MUTUI: Con lo spread ancora in calo il tasso fisso guadagna preferenze

Nei prossimi mesi, secondo le previsioni di Crif e MutuiSupermarket.it, che hanno analizzato il mercato del credito per la casa del 2014, le erogazioni di mutui continueranno a crescere e l’ulteriore calo dello spread che lo porterà al di sotto dell’1,5%, farà aumentare la convenienza dei mutui a tasso fisso, che guadagneranno preferenze rispetto al tasso variabile.

Dati positivi ma ancora poco incisivi.
Durante il 2014, le richieste di nuovi mutui hanno visto un progressivo aumento fino a raggiungere +31%, mentre il continuo calo dei prezzi degli immobili residenziali ha determinato una riduzione del 4,65% del valore degli immobili a garanzia del prestito. In realtà, l’offerta di mutui, finalmente vantaggiosa in termini di costi, non sembra essersi tradotta pienamente in una ripresa delle compravendite immobiliari, che nella prima parte del 2014 hanno segnato solamente un +2,2% rispetto al 2013. Da apprezzare comunque il primo risultato positivo dopo anni di profonda crisi. Crisi che ha portato al fallimento migliaia di aziende, 15.605 solamente nel 2014, dato in crescita del 9% rispetto al 2013 e del 66% rispetto al 2009. Analizzando nello specifico il comparto dell’edilizia, nel 2014 sono fallite più di 3.000 aziende, con un bilancio dal 2009 ad oggi di quasi 15.000 fallimenti.

Effetti del calo spread
Le misure messe in campo dovrebbero fornire un’ulteriore spinta alla riattivazione del credito già in atto dall’anno scorso, quando i mutui erogati avevano visto un aumento del 9,8% rispetto al 2013. Come riporta la Bussola di Crif e MutuiSupermarket.it, i migliori spread “per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all’1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%)”. Questa riduzione dovrebbe vedere un “ulteriore rafforzamento nei prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all’aumento degli impieghi in ambito mutui casa”.

Come spiega Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, “Il 2015 si sta aprendo con un chiaro nuovo round di taglio prezzi da parte delle banche, che sta rapidamente prendendo forma proprio in questi giorni, con alcune delle primarie banche che hanno già annunciato un taglio dello spread compreso fra i 10 e 30 punti base, e contemporaneamente hanno eliminato alcune fasce di differenziazione del pricing per percentuale di intervento, omogeneizzando maggiormente l’offerta sui diversi segmenti di domanda. Il sistema bancario aveva già ipotizzato, prima dell’annuncio del QE, una riduzione degli spread medi di offerta sull’anno 2015, che avrebbe potuto prendere la forma di un taglio di circa 30-40 punti base sui 12 mesi, per portare i migliori spread a livelli compresi fra l’1,50% e l’1,60%. A valle dell’annuncio del Quantitative Easing, è lecito attendersi che il taglio possa anche aumentare in valore, portando i migliori spread anche al di sotto della soglia dell’1,5%”. Risulta “difficile fare previsioni esatte, anche perchè il QE a livello europeo è un territorio inesplorato”.

Per la reale ripresa si dovrà attendere il miglioramento della situazione economica delle famiglie, che deve essere in grado di sostenere l’impegno che comporta l’acquisto di una casa. Solo allora sarà possibile creare e rafforzare un circolo virtuoso sul mercato, mentre per il momento il calo spread ha stimolato “la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel quarto trimestre 2014 il 39% del totale nel IV trimestre 2014 contro il 17% dell’analogo periodo del 2013”.

L’aumento delle surroghe ha contribuito a determinare la diminuzione dell’importo medio dei prestiti da 127.320 euro del 2013 a 124.925 del 2014, mentre si sono registrate poche variazioni per quanto riguarda le classi d’importo e la durata. Quasi il 50% dei mutui erogati si attestano sotto ai 100.000 euro, solamente l’1% supera i 300.000 euro, mentre per quanto riguarda la durata il 24% viene concesso a 20 anni, il 22% a 30 anni, il 20% a 25 anni, il 18% a 15 anni, l’11% a 10 anni e il 6% supera la lunghezza di 30 anni.

Mutuo a tasso fisso o variabile?
Gli indici di riferimento Irs a cui sono agganciati i mutui a tasso fisso sono ai minimi storici e come spiega Rossini “questo permette ai nuovi mutuatari di bloccare tassi fissi finiti ai minimi di sempre, a livelli compresi fra il 3,40% e il 3,80% per durate sino ai 30 anni”. Questo a determinato un conseguente recupero della quota dei finanziamenti a rata fissa che nell’arco del 2014 sono passati dal 16% al 22%. “Considerando che l’indice Euribor 3 mesi, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è oscillato storicamente in una forchetta compresa fra un minimo dell’1% e un massimo del 5% in un arco temporale di 8 anni, risulta sicuramente appetibile considerare di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso al 3,5% per durate sino a 30 anni”. Quindi se la scelta di un mutuo a tasso fisso può risultare vantaggiosa nel lungo termine, per mutui di breve durata, invece, è necessario tenere presente che la rata di un mutuo a tasso fisso può essere superiore del 10-15% rispetto al variabile.