Mutuo condominiale: una soluzione per le spese di ristrutturazione

Il mutuo è una tipologia di finanziamento che viene concessa non solo ai singoli privati, ma anche ad un intero condominio, nel caso in cui ci sia da far fronte a grosse spese per la manutenzione periodica delle parti comuni o per veri e proprio interventi di ristrutturazione. Il mutuo condominiale viene generalmente concesso sia sotto forma di mutuo chirografario che di mutuo ipotecario. Le banche sono solite proporre entrambe le soluzioni, scegliendo l’una o l’altra a seconda delle esigenze dei condòmini. Il

mutuo condominiale

ha solitamente tasso fisso in modo da garantire il pagamento delle rate, a cui dovranno contribuire tutti i condomini.

Differenze tra mutuo ipotecario e mutuo chirografario.

Il mutuo ipotecario è un qualsiasi tipo di finanziamento che abbia durata di rimborso medio-lunga (o comunque superiore ai 18 mesi) e che venga assistito da garanzia attraverso l’iscrizione di ipoteca sull’immobile. Le sue destinazioni sono varie: acquisto della prima casa, acquisto seconda casa, immobili non residenziali, mutuo o prestito vitalizio ipotecario, e mutuo di liquidità.

Per mutuo chirografario, invece, s’intende quel finanziamento con durata di rimborso media o anche lunga, con una garanzia legata alla firma del mutuatario. Quindi, viene meno la garanzia reale dell’ipoteca; in sua sostituzione quella della persona che richiede il mutuo.

Come e quando si stipula un mutuo condominiale.

I condòmini possono stipulare un mutuo iscrivendo un’ipoteca sulle parti comuni dell’edificio oggetto di ristrutturazione: queste fungeranno da garanzia per la banca (o società finanziaria).
Le parti comuni sono: l’androne, il cortile, il giardino, i vani tecnici, ecc.

Per procedere alla domanda di mutuo ipotecario, è fondamentale l’unanimità dei votanti in assemblea condominiale, a meno che i lavori non servano alla ricostruzione o al miglioramento del bene comune.
In questo caso, al momento della votazione in assemblea, basta sia presente la maggioranza dei condòmini art.1108, ultimo co.

Nel caso di stipula di un mutuo chirografario è sempre necessaria l’unanimità dei votanti in assemblea condominiale. Sempre a quest’ultima spetta la scelta della cifra, del tasso d’interesse e della periodicità del pagamento rate. Ciò comporta, spesso e volentieri, tempi lunghi e difficile per arrivare al comune accordo.
Il mutuo chirografario viene stipulato tramite la firma dell’amministratore pro tempore, in veste di rappresentante della totalità dei condòmini.

Con questa tipologia di mutuo, le cifre possibili da richiedere non sono troppo elevate, viste le minori garanzie: si aggirano intorno ai 100.000 euro con durata non superiore ai 72 mesi (6 anni). I tassi d’interesse che vengono applicati sono, quindi, più simili a quelli di un prestito a lungo termine che a quelli di un vero e proprio mutuo.

Le spese per il pagamento delle rate verranno divise tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

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Quali sono le caratteristiche di un mutuo condominiale?

Le regole di un mutuo condominiale non sono poi così diverse rispetto a quelle di un mutuo stipulato da un privato.
Il tasso d’interesse può essere fisso, variabile o misto e viene stabilito al momento della firma del contratto. L’ultima tipologia sarebbe quella preferibile, perché concede il bilancio di pregi e difetti dell’uno o dell’altro sistema.
Il piano d’ammortamento, ovvero la modalità di pagamento delle rate, può avere diverse opzioni: se il mutuo avrà tasso fisso, le rate saranno tutte uguali; se il tasso, invece, sarà variabile, le rate si adatteranno al tasso in vigore.

I parametri da considerare per valutare l’onere di restituzione di credito sono i seguenti:

• spread, misura il ricarico e varia da una banca all’altra;
• TAN, tasso annuo nominale, che si riferisce solo al tasso d’interesse annuo;
• TAEG, tasso annuo effettivo globale, che comprende sia il tasso d’interesse che le spese relative da rimborsare.

Non solo, complessivamente nel costo del mutuo, bisogna anche tener presente altre spese:

• Quelle di istruttoria
• Per la redazione della perizia da parte del tecnico incaricato dalla banca
• Quelle notarili
• Eventuali spese di gestione
• Per la stipula di una polizza assicurativa da scoppio e incendio del fabbricato.

Infine, il mutuo condominiale possiede la caratteristica della portabilità, ovvero: nel caso in cui le condizioni non siano più ritenute conveniente, il condominio può rinegoziare il mutuo con la stessa banca o trasferirlo, tramite surroga, ad una banca che soddisfi meglio le esigenze del condominio.