Casa vacanze, breve guida normativa per inquilino e proprietario

L’estate è ormai inoltrata e c‘è chi conta i giorni alle ferie, ma se non avete ancora prenotato il luogo dove soggiornare. Oggi vi parliamo di una soluzione che sta prendendo molto piede negli ultimi anni e che si propone come una validissima alternativa ad hotel e alberghi, anche in ottica risparmio: la casa vacanze in affitto per brevi o brevissimi periodi. E lo facciamo dal punto di vista degli aspetti fiscali e normativi per proprietari e inquilini.

Soluzione che si rivela vantaggiosa anche per il proprietario di casa. Egli, concedendo in locazione per brevi periodi (di solito settimanali, ma non necessariamente) una seconda casa inutilizzata, può farla fruttare per ottenere introiti a basso costo.

Ma anche questa fetta di mercato immobiliare ha, ovviamente e giustamente, le sue regole sia dal punto di vista fiscale, che normativo. L’affitto, infatti, anche se per brevissimo tempo necessita di un contratto regolare da stipulare con l’inquilino, vediamo tutto nel dettaglio di seguito.

Normativa preliminare.

Innanzitutto per adibire la propria abitazione a

casa vacanze

non è necessaria alcuna richiesta di autorizzazione né comunicazione di nessuna natura; solo le il numero di unità abitative concesse in locazione è superiore a tre, allora bisognerà presentare l’apposita SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, al Comune in cui sono locati gli immobili che ci si appresta ad affittare. Inoltre, non ci sono limiti di nessun tipo che vincolino l’immobile: qualunque unità abitativa agibile ed abitabile può essere affittata.

Il contratto di locazione per finalità turistiche.

Per affittare un immobile come casa vacanze si fa riferimento al “contratto di locazione con finalità turistica”, ossia quello che redige esclusivamente per soddisfare le appena citate finalità turistiche. Esso è sottratto alla disciplina sulla locazioni individuata dalla Legge n°431 del 1998.

Abbiamo insistito sulle finalità turistiche poiché in questo tipo di contratto si è resa obbligatoria la specificazione delle esigenze che spingono le parti a stipulare la suddetta forma di affitto. Gli esempi più utilizzati sono si soggiorni per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.

Formule di locazione.

Le case vacanze per essere concesse in locazioni per brevi periodi devono essere completamente arredata e non bisogna fornire alcuna biancheria al futuro inquilino, per non ricadere nella disciplina degli affittacamere, normati in maniera ancora differente. Fatta questa dovuta precisazione a seconda della durata del soggiorno, o comunque dell’affitto, si distinguono tre tipologie differenti di contratti di casa vacanze, ovvero:

• La locazione ad uso villeggiatura. È il contratto previsto per regolare le locazione dei periodi che durano da oltre i 30 giorni a 2 o 3 mesi massimo. Nel contratto sono presenti le clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale. Non viene previsto il rinnovo tacito;
• La locazione di case per brevi vacanze. Questo tipo di contratto riguarda le locazioni dai 10/15 giorni ad un massimo di un mese. Nel contratto sono presenti le clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo di spazi accessori come la cantina o il posto macchina. Anche qui non è previsto alcun rinnovo tacito;
• La locazione con la formula week-end. Tale modello di contratto si può usare quando si concede in locazione un immobile per un fine settimana o per pochi giorni. Prevede la pattuizione forfettaria dei consumi di luce, acqua, gas e come nelle altre tipologie non è previsto alcun rinnovo tacito;

È ovvio che nel contratto andranno date tutte le specifiche sul caratteristiche tecniche e strutturali dell’immobile.  Oltre a queste anche la sua ubicazione, le condizioni della mobilia e dei locali, e i dati del proprietario e dell’inquilino firmatario, ma anche degli altri individui che soggiorneranno per lo specifico periodo di tempo.

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Acconto o Caparra?

La prima operazione che conferma la stipula del contratto e la prenotazione di una casa vacanze è il versamento di un acconto o di una caparra. Una garanzia anche per chi affitta. Qual è la differenza tra le due? E quando conviene richiedere, o versare, una e l’altra?

L’acconto è un deposito che si compie a favore del locatore, soprattutto quando la stipula del contratto d’affitto avviene molto tempo prima dell’effettivo soggiorno. In genere si stima intorno al 20/30% del totale dell’affitto pattuito, che verrà poi decurtato dal prezzo totale finale della locazione. In sostanzia è una somma che conferma l’impegno del locatario ad affittare realmente l’immobile e a saldare il canone totale. Ma anche una conferma da parte del locatore a riservare l’unità abitativa per il periodo di tempo concordato.

La caparra è una percentuale sull’affitto, in genere intorno al 30% del pattuito. Altro non è che un deposito cauzionale che viene consegnato al locatore al momento “dell’ingresso” del locatario nella casa vacanze. Questo verrà poi riconsegnata dal proprietario all’ormai ex-inquilino al momento del termine del soggiorno. Si consiglia ai locatari un sopralluogo per valutare le condizioni dell’immobile e della mobilia prima di concedere una qualsiasi caparra.

Registrazione di cessione dell’immobile.

In genere, quando l’affitto della casa vacanze non supera i 30 giorni, non è necessario che il contratto di locazione venga registrato presso gli organi competenti, ma basta una scrittura privata, che deve essere firmata da entrambe le parti. Se, invece, la locazione dura più di 30 giorni, il contratto deve necessariamente essere registrato con onere a carico delle parti. L’obbligo di registrazione vi è anche quando si stipulano diversi contratti per più periodi che, sommati tra loro, superano i 30 giorni. Nel caso di locazione che ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario ha l’obbligo di farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’autorità locale di Pubblica sicurezza.

Obblighi del conduttore.

Per evitare qualsiasi tipo di disguido, disagio o lamentela a conclusione del periodo di soggiorno, è opportuno, come dicevamo in precedenza, al momento della consegna dell’immobile, che l’inquilino, insieme al proprietario, esamini la casa, per verificare che tutto sia a posto e sia funzionante, in particolare gli elettrodomestici. È inoltre consigliabile prevedere un verbale di consegna: il conduttore, infatti, è responsabile degli eventuali danni all’immobile.

Regime fiscale per la casa vacanze.

I redditi che derivano dalla locazione di una casa vacanze vanno tassati per il proprietario come redditi da Fabbricati che dovranno essere riportato all’interno del quadro RB del modello Unico, che accoglie i cosiddetti redditi fondiari.