Canoni di locazione in leggera crescita: quali le sanzioni per l’affitto in nero?

Nonostante il calo registrato nell’ultimo trimestre dello scorso anno, -2,0% rispetto al medesimo periodo del 2017, il settore delle locazioni mostra segnali di ripresa. L’andamento generale dei prezzi, pur indicando una situazione di sostanziale immobilità, risulta comunque in positivo: +0,6% su base annua. Inoltre, ben 14 regioni sulle 20 italiane chiudono l’anno positivamente, così come il 70% delle aree provinciali del Bel Paese. Prima di analizzare le sanzioni previste dalla normativa che norma l’illegale pratica dell’affitto in nero, studiamo l’andamento dei prezzi delle locazioni nell’anno passato.

Mercato degli affitti.

Il settore delle locazioni, in Italia, è in una fase di leggerissima crescita, come detto, che si attesta intorno allo 0,5% annua. Il prezzo medio nazionale di affitto è di circa 8,5 €/metro quadro, con picchi regionali di oltre 11 €/metro quadro e provinciali di oltre 14 €/metro quadro. A trainare il settore sono i capoluoghi di provincia, con valori decisamente positivi nelle città più attive dal punto di vista lavorativo e universitario. In questi comuni, infatti, la richiesta di immobili residenziali è sempre alta e in continua evoluzione, perché frequente è il ricambio del pubblico interessato. (Dati idealista.it)

Regioni.

A guidare la classifica regionale è la Lombardia (11,5 €/metro quadro), seguita da Lazio (11,2 €/metro quadro) e Toscana (10 €/metro quadro). A chiudere la graduatoria, invece, troviamo il trio del sud Italia Sicilia (5,7 €/metro quadro), Molise (5,2 €/metro quadro) e Calabria (4,7 €/metro quadro). Questi valori, però, vanno necessariamente incrociati con le variazioni percentuali su base annua, perché, ad esempio, il Lazio ha fatto registrare tra 2017 e 2018 un calo di circa il 2,2%; dato molto vicino a quello ligure (-2,3%), mentre molto inferiore è quello umbro (-6,6%). In grande crescita, invece, sono i prezzi medi di locazione di Valle d’Aosta (+9,8%), Molise (+8,1%) e Basilicata (+7,9%). Da segnalare anche l’andamento della Lombardia (+6,1%) e della Toscana (+5%), entrambe in assoluta salute.

Province.

A livello provinciale, invece, la crescita maggiore è stata registrata a Lecce (+14,3%), che guida la classifica davanti a Bologna (+12,8%) e Brescia (+12,7%). A soffrire i decrementi maggiori sono, invece, Perugia (-6,7%), Genova (-8,7%) e Foggia (-10,1%). Sul fronte dei prezzi medi, tre tra le più grandi metropoli italiane conquistano i posti d’onore: al primo posto troviamo Milano (16,3 €/metro quadro), seguita da Firenze (13,4 €/metro quadro) e Roma (12,1€/metro quadro). Le province, infine, in cui si trovano i prezzi medi di affitto inferiori sono Reggio Calabria (4,4 €/metro quadro), Avellino (€/metro quadro) e Caltanissetta (3,9 €/metro quadro).

Affitto in nero.

Prima di entrare nel merito delle sanzioni per proprietari e inquilini, occorre definire cosa si intenda per “affitto in nero”. Ogni contratto non registrato presso l’Agenzia delle Entrate, è nullo, non ha alcun valore legale. Di conseguenza, il pagamento di un canone mensile per la locazione di un’unità immobiliare non regolato da un contratto o sottoscritto tramite un contratto non regolarmente registrato, avviene, di fatto, in nero.

Andamento dei prezzi medi di locazione e sanzioni affitto in nero.

Sanzioni per il proprietario e inquilino.

• Mancata registrazione contratto affitto (solo proprietario). In questo caso, l’Agenzia delle Entrate può intervenire applicando una forte tassazione sui redditi percepiti; oppure, agendo direttamente tramite sanzioni economiche e multe di vario grado ed entità;
• Omesso versamento IRPEF (solo proprietario). È responsabile solo il proprietario, il quale rischia accertamenti fino a 5 anni dopo quello di mancato versamento e multe percentualmente adeguate all’omissione;
• Omesso versamento imposta di registro (sia proprietario, che inquilino). La responsabilità di questa omissione è solidale tra locatore e conduttore legati da un accordo di
  

  affitto in nero

  . Dunque, eventuali sanzioni andranno pagate in comune. Si distinguono due casi: se viene omessa l’indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi, la sanzione può variare tra il 60 e il 120% dell’imposta evasa (minimo 200 euro); se, invece, viene dichiarato un canone inferiore a quello effettivo (dichiarazione infedele), la multa sarà tre il 90 e il 180% dell’imposta evasa.

Registrazione tardiva del contratto di locazione.

Un qualsiasi contratto di locazione immobiliare deve essere registrato, presso l’Agenzia delle Entrate, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Nei successivi 2 mesi (60 giorni), il proprietario deve darne notizia sia all’inquilino, che all’eventuale amministratore di condominio.

Con il cosiddetto “ravvedimento operoso”, è possibile procedere alla registrazione tardiva del contratto locazione. Ecco quali le sanzioni in questo caso, alla quale van sempre aggiunti, ovviamente, gli interessi di mora e l’imposta effettivamente dovuta. Se la registrazione avviene con:

• 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% dell’imposta dovuta. Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
• 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;
• 12 mesi di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Tra i 12 e i 24 mesi di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120%;
• Oltre 24 mesi di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120%;
• Se la regolarizzazione da parte del contribuente, infine, avviene dopo la constatazione della violazione: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% dell’imposta dovuta.