Tutto sui mutui offset: cosa sono e a chi convengono

In un periodo come questo, in cui la disponibilità di immobili residenziali nuovi o riqualificati è altissima, ma i tassi d’interesse sui mutui sono ai minimi storici, comprare casa accedendo ad un finanziamento appare una soluzione assolutamente vantaggiosa. Lo dimostra anche l’andamento del settore immobiliare, studiato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il flusso del numero di transazioni, infatti, ha fatto registrare un aumento, nel secondo trimestre 2018, di 5,6 punti percentuali rispetto al medesimo periodo del 2017.

Anche per questo motivo, gli istituti finanziari stanno modulando la propria offerta per presentare al pubblico strumenti di finanziamento sempre nuovi e ad hoc. Uno di questi, ancora poco conosciuto e sfruttato in Italia, è rappresentato dai cosiddetti “mutui offset”. Scopriamo cosa sono, come ottenerli e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa tipologia di prestito.

Mutui offset: cosa sono?

I

mutui offset

rientrano nella tipologia dei mutui a tasso variabile e, in genere, vengono concessi solo ai correntisti dell’istituto bancario che lo eroga. Questo perché il tasso d’interesse viene calcolato in base al rapporto tra la cifra richiesta e il deposito posseduto sul proprio conto corrente collegato.

Spieghiamoci meglio: basandosi sulla giacenza media di liquidità, calcolata in genere mensilmente, si studia un piano di rimborso personalizzato. Il tasso d’interesse, dunque, ammonta ad una cifra variabile, inversamente proporzionale alla giacenza media di cui sopra. Sostanzialmente: più liquidità hai sul conto, dunque, maggiore è la tua capacità di restituzione, minore sarà il tasso d’interesse mensile.

In questo modo si possono stabilire piani di rimborso realmente basati sulla capacità di restituzione del richiedente. Molte delle banche che erogano questi mutui offset, inoltre, permettono di collegare più conti correnti allo stesso mutuo, generando un ulteriore risparmio sulla rata mensile.

Calcolo degli interessi.

La stima del tasso d’interesse, su un finanziamento come i mutui offset, risulta quindi abbastanza complesso e meno intuitivo della norma. Gli interessi, infatti, sono calcolati sulla differenza tra la quota capitale residua del mutuo e la giacenza media del conto corrente, e non sull’intero importo richiesto. In questo modo si deduce facilmente che: maggiore è la giacenza media, minore saranno gli interessi da rimborsare.

Un esempio molto semplicistico: ammettiamo che in un determinato momento io abbia 25 mila euro sul mio conto corrente e la quota capitale residua del mio mutuo sia di 200 mila euro. L’interesse, per quel dato momento, sarà dunque calcolato sulla differenza, ovvero su 150 mila euro. Ammettiamo ora che, per assurdo, il mese successivo facessi un versamento sul conto di 100.000 euro, senza tocca quando versato in precedenza. Il successivo tasso mensile andrebbe calcolato sul residuo del mutuo meno 125 mila euro.

A chi si rivolgono i mutui offset.

I mutui offset sono particolarmente interessanti per chi possiede un conto corrente con una buona o alta disponibilità liquida depositata. Questi particolari finanziamenti sono perfetti per coloro che richiedono un mutuo di entità inferiore al deposito sul proprio conto. Essi, infatti, si troveranno a dover pagare un tasso d’interesse prossimo allo zero. In questo caso i costi maggiori saranno per le spese accessorie. In generale, comunque, accendere un mutuo offset permetterà al richiedente di non intaccare i propri capitali e di acquistare beni o avviare progetti pagando in modo rateizzato e controllato.

Scopriamo i mutui offset.

Ovviamente, questo tipo di finanziamento, di conseguenza, non è mai consigliabile a chi non ha sufficienti giacenze depositate. Per loro, infatti, il tasso risultante potrebbe essere maggiore di un variabile normale. Anche chi ha alta disponibilità sul momento, ma ha già in programma di prelevare importanti cifre dal proprio conto, non dovrebbe accostarsi ai mutui offset. In questo caso, infatti, il tasso vantaggioso stipulato all’inizio potrebbe subire variazioni proporzionali e diventare nettamente più alto rispetto ad un variabile standard.

Svantaggi dei mutui offset.

Il vantaggio fondamentale dei mutui offset, l’abbiamo spiegato, è la possibilità di risparmiare sulla rata mensile dei tassi d’interesse. Esso, alle condizioni di cui sopra, sarà decisamente inferiore rispetto al tasso nominale standard applicabile. A maggior ragione considerando che al singolo mutuo possono essere legati molteplici conti.

Gli svantaggi di questo tipo di prestito, sono principalmente due:

• Il primo riguarda la necessità di garantire un alto livello di liquidità sul proprio conto corrente, che non deve diminuire consistentemente;
• Il secondo riguarda, invece, la variabilità dei tassi. Essendo, infatti, una tipologia di mutuo a tasso variabile, essi potranno comunque aumentare nel tempo con l’aumento dei tassi di interesse nazionali/internazionali.