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12/10/2017

DEPOSITO CAUZIONALE IN UN CONTRATTO D'AFFITTO: COS'È E A COSA SERVE

Cerchiamo di fare chiarezza e di sfatare molte erronee credenze sul deposito cauzionale in un contratto di locazione, quella somma di denaro corrisposta al proprietario in qualità di tutela da danni o inadempienze da parte dell'inquilino.

Stipulare un nuovo contratto d’affitto ci mette sempre di fronte a dei dubbi di carattere tecnico, spesso provocati da una terminologia complessa, con la quale non siamo soliti confrontarci. Una delle sezioni del contratto più discusse è quella relativa al deposito cauzionale, o più semplicemente alla cauzione da lasciare al locatore – che ripetiamo, è il proprietario dell’immobile offerto in locazione.

Con la dicitura “deposito cauzionale” si intende quella somma in denaro che l’affittuario, in sede di firma del contratto d’affitto, richiede al futuro inquilino dell’immobile in qualità di tutela da possibili danni causati dall’inquilino stesso all’appartamento o alla stanza affittata durante il periodo di locazione, ma anche per metterlo al riparo da eventuali ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione, che spesso si verificano durante gli ultimi mesi d’affitto. In generale il deposito cauzionale, dunque, è una forma di tutela che il locatore prende per salvaguardarsi da ogni possibile inadempimento da parte del locatario – che, invece, è coluoi che prende in affitto un bene.

A quanto ammonta il deposito cauzionale.

Prima di tutto si specifica che è fondamentale che l’importo versato sia ben definito all’interno del contratto di locazione stipulato tra le parti: in base all’articolo 11 del Codice Civile, legge 392/78, è stabilito che il deposito cauzionale per l’affitto di un immobile possa essere al massimo pari a tre mensilità d’affito, spese escluse. Per fare un esempio, si prenda un contratto di locazione il cui canone mensile è di 500 €: il deposito cauzionale non potrà quindi essere superiore a 1.500 €, che saranno da corrispondere da parte del locatario al proprietario in un unica transazione, all’atto della stipula del contratto.

Il deposito cauzionale deve essere versato con una delle seguenti strade, affinché possa essere tracciato e vi sia una prova materiale dell’effettiva corresponsione:

  • Versamento in contanti;
  • Una garanzia fidejussoria – bancaria o assicurativa;
  • Tramite libretto di risparmio bancario/postale al portatore, se la cifra è inferiore a 1.000 €.

Restituzione del deposito.

Vi è però una precisazione molto importante da fare, che riguarda il deposito cauzionale. È errore comune, da parte degli inquilini, considerare il deposito cauzionale come un anticipo sul canone di affitto, con il risultato di ritrovarsi in fastidiose discussioni negli ultimi mesi del contratto: il locatario, in genere, pretende di non pagare le ultime 2/3 mensilità, sostenendo di averlo già fatto con il deposito cauzionale, in realtà la cauzione è, come detto, una tutela contro eventuali danni, che potranno essere valutati solo dopo la cessazione del contratto di locazione e lo sgombero dei locali. La restituzione del deposito, dunque, avviene solo dopo il pagamento il pagamento di tutte le mensilità e solo dopo la conclusione del rapporto d’affitto.

Proprio per questo motivo, all’inizio del rapporto di locazione, al momento della consegna dell’appartamento dal proprietario all’inquilino, deve essere redatto un “verbale di consegna” dove sono descritte nel dettaglio le condizioni dell’immobile affittato, sezione che deve essere firmata da entrambe le parti. Al termine della locazione, d’altra parte, è dunque prassi effettuare un’ispezione delle condizioni dell’immobile e redigere un “verbale di riconsegna”, dove devono essere evidenziati, e se possibile comprovati, eventuali danni ai locali, quantificando la cauzione che si intende trattenere.

ATTENZIONE: la restituzione della cauzione può avvenire entro un massimo di 10 anni, a seguito dei quali avverrà la prescrizione e l’ex inquilino non potrà pretendere il rimborso. Sempre all’interno della già citata legge 392/78, si definisce la cauzione come deposito produttivo secondo gli interessi legali, che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno di locazione. Qualora gli interessi non vengano corrisposti annualmente, il conduttore ha facoltà di richiederne la restituzione integrale all’atto della restituzione del deposito.

Caparra e deposito cauzionale.

Risolviamo ogni dubbio: caparra e deposito cauzionale sono due cose diverse e con destinazioni ben differenti. La caparra, infatti è una somma in denaro che può essere temporaneamente richiesta e quindi versta all’agenzia immobiliare mediatrice o direttamente al locatore da parte del potenziale futuro inquilino e serve da reale manifestazione d’interesse ed impegno alla futura locazione. Trovato l’accordo e stipulato il contratto, infatti, la caparra deve essere necessariamente restituita al nuovo inquilino o trasformata in parte del deposito cauzionale e/o dell’affitto per le prime mensilità.