AGEVOLAZIONI PRIMA CASA, ORA VALIDE ANCHE PER GLI IMMOBILI ACQUISTATI CON USUCAPIONE

Con la Legge di Stabilità 2016 erano state introdotte alcune importanti agevolazioni riguardanti il segmento prima casa. Riepiloghiamole brevemente.

Imu-Tasi: niente più Imu e Tasi sulla prima casa, eccezion fatta per abitazioni di lusso appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Leasing immobiliare: tale misura prevede che l’inquilino, nonché futuro acquirente, versi un affitto alla banca o al suo intermediario finanziario, il quale acquista la casa e ne detiene il possesso per un periodo di tempo stabilito al momento della stipula del contratto. Al termine di tale periodo, l’inquilino compra l’immobile; in caso contrario, l’immobile resta alla banca.

Bonus mobili giovani coppie: si può usufruire di questa agevolazione se almeno uno dei partner ha meno di 35 anni. Il bonus prevede una detrazione al 50% per un massimo di spesa pari a 16mila euro, suddivisa in 10 quote annuali di pari importo. La coppia può non essere sposata.

Bonus acquisto prima casa: tale misura permette a chi ha già acquistato una prima casa con agevolazioni, di comprare una nuova abitazione sfruttando altri benefici fiscali senza dover vendere prima la casa precedente, a condizione, però, che tale abitazione venga alienata entro un anno dalla data del rogito. Il bonus non comprende le abitazioni di lusso appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

A quest’ultima agevolazione, ora si aggiunge la possibilità di richiederla anche per quegli immobili acquistato tramite l’usucapione.

Che cos’è l’usucapione?

Dal latino usucapio, è un modo di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà e degli altri diritti reali che si verifica per motivazione opposte alla prescrizione, e che perdura per un determinato lasso di tempo. In Italia è regolato dagli artt.1158 e seguenti del c.c.

Nella prescrizione il diritto si perde a causa del trascorrere del tempo; nella usucapione il diritto si acquista proprio per il trascorrere del tempo accompagnata da un’attività svolta da un soggetto su un bene sul quale grava un diritto reale altrui; tale attività è il possesso.
In sintesi, il possessore “assorbe” il diritto reale altrui, qualora il suo titolare non faccia nulla per farlo valere nel lasso di tempo fissato dalla legge.

Sebbene le cause che portano alla prescrizione e alla usucapione siano diverse, se non opposte, simili sono, invece, le esigenze che le richiedono, poiché entrambe necessitano di garantire la certezza delle situazioni giuridiche: la prescrizione le garantisce nel caso di lunga inerzia del titolare del diritto, la usucapione serve a renderle stabili riconoscendo che una situazione di fatto dilungata nel tempo senza alcuna contestazione da parte del titolare del diritto, comporta l’acquisto di tale diritto a favore del possessore.

Il possesso ad usucapione ha le seguenti caratteristiche:

• dev’essere stato conseguito senza violenza o clandestinità;
• deve protrarsi per periodi stabiliti dalla legge;
• deve essere continuo e ininterrotto.

Riguardo l’ultimo punto, per possesso continuo ed ininterrotto s’intende la permanente manifestazione della propria signoria sulla cosa che non accadano fatti idonei ad interromperne il possesso.

Per quanto riguarda i periodi di tempo, questi variano a seconda del tipo di bene da usucapire. Nel caso di beni immobili il possesso deve protrarsi per 20 anni (artt.1158 e 1160 c.c.).

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Acquisto di una proprietà tramite usucapione.

La proprietà di un bene immobile, riconosciuta con il possesso ininterrotto del bene per non meno di vent’anni, può essere stabilita in due modi:

• dal giudice con apposita sentenza a seguito di regolare giudizio intrapreso contro il proprietario precedente;
• dietro accordo concluso in sede di mediazione.

In entrambi i casi sono da pagare le imposte per il trasferimento dell’immobile.

Agevolazioni fiscali per la prima casa acquistata tramite usucapione.

Se l’immobile è stato acquistato da un privato (ed è il caso dell’usucapione) il contribuente dovrà pagare solo l’imposta di registro del 2% e 100€ tra imposta ipotecaria e catastale.

Per ottenere il bonus prima casa, le condizioni non sono diverse per gli immobili acquistato con usucapione:

• il nuovo proprietario non deve essere intestatario di altri immobili situati del medesimo Comune in cui si trova quello appena acquistato. In caso contrario, gli immobili dovranno essere venduti entro un anno dal nuovo acquisto;
• il nuovo proprietario non deve essere intestatario di altri immobili, compresi nel territorio nazionale, acquistati con il bonus prima casa;
• il nuovo proprietario deve avere la residenza stabilita nel luogo in cui è situato l’immobile agevolato o comunque è obbligato a trasferirla entro 18 mesi;
• il nuovo proprietario non può rivendere la casa prima di 5 anni.

La richiesta del bonus dev’essere effettuata al momento della domanda di registrazione della sentenza che ha riconosciuto l’usucapione; non è necessario menzionare il bonus durante la sentenza.