MUTUI: Lasciarsi andare alla tentazione del tasso fisso o sfruttare il variabile favorevole?

Dopo l’Euribor a un mese, per la prima volta anche l’Euribor a tre mesi è sceso sotto lo zero, toccando quota -0,001%. Determinante il programma di quantitative easing lanciato dalla Banca centrale europea, colpevole di spingere i rendimenti dei bond sotto zero. Buona notizia per chi ha agganciato il mutuo a tasso variabile proprio al tasso interbancario a tre mesi.

Siccome per calcolare la rata di un mutuo è necessario sommare lo spread, ovvero il differenziale di guadagno delle banche, proprio al differenziale scelto, con un Euribor negativo, in teoria, il tasso dei mutui ancorati ad esso, per le rate future, dovrebbe essere inferiore allo spread. In realtà, gli effetti potrebbero non essere molto rilevanti. Innanzi tutto è necessario tenere in considerazione se si tratta di un nuovo contratto o di un contratto già in essere.

Per i nuovi contratti le banche sono in fase di organizzazione, aggiornando la modulistica e le relative clausole e correndo ai ripari per evitare, in futuro, di dover restituire denaro ai mutuatari. Deutsche Bank, ad esempio, si è preoccupata di aggiungere una postilla ai nuovi contratti, “a prescindere dalla quotazione del tasso Euribor a 3 mesi, ai fini del calcolo del tasso di interesse del mutuo, detto valore non potrà comunque essere inferiore a una soglia dello 0,01%. Insomma, finché resta in positivo anche solo del minimo possibile, l’Euribor è parametro da prendere in considerazione, se scende a zero no”.

Per i contratti già in essere dipende tutto dalle clausole inserite. Nel caso in cui non ci siano clausole specifiche, le banche dovranno continuare a fare la somma algebrica del differenziale e dell’Euribor. Siccome si tratta di valori millesimali, gli effetti sulle rate non saranno molto evidenti, ma comunque importanti in un momento in cui anche gli spread richiesti sono ai minimi storici, rendendo l’accensione di un nuovo mutuo estremamente conveniente. Alcune banche potrebbero proporre al mutuatario la rinegoziazione del proprio finanziamento e in quel caso occorre prestare la massima attenzione a tutte le condizioni proposte.

Le banche quindi stanno tornando ad erogare mutui spingendo nettamente sul tasso fisso, sia per le nuove erogazioni, dove il fisso ha superato il variabile, che per le surroghe, che prevede lo spostamento del mutuo presso un’altra banca con la riduzione del tasso, potendo anche scegliere di ridefinire la durata. Proprio le surroghe, rappresentano il tormentone di questa fase del mercato, siccome i dati sulle nuove compravendite indicano solamente una timida ripresa in contrasto con la maggiore intenzione di erogare mutui da parte delle banche, in considerazione del fatto che con gli attuali tassi bassi sui titoli di Stato il trading finanziario sui bond governativi non offre più i margini di qualche tempo fa.

Anche nel caso delle rinegoziazioni, in cui si cambia tasso rimanendo con la stessa banca, viene proposta la conversione da tasso variabile a fisso. In questo caso lo spread rimane lo stesso ma il mutuatario rinuncia all’Euribor azzerato o negativo, che viene rimpiazzato dall’indice Eurirs, corrispondente alla durata residua del mutuo. Da considerare che il costo del denaro all’ingrosso azzerato o negativo ha portato gli indici Eurirs ai minimi storici, al di sotto dell’1% per tutta la durata coperta, che si estende da 1 a 50 anni.

Di conseguenza la surroga o la rinegoziazione, determinando un aumento della rata, conviene solamente nel caso in cui restino ancora molti anni da pagare, in quanto si rinuncia ad un Euribor a zero in favore di un Eurirs, per quanto basso, comunque positivo. Si tratta di una scelta per il futuro, con l’obiettivo, per gli anni che restano da pagare, di bloccare un tasso fisso con l’Eurirs minimo. Ma si tratta di una scelta davvero saggia? Per saperlo bisogna prendere in considerazione i future sul rialzo dei tassi, ovvero i contratti secondo i quali al momento la Bce tornerà a rialzare i tassi a dicembre 2019. Stima ricalibrata allungando la previsione di 3 anni, dato che un anno fa tali contratti stimavano una stretta da parte della Bce a novembre 2016. Dato che vengono attualizzate in un preciso momento le aspettative future dei mercati, tra qualche mese la stima potrebbe variare ancora.

Tenendo presente, quindi, che si tratta di indici suscettibili di cambiamento, sembra che la Bce non rialzi i tassi prima del 2020 e per fare questo avrà bisogno di tempo. Sul fronte dei mutui ciò significa che, tecnicamente, chi oggi stipula o surroga un mutuo di 10-15 anni, la soluzione a tasso variabile sarebbe ancora degna di nota, dato che il tasso variabile oggi costa circa la metà del fisso, dato che la gran parte degli interessi si paga nei primi anni e dato che i contratti future ci indicano un aumento dei tassi nel 2020. Per chi si sta chiedendo come mai, allora, le banche stanno facendo così tanta leva sul tasso fisso? La risposta potrebbe trovarsi nel fatto che per le banche, indebitarsi a tassi negativi e strappare un Eurirs positivo potrebbe rappresentare una nuova forma di trading, alternativa a quella praticata negli ultimi 3 anni e ormai prosciugata, sui titoli di Stato.