COME FUNZIONA IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO DIVENTATO LEGGE

La forte crisi economica che negli ultimi anni ha messo in ginocchio il nostro Paese, ha determinato un forte aumento delle vendite in nuda proprietà ovvero quel particolare tipo di contratto che permette al venditore di rimanere usufruttuario dell’immobile fino alla morte e al compratore di ottenere, proprio in virtù di questo, un considerevole sconto sul prezzo di acquisto, tanto maggiore quanto più è giovane il venditore.

Considerata tale situazione, il Governo ha deciso di intervenire per facilitare la concessione di prestiti a cittadini della terza età, dando il via libera definitivo alle nuove norme sul prestito vitalizio ipotecario, valida alternativa alla nuda proprietà. In questo modo, è possibile trasformare la casa in un bancomat, ottenendo liquidità senza dover rinunciare però alla proprietà dell’immobile. Ma vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Come funziona?
Come dicevamo si tratta di un’alternativa alla nuda proprietà che permette a chi possiede un immobile e ha più di 60 anni di convertire parte del valore del bene in contanti, in modo da soddisfare esigenze di liquidità, senza dover necessariamente rinunciare alla proprietà della casa, che viene comunque ipotecata a garanzia del prestito. Il proprietario della casa può ottenere un finanziamento immediato da un istituto bancario o ad un’azienda finanziaria, consistente in una percentuale del valore dell’immobile in possesso. Il finanziamento potrà essere a tasso fisso o variabile, senza l’obbligo di prefissare la scadenza e senza dover obbligatoriamente rimborsare quote di capitale o di interessi. Naturalmente, è possibile concordare un piano di rientro graduale del prestito ma è difficile che un pensionato che ha necessità di liquidità possa sostenere il rimborso successivo del capitale e relativi interessi. Nel caso in cui il proprietario non effettui il rimborso prima del suo decesso, gli eredi avranno la possibilità, entro un anno, di rimborsare per intero il debito con relativi interessi semplici maturati nel frattempo, oppure potranno decidere di vendere l’immobile ipotecato o optare per l’affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.

Normativa attuale
Il prestito vitalizio ipotecario, strumento molto diffuso nelle zone anglosassoni, in Italia non ha mai avuto una reale diffusione, nonostante fosse previsto dalla Finanziaria del 2006. L’articolo unico del ddl modifica l’attuale articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005, aggiungendo i commi da 12-bis a 12-sexies. L’attuale comma 12 stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal Testo unico bancario (Dlgs 385/1993) di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.

Cosa cambia con le nuove regole?
Con le nuove regole, questa tipologia di prestito diventa maggiormente flessibile e il limite di età passa da 65 a 60 anni. Inoltre il nuovo comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies specifica quali eventi possono dar vita al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione: il decesso del soggetto finanziato; il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile. In tal modo durante il periodo di finanziamento il mutuatario non può alterare le condizioni iniziali alla base delle quali era stato concesso il finanziamento o il valore dell’immobile in garanzia, che potrebbero danneggiare il diritto e la capacità del finanziatore di vendere l’immobile.

Cosa cambia rispetto alla nuda proprietà?
Come nel caso della nuda proprietà si cede un bene ad un prezzo inferiore rispetto al suo valore, ma il grande vantaggio di questa formula sta nel fatto che gli eredi possono riscattare la proprietà della casa, mentre con la vendita in nuda proprietà il passaggio di titolarità è automatico e irreversibile. L’obiettivo del provvedimento è, di fatto, quello di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria.

Regole per il rimborso
Prima che si verifichino gli eventi che danno luogo al rimborso integrale, è possibile concordare, al momento della stipula del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, sulla quale non viene applicata la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento si applica l’articolo 40, comma 2, del Tub, in base al quale la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Per ritardato pagamento si intende il pagamento effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata. Si applicano agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio e lungo termine e non sarà più obbligatorio il versamento dell’imposta sostitutiva. Sarà infatti possibile nell’atto di finanziamento optare in forma scritta per il pagamento dell’imposta unica sostitutiva. Con le nuove regole viene disciplinato il grado di ipoteca iscrivibile sull’immobile con il prestito vitalizio ipotecario, che è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili residenziali, ipoteca che non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato.

Cosa succede in caso di mancato rimborso?
Se il finanziamento non viene estinto entro 12 mesi dagli eventi che ne comportano l’obbligo di rimborso, il finanziatore venderà l’immobile al valore di mercato, utilizzando il ricavato per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Nel caso in cui trascorra un altro anno senza che venga conclusa la vendita, tale valore viene ridotto del 15% per ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita del bene. In alternativa, l’erede può accordarsi con il finanziatore per provvedere alla vendita entro un anno e le eventuali somme rimanenti in seguito all’estinzione del credito sono riconosciute al finanziato o agli eredi. L’importo del debito residuo non può essere superiore al ricavato dalla vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Inoltre, il terzo acquirente dell’immobile viene tutelato attraverso la disposizione dell’inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

Tassi
Nel caso in cui il debito sia di lunga durata e gli eredi non siano di primo grado, le franchigie sulle imposte di successione renderanno poco conveniente il riscatto dell’immobile. I mutui possono essere a tasso fisso o variabile e i tassi, che in media superano di tre o quattro punti quelli ordinari, non dipendono solamente dal valore e dalla commerciabilità della casa, ma anche dall’età del debitore e dalla presenza o meno di un coniuge che al decesso avrebbe il diritto di abitazione.

Regole dell’offerta
Il ministro dello Sviluppo economico ha il compito di adottare, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge, un regolamento volto a stabilire le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e individuare i casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore dell’immobile tali da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. Il regolamento dovrà garantire trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di qualsiasi spesa dovuta. Naturalmente, la nuova disciplina si applica ai finanziamenti stipulati in seguito alla data di entrata in vigore della nuova normativa, al fine di tutelare i rapporti contrattuali esistenti.