, con le sue 20.963 NTN, che corrispondono ad un +4,4% rispetto al medesimo periodo del 2016. Positive anche le Isole, in cui sono state 10.862 le abitazioni che hanno subito un cambio di proprietà, con un aumento percentuale rispetto al 2016 del +4,0%. Più in difficoltà il Centro, che conclude il trimestre con un misero +0,6% rispetto al 2016, frutto di 25.352 transazioni normalizzate contro le 25.192 del III° trimestre 2016.

Nella tabella 3 (Tab. 3 – NTN + Var. %) abbiamo riassunto i dati appena descritti, mettendoli a confronto con i valori registrati nei terzi trimestri del 2015 e del 2016.

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Analisi del mercato nelle maggiori città italiane.

Per concludere il discorso sul mercato residenziale italiano, andiamo ad analizzare la situazione nelle grandi metropoli italiane, riportando nella seguente tabella (Tab. 4 – Città) il numero di transazioni avvenute nei terzi trimestri 2016 e 2017 e la variazione percentuale tra i due periodi.

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Già da un primo sguardo a questa tabella si nota come sia cresciuto, innanzitutto, il totale delle compravendite portate a termine nel terzo trimestre 2017 rispetto al medesimo periodo dell’anno passato. Come accade ormai da diversi trimestri a questa parte, Roma è la città in cui è avvenuto il maggior numero di cambi di proprietà. Aumenta, inoltre, il proprio flusso di compravendite del +0,3%. La città, però, che ha compiuto il maggior balzo in avanti in questa esclusiva classifica è Palermo. Il suo +11,5% rispetto al terzo trimestre 2016 equivale ad un aumento di 120 transazioni completate rispetto al periodo luglio-settembre 2016. Subito dopo Palermo vi è Napoli, città in cui il flusso di compravendite è aumentato del +7,2%, a riprova di una ripresa decisa anche nelle regioni meridionali del nostro Paese. Troviamo poi Milano, il cui +6,7% corrisponde a quasi 350 compravendite in più rispetto al terzo trimestre 2016.

Il peggior dato registrato nella tabella 4, purtroppo, riguarda Bologna, che conferma il proprio periodo di crisi, facendo segnare un -8,5%. Battuta d’arresto che arriva dopo il dato negativo del secondo trimestre 2017 (-4,3%), secondo segnale negativo in un anno di grande difficoltà per il mercato residenziale bolognese, frenato dal basso numero di abitazioni in vendita, che, come accade di norma in ogni mercato, ha fatto alzare il prezzo medio, rendendo molti immobili decisamente poco competitivi o addirittura fuori budget per molti papabili acquirenti.