COMPRAVENDITE IMMOBILIARI SENZA NOTAIO

Il nuovo decreto legge sulla concorrenza approvato dal Consiglio dei ministri il 20 febbraio scorso introduce importanti novità per le compravendite immobiliari. L’obiettivo del Governo è quello di liberalizzare il settore dei notai, con la riduzione delle tipologie di atti che prevedono l’autenticazione notarile. Ecco quindi che ad effettuare l’autentica della sottoscrizione di piccole compravendite di immobili ad uso non abitativo al di sotto dei 100.000 euro non sarà più il notaio ma l’avvocato abilitato al patrocinio.

Nell’articolo 29 del Ddl concorrenza intitolato Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo si legge: “In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall’articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l’autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell’atto. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria”.

In tal modo, sarà possibile effettuare queste compravendite mediante atti gravati dalle sole spese presso avvocati con almeno cinque anni di esercizio, purché muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del bene oggetto del contratto.

Questo cambiamento interesserà solamente una piccola parte di immobili non particolarmente appetibili, box auto, cantine, piccoli negozi situati in zone non particolarmente pregiate, ma comunque è stato sufficiente per destare preoccupazione e polemiche da parte di notai e associazioni in difesa dei consumatori. In particolare, la contestazione dei notai si basa sulla convinzione che la professione sia uno strumento di lotta al riciclaggio in grado di garantire la traccia del denaro utilizzato nell’operazione. Inoltre, il notaio, oltre ad autenticare la firma, fornisce un giudizio di legittimità sulla compravendita, portando allo scoperto eventuali irregolarità. Quindi il timore è che a poco a poco si arrivi a fare senza la categoria, con il rischio di aprire delle irrimediabili falle nel sistema dei pubblici registri, dando vita ad un sistema fragile e poco sicuro.

Oltre al rischio riciclaggio, non sembra che per i cittadini questo cambiamento porti ad un vantaggio economico. Come spiega il presidente del Comitato Notarile della Liguria, Matteo Gallione, al Secolo XIX, “Nei paesi dove i notai non esistono, le pratiche costano di più, lo dicono i dati Nomisma. Di più: gli avvocati dovranno munirsi di un’assicurazione per il valore dell’immobile, che ricascherà sul cliente. Noi notai siamo già, collettivamente, assicurati”. La possibilità per gli avvocati di diventare soci di società di capitali, comporta un altro rischio illustrato da Gallione “Già molti istituti hanno aperto le loro immobiliari, incorporando gli avvocati potranno facilmente offrire pacchetti completi a chi vuol vendere o comprare casa. E la concorrenza, a quel punto, che fine farà?”

Se da una parte avvocati e notai condividono la stessa linea di pensiero per quanto riguarda le società di capitali con i legali, dall’altra gli avvocati sostengono di avere la stessa preparazione, gli stessi obblighi di legge e gli stessi vincoli sulle segnalazioni all’antiriciclaggio dei notai.

Una critica al Ddl riguarda poi l’obbligo di gratuità per l’attività svolta dall’avvocato, che va a ledere la libertà di esercizio della professione. Già in passato era stato imposto ai legali di prestare i propri servigi senza pretendere corrispettivi, nel caso della negoziazione assistita che, nell’ipotesi di parti aventi diritto al gratuito patrocinio, obbliga l’avvocato a non pretendere alcunché senza, peraltro, poter poi rivendicare l’onorario dallo Stato. L’eventuale patto contrario è nullo, quindi se il cliente non paga il legale per l’autentica di firma, quest’ultimo non potrà mai chiedere un decreto ingiuntivo nei suoi confronti. Ciò che risulta strana è la convivenza all’interno della stessa legge di una norma volta a tutelare la “concorrenza” e l’imposizione agli avvocati di non chiedere un corrispettivo, mentre i notai sono ancora liberi di farlo.

Il Consiglio Nazionale del Notariato è critico “Con il disegno di legge sulla concorrenza approvato dal Consiglio dei Ministri, che consente alcune transazioni immobiliari e societarie senza controllo notarile, il sistema Paese, e in particolare le fasce più deboli dei cittadini, saranno esposte a forti rischi di criminalità, abusi e frodi con un grave danno economico e sociale”.

La norma comunque rischia di risultare, di fatto, del tutto residuale in quanto risulta poco verosimile che un giovane avvocato, con cinque anni di esperienza, si munisca di una assicurazione solo per autenticare gratuitamente degli atti.