Seguici sui social

Norme, leggi e Bonus Fiscali

AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE NEL 2016

Oggi affrontiamo la casistica delle detrazioni fiscali introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 in materia di acquisto di un’unità immobiliare, adibita a prima casa o meno, nuova o soggetta a ristrutturazione.

Anche in materia di detrazioni riguardanti l’acquisto di un immobile, che sia adibito a prima casa o meno, tiriamo in ballo la Legge di Stabilità 2016: sono infatti molteplici i casi di sconti sul pagamento dell’IVA e le detrazioni fiscali IRPEF, ma solo per l’acquisto di immobili avvenuto entro il 31 Dicembre 2016. È con la Circolare 20/E del 18 Maggio 2016 che l’Agenzia delle Entrate fornisce i primi chiarimenti sulle novità apportate in materia di acquisto di una casa.

La prima grande novità portata dalla Legge 208/2015 è quella per cui dal 1° Gennaio 2016 non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno: il presupposto della non contemporaneità, dunque, potrà essere realizzato in un secondo momento. Cosa significa? In poche parole si può acquistare una casa con l’intenzione di adibirla a prima abitazione anche se si è in possesso di un’altra unità immobiliare e anche se si è acquistata anch’essa con benefici fiscali, a patto che quest’ultima venga ceduta entro 12 mesi.

Regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa e i requisiti per usufruirne.

L’acquisto di un immobile imponibile di IVA è, di norma, tassato al 10 ; con la Legge di Stabilità 2016, però, cambiano i criteri e le percentuali dell’imposta stessa, infatti: dal 1° Gennaio 2016 gli immobili soggetti all’agevolazione sull’IVA verranno determinati in base alla categoria catastale di pertinenza, in particolare le categorie dalla A/2 alla A/7 (comprese) e la A/11 sono, ora, tassate al 4 %, e per usufruire dell’agevolazione basterà farne richiesta al momento della stipula del contratto di compravendita. Rimangono, invece, a quota intera, ovvero del 10 %, le categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Se invece la cessione non è imponibile ad IVA, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2, con il minimo, però, di 1000 euro.

Di seguito riportiamo la casistica per usufruire dell’agevolazione fiscale:

  • L’abitazione deve essere situata nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza, oppure nel territorio del Comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per motivi lavorativi, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano;
  • Nell’atto d’acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

La novità è che con la Legge di Stabilità 2016 si stabilisce che, tale agevolazione, si applica anche agli atti di acquisto per i quali non è soddisfatto il requisito di cui il terzo punto, solo nel caso in cui vengano comunque soddisfatti i requisiti di cui al punto uno e due e che l’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione venga alienato entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del secondo immobile.

mycase notizie, video e servizi immobiliari

Detrazione IRPEF sull’acquisto di immobili.

L’Imposta sul Valore Aggiunto (l’IVA) da corrispondere in relazione all’acquisto di abitazione, effettuato entro il 31 Dicembre 2016, da impresa che applica IVA all’atto del trasferimento, si detrae dell 50 % dall’IRPEF dovuta, in 10 rate annue di pari valore ciascuna. L’agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 punta a favorire la ripresa del mercato immobiliare e si applica all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A, B o superiore, il beneficio si applica anche nel caso di imprese di ripristino o ristrutturatrici. Il beneficio quindi non è circoscritto alla prima casa, né esclude gli immobili di lusso.

L’espressione impresa che applica IVA all’atto del trasferimento comprende non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche le imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.

La Legge di Stabilità 2016 non vieta il cumulo della detrazione con altre agevolazioni in materia di IRPEF. Il contribuente, quindi, che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione, può beneficiare anche della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni, calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, per un importo massimo di 96.000 euro, percentuale scaricabile dall’IRPEF in 10 rate annue di ugual valore. Qui tutte le informazioni utili riguardanti le detrazioni fiscali per interventi edilizi di ristrutturazione e non solo.

Tuttavia, per il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, la detrazione del 50% sulle ristrutturazioni non può essere applicata anche all’IVA, per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione del 50%.

Infine precisiamo che l’IVA relativa agli acconti corrisposti nel 2015 non è detraibile, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016. Infatti, la Legge di Stabilità 2016, in vigore dal 1° gennaio 2016, prevede che l’acquirente possa detrarre il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre 2016.

Facciamo due conti.

Ecco un esempio pratico: un compratore, che acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare di categoria catastale A/2, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 100.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 104.000 euro, potrà usufruire delle seguenti detrazioni:

  • Del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto dell’immobile, pari ad euro 4.000 € * 50% = 2.000 €;
  • Del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico, pari ad euro [(104.000 € – 2.000 €) * 25%] * 50% = 25.500 € * 50% = 12.750 €.

Commenti

Le notizie più lette