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09/08/2017

BOTTA E RISPOSTA: SE VENDO UNA PRIMA CASA, POSSO COMPRARNE UN'ALTRA CON IL BONUS?

L'Agenzia dell'Entrate risponde ad una serie di domande frequenti su una situazione abbastanza tipica: ho comprato la mia prima casa con il Bonus Fiscale, posso venderla e comprare un'altra prima casa usufruendo della stessa detrazione?

A scanso di equivoci spieghiamo meglio la situazione presa in esame dall’Agenzia delle Entrate: può capitare infatti che una persona fisica abbia acquistato una casa adibendola ad abitazione principale e nel farlo abbia anche usufruito del Bonus Prima Casa ora, come sappiamo, queste agevolazioni vengono restituite in 10 rate annue nella forma di detrazioni IRPEF, dunque un lasso di tempo discretamente lungo, durante il quale possono sorgere diverse motivazioni (matrimonio/convivenza, nascita di un figlio, un genitore che ha bisogno di assistenza, un nuovo lavoro che permette uno standard di vita più alto, ecc…) che spingono quella stessa persona fisica a voler acquistare una nuova casa.

Dunque, prima domanda: vendendo la precedente abitazione, egli può nuovamente usufruire dei benefici della “prima casa”?

Risposta: la legge prevede tra i requisiti per accedere alla prima casa quello della non titolarità (neppure per quote, neanche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) di altro bene immobile sul territorio nazionale, neanche se acquistata dal coniuge, per il quale già si usufruisce dell’agevolazione in parola o di altre simili. Dal 2016, però, si è aggiunta la possibilità di acquistare ugualmente un nuovo immobile usufruendo nuovamente del Bonus Prima Casa, a patto che entro un anno dalla data dell’atto d’acquisto sia avvenuta la vendita del precedente bene.

La questione, però, pone diverse altre domande, esponiamo insieme le più frequenti. Qualora ne aveste altre, differenti da quelle citate, vi esortiamo comunque a farcele senza alcuna remora, saremo lieti, per quanto possibile, di rispondervi adeguatamente.

In tutte le situazioni che seguono, comunque, si tenga sempre presente la condizione per cui sia rende necessaria la vendita del precedente immobile entro un anno dalla data dell’atto d’acquisto.

Credito d’imposta.

1) La normativa del 2016 prevede, in caso di nuovo acquisto fruendo dell’agevolazione in questione, la possibilità di godere di un credito d’imposta: è possibile usufruire comunque del credito d’imposta anche se l’acquisto del nuovo bene avviene prima della vendita del bene precedentemente posseduto?

Sì, è possibile, in quanto la ratio della riforma della normativa sulla prima casa è quella di agevolare la sostituzione dei beni con i requisiti della prima casa.

2) Questa norma vale anche se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA?

Anche in questo caso la risposta è sì, in quanto in materia di IVA agevolata la norma fa espresso rinvio alla ricorrenza alle medesime condizioni, di conseguenza essa incide anche sull’applicazione dell’aliquota agevolata IVA del 4 per cento.

Acquisto a titolo gratuito.

3) La citata detrazione è ammessa anche in caso di acquisto a titolo gratuito del nuovo bene?

La risposta è sì, in quanto la normativa in materia di donazione e successione rimanda ancora una volta alla medesima legge, per la quale è possibile fruire nuovamente della detrazione in esame.

Acquisto precedente alla modifica del 2016.

4) Nel caso in cui la situazione tipo citata in precedenza sia avvenuta prima della modifica del 2016, quindi diciamo, a titolo di esempio, nel 2015, e dunque senza la possibilità di fruire del Bonus, è possibile recuperare la detrazione e rientrare nella nuova norma?

No, poiché la Legge di Stabilità è entrata in vigore dal 1 gennaio 2016 e dunque può riguardare solo atti conclusi successivamente a quella data, non essendo retroattiva.

Mancata vendita entro l’anno.

5) In caso di mancanza di vendita entro 12 mesi dalla data d’acquisto della “seconda prima casa”, caso più che possibile, poiché sappiamo che i tempi di vendita di un immobile sono assai lunghi, cosa succede?

In questo caso l’Agenzia delle Entrate ha specificato che: “Sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima”.

La sanzione di cui sopra può, comunque, essere evitata se entro lo scadere dell’anno si comunica all’Agenzia apposita istanza con cui si revoca l’impegno assunto e si chiede la riliquidazione delle imposte: in tal modo si pagherà solo la differenza delle imposte dovute e gli interessi.