Affitti in nero: come mettersi in regola col fisco col ravvedimento operoso

Gli affitti in nero sono un fenomeno piuttosto diffuso in Italia, sul quale da sempre si cerca di porre un freno. Per contratto di locazione in nero s’intende “un contratto sconosciuto al Fisco, quindi non registrato all’Agenzia delle Entrate, e su cui il proprietario dell’immobile non paga le tasse dovute”.

Per cercare di contrastare questo fenomeno, la Legge di Stabilità è intervenuta con un provvedimento. Parliamo della legge 28 dicembre 2015, n.280, che comporta un aggravio per i proprietari degli immobili dati in locazione senza un contratto in regola.

Di che si tratta? Prima di procedere con le novità previste dalla legge, è bene conoscere le sanzioni nelle quali si rischia di incorrere dando in affitto una casa in nero e come rimediare mettendosi in regola col Fisco. Di seguito spiegheremo poi cosa sia e come funzioni il ravvedimento operoso.

Registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate è il primo passo da compiere al momento della stipula dell’accordo. Questa procedura si può eseguire andando direttamente all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, presentando il modulo RLI debitamente compilato. La registrazione è effettuabile anche online, tramite un’applicazione web disponibile, chiamata RLI, in modo gratuito sul sito dell’Agenzia.

Per la registrazione dei contratti d’affitto ad uso abitativo, sia essa effettuata all’ufficio o in via telematica, sono dovute:

• l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste;
• l’imposta di bollo che è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Per quanto possa sembrare una procedura laboriosa, ricordiamo che nel nostro ordinamento è prevista la cedolare secca sugli affitti, una modalità di tassazione dei canoni di affitto che subentra come alternativa a quella ordinaria: consiste nell’applicare al canone annuale una tassa fissa che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e quella di bollo.

Multe e sanzioni.

Quali sono le sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto di affitto?

• In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto, la sanzione va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
• Per occultamento, completo o parziale, del canone di locazione, la sanzione varia dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
• In caso di tardivo pagamento dell’imposta, la sanzione è del 30% dell’imposta versata in ritardo.

Ravvedimento operoso contro gli affitti in nero.

Le novità previste dalla Legge di Stabilità 2016.

La Legge di Stabilità 2016 prevede l’obbligo di registrazione del contratto d’affitto di un immobile a scopo abitativo entro e non oltre 30 giorni dalla stipula. Entro 60 giorni dalla registrazione, il locatore ha l’obbligo di comunicare al suo inquilino l’avvenuta registrazione. Questa comunicazione deve essere fatta anche all’amministratore del condominio, al fine di aggiornare l’anagrafe condominiale.

Se entro 30 giorni dalla stipula del contratto non viene effettuata la registrazione, per la legge il contratto è nullo. Il conduttore dovrà, quindi, recarsi dinanzi ad un’autorità giudiziaria e accertare l’esistenza del contratto. Inoltre, in sede di giudizio, il conduttore può richiedere al giudice di determinare il canone dovuto in misura non superiore al valore minimo. Sono nulle anche tutte le clausole del contratto, specie se stabilite verbalmente, che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge, oppure un canone superiore a quello pattuito, scritto e registrato nel contratto.

Il ravvedimento operoso: il rimedio agli affitti in nero.

Il

ravvedimento operoso

consiste nel rimediare volontariamente ed entro termini precisi, alle violazioni tributarie commesse pagando delle sanzioni ridotte calcolate in base ai giorni di ritardo con cui si mette in regola. Questo procedimento può essere usato in tutti i casi in cui non sia già stato inviato un atto di liquidazione e accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le sanzioni previste per chi decide di fruire del ravvedimento operoso dipendono dal tempo trascorso prima della registrazione del contratto:

• Entro 30 giorni: sanzione pari ad 1/10 del 60%;
• Dal 31esimo al 90esimo giorno: sanzione pari ad 1/10 del 120%;
• Oltre il 90esimo giorno ed entro 1 anno: sanzione pari ad 1/8 del 120%;
• Oltre 1 anno ed entro 2 anni: sanzione pari ad 1/7 del 120%;
• Dopo 2 anni: sanzione pari ad 1/6 del 120%;
• Dopo la constatazione tramite un processo verbale: sanzione pari al 17% del 15%.

Ravvedimento operoso contro gli affitti in nero.

Nel caso in cui l’omissione riguardi il mancato pagamento dell’imposta di registro, le sanzioni previste dal ravvedimento operoso dipendono dal momento in cui avviene il versamento:

• Tra il 1° al 14esimo giorno: sanzione pari a 1/15 di 1/10 del 15% per ogni giorno di ritardo;
• Dal 15esimo al 30esimo giorno: sanzione pari a 1/10 del 15%;
• Dal 31esimo al 90esimo giorno: sanzione pari a 1/9 del 15%;
• Oltre il 90esimo giorno ed entro 1 anno: sanzione pari a 1/8 del 30%;
• Oltre 1 anno ed entro 2 anni: sanzioni pari a 1/7 del 30%;
• Dopo 2 anni: sanzione pari a 1/6 del 30%;
• Dopo la constatazione tramite processo verbale: sanzione pari a 1/5 del 30%.

Il modello F24 Elide.

Le sanzioni in caso di ravvedimento operoso si pagano tramite il modello F24 Elide in cui vanno indicati i seguenti codici:

• 1507 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI, sanzioni per tardiva prima registrazione;
• 1508 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI, interessi per tardiva prima registrazione;
• 1509 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI, sanzioni per tardivo pagamento di annualità e adempimenti successivi;
• 1510 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI, interessi per tardivo pagamento di annualità e adempimenti successivi.

Nel modello F24 Elide vanno riportati anche i dati di coloro che effettueranno il pagamento, in particolare per indicare la controparte del contratto, si deve inserire il codice identificativo 63 denominato Controparte.

Nella sezione Contribuente vanno inseriti:

• codice fiscale e dati anagrafici di chi effettua il pagamento;
• nel campo riguardante la controparte, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, va indicato il codice fiscale del soggetto unito al codice identificativo 63.

Nella sezione Erario ed Altro vanno inseriti:

• campi codice ufficio e codice atto, nessun valore;
• campo tipo, lettera F;
• campo elementi identificativi, il codice identificativo del contratto.

Nonostante la lunga procedura, mettersi in regola col Fisco è più conveniente che far finta di nulla: si perde meno tempo e meno denaro, ma soprattutto si può usufruire delle agevolazioni previste dalla legge e scaricare l’affitto sul 730.