A dimostrazione del crescente interesse degli italiani verso l’acquisto della casa, ad agosto le richieste di mutuo hanno subito un’impennata registrando una crescita del 14% su base annua. A rilevare per la terza volta consecutiva un incremento in doppia cifra è il barometro Crif, che rileva le variazioni percentuali mensili relative alle richieste di mutui raccolte dalle banche e affluite in Eurisc (sistema di informazioni creditizie che raccoglie i dati relativi ad oltre 77 milioni di posizioni).
Dal confronto dei dati di agosto 2014 con quelli di agosto 2013, emerge un lento ma costante recupero dopo il crollo avvenuto nel biennio 2011-2012 e il +11,5% registrato dalle richieste di finanziamento nei primi 8 mesi del 2014, rispetto allo stesso periodo del 2013, fa ben sperare in una leggera accelerazione verso i livelli pre-crisi.
Contemporaneamente all’aumento delle domande di mutuo si è abbassato il valore dell’importo medio richiesto che si attesta a 124.342 contro i 127.778 euro del 2013. Dall’inizio dell’anno ad oggi la classe di importo prevalente è stata quella tra i 100 e i 150.000 euro, che rappresenta il 28,5% del totale delle richieste, quasi a pari merito con quella inferiore ai 75.000 con una quota del 28,3%. Come spiega Crif “questa dinamica risulta agevolata anche dalla progressiva riduzione del prezzo degli immobili residenziali e dagli stock di invenduti disponibili sul mercato, che stanno rendendo l’acquisto più conveniente e alla portata di un crescente numero di famiglie”. Per quanto riguarda la durata del finanziamento, la classe preferita è quella compresa tra i 25 e i 30 anni, che rappresenta il 27,7% del totale delle richieste.
Ma la crescita non riguarda solamente la richiesta di mutuo, il Centro studi Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) ha registrato, nel primo semestre dell’anno, un aumento del 5% della domanda di case che nei prossimi mesi potrebbe segnare una svolta. Purtroppo, alla ripresa del mercato immobiliare manca lo slancio derivante dall’acquisto dei potenziali investitori, frenati dall’ingente tassazione e dal timore di accertamenti fiscali sulle transazioni immobiliari. Nonostante questi fattori che ostacolano la ripresa, la continua riduzione dei prezzi delle case, che ha toccato un -5% rispetto ai valori del 2007, rende l’acquisto di un immobile in questa fase molto conveniente.
Gli operatori del settore notano una maggior fiducia e propensione al risparmio e all’investimento nel mattone da parte degli italiani, che si stanno approcciando al mercato immobiliare con ritrovata positività. Come conferma la Fiaip “nei primi mesi dell’anno si fotografa un’inversione parziale di tendenza con un lieve aumento delle quantità compravendute sia nel segmento abitativo, che nel commerciale. All’interno del mercato residenziale si sono realizzati sconti importanti che hanno raggiunto medie del 18%”. L’attuale rigidità dei valori immobiliari, che a stento si adeguano al repricing in corso, ha portato ad un timido allineamento dell’offerta alla domanda, con una diminuzione della forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto entro il 10%. Anche se la crisi economica non ha causato significative riduzioni dei canoni di locazione, le richieste riguardanti l’affitto da parte di nuclei familiari con figli e da parte di single sono aumentate del 4%.
Secondo la Fiaip “ci sarebbero già oggi tutti i presupposti per una ripresa del mercato: la maggior parte delle domande sospese potrebbero concretizzarsi, se solo vi fosse una situazione fiscale favorevole per tutti coloro che vogliono investire nel mattone”. Nella seconda metà dell’anno, grazie al miglioramento delle condizioni di accesso al credito, si assisterà ad un lieve aumento delle compravendite.
Come spiega il presidente del Centro studi Fiaip, Mario Condò de Satriano, “si consolida il fenomeno del mancato acquisto da parte dei potenziali acquirenti a causa del timore per i conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare. L’enorme pressione fiscale, il persistente quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali, la diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle famiglie, restano le principali cause della crisi del mercato, acuita da un clima di sfiducia ancora generalizzato, alimentato dall’incertezza che permane sul mercato, nonostante gli annunci del governo sulle riforme e le recenti misure introdotte dalla Bce.” L’attuale tassazione immobiliare “insieme all’assenza di riforme fiscali a lungo termine, indispensabili per incentivare il mercato immobiliare, oltre l’incertezza normativa e l’ormai prossima revisione degli estimi catastali, hanno creato nel primo semestre 2014 un clima di sfiducia negli investitori, non consentendo nemmeno agli investitori internazionali di pianificare investimenti a lungo termine nel comparto immobiliare residenziale e commerciale”.
Anche il Censis ha analizzato la situazione attuale del mercato immobiliare che sembra stato sbalzato indietro nel tempo, con un numero di compravendite sceso ai livelli del 1984. Se nel 2007 erano state registrate 807.000 compravendite di abitazioni, alla fine del 2014 saranno circa 419.000. Nell’arco di 7 anni i valori sono praticamente dimezzati, con un corrispondente calo di fatturato del 40% in cinque anni: dal 2008 al 2013 i volumi del settore sono passati da 112 miliardi di euro a 68 miliardi di euro. A parte i complessi terziari per istituti di credito, centri commerciali e alberghi, il calo ha coinvolto anche gli immobili non residenziali di piccolo taglio: infatti tra il 2008 e il 2013 il settore dei singoli uffici ha assistito ad un calo del fatturato del 50,9%, il settore dei piccoli negozi del 55,1% e quello dei capannoni industriali del 50,6%. In pratica, si tratta di un calo del fatturato complessivo del mercato immobiliare residenziale e non residenziale di piccolo taglio di 57,7 miliardi di euro, il triplo del fatturato della Fiat.
Ad ostacolare l’imminente ripresa del mercato troviamo altri fattori negativi, come il pagamento di Imu, Tari e Tasi in autunno e il reddito disponibile per le famiglie, che dal 2008 ad oggi ha subito una contrazione del 9,8% determinando una debolezza della domanda solvibile.
Il Censis pone l’attenzione anche sui tempi burocratici troppo lunghi che scoraggiano gli investitori, portandoli ad orientarsi verso altri paesi: in Italia, infatti, per le autorizzazioni edilizie sono necessari in media 234 giorni, contro i 97 della Germania e gli 88 della Gran Bretagna.
Secondo le previsioni del Censis, i segnali positivi a cui stiamo assistendo, come l’aumento dell’erogazione di mutui che a luglio 2014 ha riguardato 118.000 nuclei familiari contro i 90.000 dell’anno prima e i provvedimenti del decreto Sblocca Italia, i cui effetti si potranno percepire dal prossimo anno, porteranno per il 2014 solamente una modesta inversione di tendenza nel mercato immobiliare.
Riassumendo, nel futuro immediato non è previsto nessun boom in grado di capovolgere drasticamente la situazione. La strada per la risalita sarà lieve e lenta e per vedere una vera e propria ripresa del mercato immobiliare si dovrà quindi attendere circa la metà del 2015. Nel frattempo sicuramente l’inversione della spirale negativa darà un po’ di respiro agli operatori del settore.
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