Contratti d’affitto: cosa cambia e cosa viene confermato nel 2018

Il mercato degli affitti italiano è in crescita. Nel 2017, in particolare, si è registrato un leggero aumento dei prezzi medi delle locazioni, rispetto all’anno precedente, dopo quasi un decennio di costante calo. Se dal 2008 al 2016, infatti, i valori medi dei canoni mensili sono calati del 15-20% (il dato varia nel range indicato in base alla tipologia di immobile presa in esame). Nell’ultimo biennio, inoltre, i prezzi medi degli affitti sono tornati a crescere del 2,6% (tra 2015 e 2014 il trend era negativo dello 0,2%). Trascinati, in particolare, dagli immobili già arredati, il cui costo medio è aumentato del +4,1%.

Nonostante questo rincaro dei prezzi, secondo la maggioranza degli addetti ai lavori l’affitto potrebbe rappresentare il futuro del mercato immobiliare, una scommessa sulla quale molti vogliono puntare. Questa “scuola di pensiero” basa le sue certezze sulle agevolazioni e i vantaggi che la normativa sulle locazioni offre sia agli affittuari, che ai potenziali inquilini. Facciamo chiarezza sui motivi per cui questa soluzione appare così favorevole, mettendo in luce quali siano le condizioni vantaggiose per le parti in gioco.

I canoni di locazione.

Sono fondamentalmente due le modalità di affitto che portano vantaggi economici, ma non solo, sia a locatori, che a locatari.

Cedolare secca.

È una modalità di tassazione forfettaria, alternativa alla tassazione ordinaria, che è possibile scegliere solo se sono soddisfatti determinati requisiti. A tal proposito vi consigliamo di guardare attentamente questo video, in cui viene esposta in modo semplice e dettagliato la normativa a riguardo. Si tenga inoltre presente che la Legge di Bilancio 2018 ha prorogato il regime agevolato della cedolare secca al 10% fino al 31 dicembre 2019. Comprendendo, inoltre, nella casistica relativa anche i contratti a canone concordato.

Canone concordato.

È una tipologia di contratto di locazione che prevede la sottoscrizione di un canone calmierato. In pratica, non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Una grande differenza rispetto al canone libero, che dipende sia dai prezzi del mercato, ma anche e soprattutto dalla volontà del proprietario. Tale tipologia può essere utilizzata per i

contratti

a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari e riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro. I vantaggi di questo tipo di contratto sono:

• Per i locatari di pagare un affitto inferiore a quello di mercato e di poter usufruire di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale;
• Per i locatori, invece, di beneficiare di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10%, anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

I contratti d’affitto nel 2018.

Rapporti tra inquilini e proprietari.

Nel 2017 sono state diverse le sentenze relative a contenziosi scaturiti da dispute riguardanti i contratti di locazione o i rapporti tra le parti in gioco. Molti altri dubbi, invece, sono stati dissipati in seguito a circolari ministeriali o precisazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Alcune decisioni sono andate a favore dei proprietari, altre degli inquilini, altre ancora a vantaggio sia di conduttori che affittuari, vediamo insieme le più importanti.

A tutela dei proprietari di immobili in affitto è stato stabilito che:

• Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto;
• L’inquilino che lascia un appartamento prima della fine del contratto è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza dello stesso, anche se nei fatti ha già lasciato l’immobile e riconsegnato le chiavi al padrone di casa.

D’altra parte il conduttore, ossia chi riceve l’immobile in locazione, può:

• Recedere anticipatamente dall’affitto per gravi mutate condizioni personali o per il pessimo stato di manutenzione dell’appartamento che ne pregiudichi l’utilizzo. Nella maggioranza dei casi, però, è necessario dare comunicazione per iscritto della volontà di recesso al padrone di casa con un preavviso di almeno 6 mesi. Salvo, ovviamente, diversa specificazione nel contratto di locazione.

Le parti si possono inoltre tutelare vicendevolmente:

• Stipulando la cosiddetta “clausola risolutiva espressa”. In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto.