Ristrutturare o riqualificare casa: meglio chiedere un prestito o un mutuo?

Prima di arrivare a definire se meglio un prestito o un mutuo, occorre fare il punto sulla situazione italiana. Secondo quanto riportato da Scenari Immobiliari, anche nel 2017 è stata confermata la bontà dei Bonus Fiscali sulla casa, che anche l’anno scorso hanno sostenuto adeguatamente i contribuenti italiani nelle operazioni di ristrutturazione e di riqualificazione energetica dei propri immobili. L’istituto indipendente di studi e ricerche, specializzato nell’analisi del mercato immobiliare italiano, ha stimato che, l’anno scorso, sono state ben 700mila le abitazioni sulle quali sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione. Anche per tutto il 2018, inoltre, sarà possibile detrarre il 50% dei costi sostenuti per tali lavori, addirittura il 65% in caso di fruizione dell’Ecobonus.

Contestualmente a questa situazione, sono sempre di più gli italiani che richiedono prestiti e mutui per poter affrontare le spese iniziali per ristrutturare o efficientare energeticamente il proprio immobile. Secondo Facile.it, in particolare il 23,2% delle compravendite ha riguardato abitazioni che poi sono stati riqualificati. Movimenti simili si riscontrano circa le richieste di finanziamento. Il 34% dei prestiti è destinato all’abitazione e in particolare il 24% per una ristrutturazione, il 7% per l’arredo e il 3% per l’acquisto.

Vediamo allora quali sono le opportunità migliori di finanziamento, prestito o mutuo, da sfruttare, quali i costi da affrontare e quali i dettagli a cui fare particolarmente attenzione.

I vantaggi delle riqualificazioni immobiliari.

Innanzitutto è necessario segnalare la drammatica situazione in cui versano gli immobili italiani. Ben il 36,6% delle abitazioni, in Italia, ha più di 40 anni e, dal punto di vista energetico, consuma ben sei volte di più rispetto a una casa di classe B, che ci spingiamo a dire essere il limite della decenza.

Dunque ristrutturare e riqualifica energeticamente il proprio immobile consente non solo di ridurre del 20-40% i consumi annui richiesti, stima ENEA, ma anche di migliorare la redditività dell’abitazione stessa. Sul mercato, infatti, in media, una casa rinnovata acquista un valore aggiunto superiore alle spese sostenute per gli interventi. Questo avviene soprattutto, secondo Scenari Immobiliari, dove il mercato residenziale è più dinamico, come nei principali capoluoghi di Regione. Solo per fare qualche esempio: +10,4% a Roma, +9,8% a Napoli, +9,4% a Firenze, +9% a Milano, +8,1% a Bologna. Situazione anche migliore se si considerano le abitazioni messe a reddito, ovvero affittate: una profonda ristrutturazione può far salire il potenziale canone mensile di locazione fino addirittura al 50%.

Mutuo o prestito? Ecco cosa conviene scegliere.

Non è ancora possibile riferire dati certi circa l’andamento nel 2017, ma, secondo una stima fatta dai portali Facile.it e Prestiti.it, si evince che l’importo medio per gli interventi più comuni di ristrutturazione e di riqualificazione energetica è di circa 16mila euro, anche se, secondo altri studi, questo valore risulterebbe decisamente superiore, aggirandosi intorno ai 64mila euro. Ma bisogna sempre tener conto che accade spesso che, al momento dell’acquisto di un immobile residenziale, una parte del

mutuo

richiesto è finalizzato proprio all’acquisto e il restante per lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica.

Un caso reale.

Ammettiamo quindi che, in media, il finanziamento richiesto, che si tratti di prestito o di mutuo, si aggiri intorno ai 30mila euro. Su questo valore lavoriamo per dare ai lettori un caso, ipotetico, ma reale. Tenendo conto, in questo modo, anche del fatto che molti istituti finanziari e banche pongono proprio 30mila euro il limite minimo per concedere un mutuo.

Prendiamo dunque in esame il caso in cui un contribuente intenda chiedere un credito di 30.000,00 euro, da restituire in 10 anni. Cercando sul mercato “l’offerta migliore possibile” sia di prestito, che di mutuo, scopriamo che:

• Sul prestito, alla meglio, troveremo un TAEG, che è il valore di riferimento da considerare, ossia il “tasso annuo effettivo globale”, del 7,89%. Su 30.000 euro si risolve in un interesse di circa 13.000 euro in 10 anni. Il totale, dunque, sale a poco più di 43.000 euro, con una rata di più di 350,00 euro;
• Considerando invece l’offerta di mutuo più conveniente, il TAEG si aggira intorno al 2,15%, quindi circa 1.400 euro di interessi in 10 anni. A questa cifra, però, bisogna aggiungere circa un 10% di spese di perizie e notarili, quindi circa 3.200 euro. Il totale da restituire, in questo modo, non supererà i 34.600 euro, raggiungibili con rate di “appena” 260,00 euro circa.

La differenza è evidente e sostanziale. Risulta, in questo caso (ma anche in generale se si cambia i parametri), decisamente più conveniente per il contribuente richiedere un mutuo, piuttosto che un prestito. Si tenga inoltre a mente che, se si sta parlando dell’acquisto di una prima casa, gli interessi passivi corrisposti sul mutuo si possono detrarre dall’IRPEF fino al 19%. Questo sgravio fiscale, invece, non è mai concesso ai prestiti.

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Vantaggi e svantaggi extra.

Circa l’accensione di un mutuo, però, esistono alcuni problemi che ci si può trovare ad affrontare, non di poco conto a dir la verità:

• In primo luogo molte banche erogatrici non concedono mutui per importi bassi. Se gli istituti più “disponibili” li offrono a partire dai considerati 30mila euro, molti altri li propongono dai 50mila euro in su;
• Questo tipo di finanziamento ipotecario, inoltre, spesso non copre l’intero l’importo dei lavori. Generalmente, infatti, viene sottoposto ad alcuni “paletti”, come, ad esempio, un tetto massimo dell’80% sul totale degli interventi, o in percentuale rispetto al valore complessivo dell’immobile;
• Infine, bisogna porre particolare attenzione ad alcune clausole ormai diffuse. Esse, seppur sembrino favorevoli al cliente, spesso non scattano per il mutuo volto alla ristrutturazione e alla riqualificazione di casa. È il caso, ad esempio, della possibilità di sospendere la rata.

D’altra parte, bisogna anche dar nota del fatto che i prestiti presentano alcuni vantaggi procedurali. In primo luogo, una volta espletata la pratica istruttoria, il credito viene messo a disposizione del cliente in tempi più rapidi e senza bisogno di gravare l’immobile di un’ipoteca.

Detto questo, non vi è alcun dubbio sul fatto che, quando le caratteristiche dell’operazione lo permettono, l’ottenimento di un mutuo è decisamente da preferire, perché più conveniente.