Contratto d’affitto e controversie tra le parti: a chi spetta il pagamento delle bollette?

Quando si procede alla stipula di un contratto di locazione, sono molte le controversie che possono nascere su punti non palesemente specificati nel contratto stesso. Una di queste è sicuramente la disputa sul pagamento delle bollette: a chi spetta pagarle? Cosa sono gli oneri accessori? In caso di inquilino inadempiente, è possibile richiedere il rimborso dei costi delle utenze? Se sì, come? Rispondiamo a queste e ad altre domande, affidandoci a ciò che prevede il Codice Civile italiano nei casi di contratti d’affitto.

Per evitare disguidi specifichiamo fin da subito che con i termini “proprietario”, “padrone di casa” e “locatore” intendiamo la persona fisica che concede un locazione un bene (in questo caso l’immobile oggetto d’affitto); mentre con “conduttore”, “inquilino”, “affittuario” e “locatario” ci riferiamo a colui che ha ricevuto in affitto il medesimo bene.

Obblighi delle parti.

Escludiamo il canone mensile che il conduttore deve corrispondere al proprietario, di cui non tratteremo in questo articolo. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese nei contratti di locazione, invece, la legge prevede che tutte le spese necessarie a salvaguardare il buon funzionamento del bene alla funzione preposta, siano a carico del locatore. Fatto salvo le spese per gli interventi di piccola manutenzione ordinaria, che sono invece a carico dell’inquilino. Solo le spese di straordinaria manutenzione, quindi, saranno totalmente a carico del padrone di casa.

In particolare, nell’articolo 9 della legge 392/78, si legge che: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative: al servizio di pulizia; al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore; alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria; allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine; alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.

Le spese sopra indicate sono i famosi “oneri accessori”, che si aggiungono al canone mensile. E sono dovute dall’inquilino al proprietario in forza del contratto di locazione stipulato dalle parti.

A chi spetta il pagamento delle bollette?

Per quanto detto finora, appare evidente che il costo delle

bollette

ricada sugli inquilini in affitto. Nella realtà delle cose, il contratto di locazione lascia alle parti grande libertà di disciplinare e regolare a piacimento la questione riguardante le spese per le utenze. In mancanza di clausole esplicite relative alla ripartizione di questi costi, verranno comunque applicati i criteri fissati per legge e appena esposti. Una deroga alla normativa è dunque consentita solo previo accordo tra le parti.

Intestatario delle utenze.

Per capire a chi spetti il pagamento effettivo delle bollette è necessario verificare anche chi sia il soggetto intestatario dei contratti di fornitura del servizio. Sono due i casi principali che si possono verificare a tal proposito:

• Le utenze sono intestate all’inquilino. Sarebbe la soluzione migliore per evitare spiacevoli contrasti tra le parti. Il conduttore, infatti, in qualità di titolare del contratto di fornitura, sarebbe l’unico soggetto personalmente obbligato al pagamento. E anche nel caso in cui l’inquilino lasci la casa senza aver provveduto a pagare le bollette, la ditta fornitrice non potrà rivolgersi al proprietario dell’immobile, che non dovrà farsi carico del debito altrui;
• Il titolare delle utenze rimane il proprietario. Esistono però situazioni per cui il padrone di casa preferisce rimane lui stesso il titolare dei contratti delle bollette. Pensate, ad esempio, a chi affitta a studenti universitari che si ritrova quasi ogni anno a cambiare inquilini. In questo caso potranno sorgere dubbi interpretativi e situazioni conflittuali, fermo restando che, salvo diversa specificazione, per legge gli oneri accessori sono comunque a carico del conduttore. Il proprietario, in questo caso, sarà lui in prima persona a dover effettuare il pagamento della bolletta. Ha comunque la facoltà di pretendere dal conduttore il rimborso del pagamento sostenuto.

Scopriamo, in caso di locazione, chi deve pagare le bollette.

Inquilino inadempiente: tempi e modalità di rimborso.

Il proprietario di casa che effettua il pagamento delle bollette per luce, acqua e gas, ha diritto di chiedere il rimborso della spesa da lui sostenuta. Entro 2 anni dalla data di saldo della bolletta, trascorsi i quali il diritto si prescrive. Una volta effettuata la richiesta di restituzione, il locatario avrà tempo 2 mesi per provvedere al rimborso. Durante i quali potrà chiedere al locatore di prendere in visione i giustificativi della spesa da lui anticipata, per fugare ogni dubbio sugli importi richiesti.

In linea di massima la richiesta di rimborso non è necessaria, al proprietario di casa basterà infatti inviare bimestralmente, semestralmente o a piacimento, la specifica dei pagamenti effettuati a carico dell’inquilino.

Ma se l’affittuario non procede al pagamento della somma richiesta? In caso di inadempimento del conduttore, il padrone di casa sarà legittimato a richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Potrà, infatti, ai sensi di legge, intraprendere la procedura di sfratto per morosità. L’articolo 5 della legge 392/78, infatti, dispone che: “Il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto medesimo”. Dunque quando la morosità degli oneri accessori supera il valore di 2 mensilità del canone dovuto è possibile procedere alla risoluzione del contratto d’affitto.

È bene specificare, inoltre, che in questo caso lo sfratto è consentito dalla legge anche quando l’inquilino provveda a versare regolarmente il canone di locazione. Questo poiché gli oneri accessori non possono considerarsi parte della somma dovuta a titolo di canone mensile, in quanto devono essere considerati a parte. Salvo, ovviamente, il caso in cui nel contratto di locazione vi sia una clausola esplicita che preveda che il pagamento delle bollette sia compreso nel canone di locazione.