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16/11/2017

SURROGA DEL MUTUO: TUTTO CIÒ CHE OCCORRE SAPERE SUL TRASFERIMENTO A UNA NUOVA BANCA

Chi ha acceso un mutuo, dal 2007, può trasferirlo velocemente e a costo zero a un nuovo istituto di credito che gli offra condizioni economiche migliori: scopriamo come funzionano le tanto citate surroghe del mutuo.

Accendere un mutuo pluriennale quando si acquista casa nuova è diventata un pratica ormai largamente usata o comunque un possibilità conosciuta da tutti. In sostanza un istituto di credito, in genere un banca, concede un prestito alla persona fisica finalizzato all’acquisto della casa; tale somma verrà restituita in piccole rate mensili per un periodo di tempo predefinito e a un tasso d’interesse, fisso o variabile, anch’esso stabilito al momento della stipula del contratto.

Ciò che molte persone, probabilmente, non sanno, è che esiste la possibilità di ottenere condizioni migliori sul proprio mutuo, anche se è passato del tempo, anche anni, dalla stipula del contratto: stiamo parlando della surroga mutui, un’operazione che si sente spesso citare, ma che in molti casi rimane troppo oscura ai non addetti ai lavori. Vediamo di scoprire in cosa consiste la surroga mutui.

Surroga mutui.

Ogni mutuo ha una caratteristica spesso sconosciuta: la portabilità. In sostanza significa che, chi ha acceso un mutuo, lo può “spostare” da una banca ad un’altra, se quest’ultima offre al contraente condizioni migliori e più vantaggiose: in genere, il fattore che più convince a portare il proprio mutuo in un’altra banca è la possibilità di un risparmio, quindi ad esempio se si trova un tasso d’interesse più basso rispetto a quello che si paga in quel momento.

Con “surroga del mutuo” si intende la stipula di un vero e proprio nuovo contratto di mutuo, che viene stipulato con una nuova banca che, in genere, propone condizioni economiche diverse e più vantaggiose al cliente, rispetto al primo contratto che è stato firmato. Il passaggio da un instituto ad un altro, purtroppo, non è sempre possibile, né le condizioni generali del nuovo contratto si rivelano realmente più vantaggiose nel lungo termine: per questo è sempre consigliabile rivolgersi a persone esperte in materia, come i consulenti della banca, che sapranno valutare il caso specifico, la fattibilità del cambio e l’eventuale risparmio derivante dal cambio stesso.

ATTENZIONE: ogni caso è diverso dall’altro, per questo non significa che chiunque trarrà un vantaggio economico dallo spostamento del mutuo. Sono molti i fattori che vanno valutati con attenzione, come il numero di anni decorsi dall’accensione del mutuo, il numero di anni residui, l’importo delle rate, le eventuali mutate condizioni finanziarie o lavorative di chi ha contratto il mutuo. Per questo ripetiamo di rivolgersi sempre a degli esperti nel settore e non fidarsi troppo delle voci che si sentono in giro.

L’aspetto più interessante della surroga mutui, e “segreto” del suo successo, è la sua gratuità: la nuova banca, infatti, si farà carico di tutte le spese delle pratiche, compresi i costi del notaio, di perizia, di istruttoria e di portabilità delle varie polizze. La surroga gratuita è stata introdotta nel 2007 dal Decreto Bersani, che ha reso illegittime tutte le clausole e le penali che impedivano al contraente di passare da un istituto di credito ad un altro.

Altra importante caratteristica delle surroghe è la velocità di trasferimento del mutuo: entro 30 giorni dal momento della richiesta di surroga della nuova banca, infatti, il mutuo deve essere obbligatoriamente trasferito dalla banca d’origine. Se ciò non avviene, il Decreto Bersani stabilisce che la vecchia banca debba pagare al mutuatario, come risarcimento, un importo pari all’1% del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Cosa si può rinegoziare e cosa no.

Di seguito esponiamo nel dettaglio tutte le condizioni che possono essere cambiate con la surroga del mutuo da una banca ad un’altra:

  • La tipologia di tasso, da fisso a variabile e viceversa;
  • Lo spread applicato dalla banca, ovvero il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo;
  • La presenza del CAP, ovvero il tetto massimo oltre il quale il tasso non può aumentare;
  • La clausola floor, ovvero un limite percentuale al di sotto del quale il tasso non può scendere, pur in presenza della riduzione dell’indice di riferimento;
  • La durata del mutuo.

Ciò che invece non può essere ridiscusso in seguito ad una surroga del mutuo è:

  • La figura del garante del mutuo;
  • L’importo che verrà trasferito, che deve essere pari al debito residuo con la vecchia banca.