APPOVATA IN VIA DEFINITIVA LA NUOVA DIRETTIVA SUI MUTUI IPOTECARI

Qualche giorno fa è arrivato il via libera dal Consiglio dei Ministri per l’approvazione del cosiddetto “Decreto Mutui”, ovvero il decreto legislativo che attua la direttiva europea sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. Quest’ultima normativa è stata studiata per venire incontro alla famiglie in difficoltà a pagare i mutui, ma senza dimenticare le esigenze delle banche, che, con un piccolo aiutino da parte della Bce (e con un nostro piccolo volo di fantasia sulle strategie d’investimento delle banche), potrebbero essere anche più propense ad erogare nuovi muti. Vi spieghiamo il perché.

Tutte le novità del Decreto Mutui.

Il D.Lgs., approvato in via definitiva dal CdM, si basa sostanzialmente su pochi punti focali, orientati a trovare il miglior punto d’incontro tra le parti in gioco nelle situazioni di inadempimento e nei casi di insolvenza, e gira intorno alla “clausola di inadempimento”. Cerchiamo di fare ordine.

In primo luogo facciamo subito presente che il decreto e le norme che veicola non sono retroattivi, ovvero possono essere applicate solo sui contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto stesso e non sui mutui immobiliari erogati prima della medesima data.

È stata, e qui entriamo nel cuore del decreto, estesa la soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore a 18 mesi (rispetto ai 7 precedenti) anche non consecutivi, e dunque, dopo 18 rate mensili non pagate, si rischia il pignoramento della casa da parte della banca, senza passare dal tribunale: il che rende la banca proprietaria dell’immobile, di cui può disporre a piacimento, in particolare può rivenderla immediatamente sul mercato libero, senza dover affidarsi alle case d’asta (evitando quindi anni di attesa e una probabile svalutazione del bene, che in alcuni casi supera il 50% del valore di mercato dell’immobile). Ma, attenzione, tutto ciò può accadere solo nel caso in cui nel contratto firmato da banca e mutuatario, viene inserita la “clausola di inadempimento”, che è facoltativa, anche se le associazioni dei consumatori storcono il naso sulla reale effettività del termine “facoltativa”.

La clausola non è, però, unilateralmente a favore degli Istituti di Credito, infatti essa comporta anche che, nella stipula del contratto, le parti possano convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito, o i proventi, sia inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

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Al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è prevista l’assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente, qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo la clausola di inadempimento.
Le nuove norme sulla vendita immediata della casa da parte della banca si applicano solo a:

• mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
• mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

La direttiva impone anche che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato , spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del Tasso Annuo Effettivo Globale .

Infine, vengono individuati i canoni di comportamento, quali canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori, per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori stessi. Recependo, inoltre, i contenuti dei pareri parlamentari sono state inserite norme che vengono incontro ai consumatori in difficoltà a pagare le rate del mutuo. Viene previsto che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore.

Perché le banche potrebbero erogare più mutui?

Torniamo per un attimo al primo grande cambiamento nella regolamentazione: dopo 18 rate non pagate le banche potranno espropriare l’immobile, ma, grazie alla clausola di inadempimento, potranno rivenderlo e il prezzo di vendita sarà quello di mercato, per questo è previsto l’intervento anche di un perito nominato di comune accordo con il mutuatario, senza dover dunque passare da giudici, attese infinite e aste infruttuose che svalutano l’immobile anche oltre il 50% del prezzo reale. In più la normativa precedente prevedeva che se la banca non fosse riuscita a ricavare dalla vendita l’importo del credito residuo, la posizione debitoria del mutuatario insolvente sarebbe rimasta aperta, il che succedeva praticamente sempre. Dunque poco male se venduto l’immobile a un prezzo più alto del debito residuo, la banca debba versare la differenza al mutuatario. E se viene venduto a un prezzo più basso, il debito risulti comunque estinto.

Anche perché, e qui entra in gioco la Bce di Mario Draghi che, nel mese di marzo di quest’anno, ha lanciato delle aste di finanziamento alle banche di prestiti a 4 anni al tasso negativo dello 0,4%, a patto che utilizzino questa liquidità per finanziare famiglie e imprese. In pratica la Bce presta 100 alle banche e le banche dopo 4 anni devono restituire 99,6, se nel frattempo avranno prestato questi 100 all’economia reale.

In conclusione gli Istituti di Credito, cambiate totalmente le condizioni di rischio relativo all’inadempimento del pagamento dei consumatori sui propri muti, e grazie alla spinta provocata dal regalino che la Bce ha promesso alle banche, potrebbero decidersi a concedere più mutui e dare fiducia alle famiglie italiane, assecondando il trend che vede la domanda aumentata significativamente rispetto all’anno scorso: +32,5% a febbraio 2016, rispetto al medesimo mese nel 2015 (dati Crif).