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23/01/2017

COMPROPRIETÀ DI UN IMMOBILE: COME AVVIENE LA DIVISIONE DEL BENE IN CASO DI DISACCORDO

Che sia un immobile comprato in comunione o ereditato da più successori, la divisione e lo svincolamento dalla propria quota possono rivelarsi operazioni complesse, soprattutto se manca l'accordo tra le parti. Vediamo cosa prevede la legge.

Caso più comune di quel che si possa pensare e la situazione nella quale una coppia di persone si ritrova comproprietaria di un immobile con la volontà, di una delle due parti, di uscire dalla stessa, ma la divisione può rivelarsi, nella maggior parte dei casi, più complicata del previsto. La legge tutela, in generale, il diritto del comproprietario di svincolarsi dalla propria quota di comproprietà, senza essere costretto a sostenere spese e oneri, soprattutto se si tratta di un immobile che non può utilizzare appieno.

Esistono varie casistiche a seguito delle quali due o più persone, si ritrovano a condividere la proprietà di un immobile, sia che esso sia di tipo residenziale che commerciale: vediamo di sviscerare cosa comporta la separazione e quale l’iter da seguire per ogni differente caso preso in considerazione dalla legge.

Comproprietà immobile, i casi più comuni.

Due o più persone, come detto, possono diventare comproprietari di un immobile in almeno tre vie differenti.

Il caso più frequente è la successione ereditaria: più soggetti diventano eredi di un immobile del quale diventano comproprietari: in questo caso ciascuno dei contitolari acquista non una parte specifica e individuata dell’immobile, ma una quota ideale sul tutto.

Un altro caso si verifica quando la casa viene acquistata da una coppia in regime di comunione dei beni e quando, in regime invece di separazione dei beni, l’immobile viene necessariamente spartito al 50%. Alla cessazione del matrimonio, dunque, si porrà il problema della divisione della casa e della sua fruizione.

Altro caso è quello della liquidazione di una società titolare di un immobile, con obbligo di vendita e divisione del ricavato tra i soci.

Vediamo nel dettaglio i primi due casi, studiando come uno dei comproprietari può svincolarsi dalla proprietà dell’immobile, soprattutto se non vi è accordo tra le parti.

Comproprietà ereditata.

Nel caso in cui un immobile sia diventato proprietà in comunione, a seguito di eredità, di più persone, la divisione può semplicemente essere decisa mediante un accordo privato tra i coeredi, firmato da tutti gli eredi davanti ad un notaio, ma se non c‘è accordo tra essi, sarà necessario ricorrere al giudice, che in primo luogo dovrà verificare se esiste e la divisione è considerata nelle indicazioni testamentarie eventualmente lasciate dal defunto. Per procedere alla divisione tra gli eredi occorre, per ognuno di essi, che siano soddisfatti i seguenti presupposti:

  • Esistenza di un’unica massa ereditaria;
  • Istituzione di più eredi che abbiamo accettato l’eredità;
  • Istituzione di eredi per quote ideali e non per beni singolarmente.

Avendo ogni coerede il diritto di uscire dalla comproprietà della casa, se gli altri eredi non vogliono acquistare la sua quota, né vogliono procedere alla vendita dell’immobile, allora sarà necessario rivolgersi al tribunale: il diritto di scioglimento dalla comunione può essere esercitato in qualunque momento, non essendovi per questa casistica prescrizione. Vediamo i due procedimenti con cui questo mancata accordo può essere risolto:

  • Se un singolo erede vuole dividere la comproprietà della casa, o il ricavato dalla vendita, ma gli altri coeredi non accettano queste possibilità: egli potrà rivolgersi al giudice per una divisione giudiziale ordinaria dell’immobile sulla base del testamento, se esso è mancante o non specifica nulla a riguardo, sulla base della domanda di divisione proposta dallo stesso e dagli altri coeredi;
  • Se tutti gli eredi concordano sulla divisione, ma non sulle quote, allora potranno sottoporre il caso al tribunale e procedere con una divisione a domanda congiunta: è un procedimento che consente di passare direttamente alla formazione dei lotti destinati a essere assegnati, in proprietà esclusiva, a ciascun coerede.

In ogni caso il giudice presiede le operazioni di divisione della casa, che possono essere delegate a un notaio, un avvocato o un commercialista: il giudice istruttore predispone un progetto di divisione per arrivare ad una definizione pacificata del giudizio. Se l’immobile, infine, non è divisibile per sua natura o le parti ancora non si accordano, il giudice o il professionista delegato può disporne la vendita all’asta, stabilendo le relative condizioni e porzionamenti del ricavato.

Comproprietà tra coniugi.

La legge, inoltre, regola anche il caso in cui due coniugi, o altre tipologie effettive di coppia, siano comproprietari al 50% di un immobile residenziale ad uso abitativo e adibito a prima casa: se le due parti decidono per una separazione, ma manca l’accordo i tra i due circa l’assegnazione dell’immobile, ci si può rivolgere ad un il giudice che, nella stragrande maggioranza dei casi, assegnerà la casa ad uno dei due coniugi per viverci, caso ancora più probabile se i due hanno figli minori. In questa specifica situazione l’altra parte, che per decisione super partes non può sfruttare l’immobile, può decidere di vendere la sua quota all’altro comproprietario o anche a terzi: se infatti chi ha ricevuto dal giudice il nulla osta ad occupare l’immobile non può o non vuole acquistare l’altra metà della proprietà, allora il comproprietario che vuole vendere può ricorrere al tribunale affinché disponga la vendita coattiva della casa al miglior offerente; in questo caso, chi acquista l’immobile, dovrà comunque sopportare che dentro vi continui a vivere uno dei due coniugi comproprietari con, eventualmente, i figli.