Diritto di proprietà, possesso e detenzione: cosa sono?

In termini giuridici, proprietà, possesso e detenzione, in particolare quando si parla di un bene immobile, sono tre concetti profondamente diversi. Nonostante spesso vengano confusi o usati erroneamente come sinonimi, dal punto di vista normativo, infatti, questi tre sostantivi inquadrano tre situazioni di diritto vicine, ma differenti.

Nel corso di questo articolo cercheremo di chiarire le differenze tra il

diritto

di proprietà, quello di possesso e quello di detenzione. Distinzione importante soprattutto nel caso di compravendite immobiliari, ma non solo.

Questione di semantica.

In particolare proprietà e possesso, nel gergo comune, sono termini usati indifferentemente e spesso a sproposito. Generalmente, verrebbe da pensare che chi detiene il possesso di un bene, ne sia anche il legittimo proprietario. In realtà, non sempre è così: essere il possessore di un determinato bene, come un immobile, non significa anche esserne titolare del diritto di proprietà.

Diritto di proprietà.

La proprietà di un oggetto è un diritto reale che presuppone la facoltà di: “Godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento” (articolo 832 del Codice Civile). Inoltre, il diritto di proprietà è assoluto e immediato, in quanto si esercita senza la mediazione di altrui prestazioni.

La legislazione italiana conferisce al proprietario diverse facoltà, tra cui:

• Il diritto di decidere come, quando e quanto fruire o usare un bene;
• In presenza di cosa fruttifera, di farne propri i frutti siano essi naturali (prodotti della terra) o civili (denaro, come in caso di locazione);
• La possibilità di disporre del bene in senso giuridico, come ad esempio di vendere, di affittare o di donare tale bene;
• In sostanza, il proprietario può fare di quel bene tutto ciò che non sia espressamente vietato dalle leggi italiane o considerato atto di emulazione. Per atto emulativo si intende l’esercizio di un diritto soggettivo, che non abbia altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Il diritto di proprietà, infine, è elastico, caratteristica che indica sostanzialmente un limite rispetto alle facoltà del proprietario, in determinate situazioni. Se, infatti, il proprietario costituisce un diritto reale su un bene, ad esempio l’usufrutto, viene di conseguenza circoscritto il “potere” che egli ha su tale bene, in quanto parte delle sue facoltà passano all’usufruttuario. Se e solo se il diritto reale si estingue, allora automaticamente la proprietà del proprietario riacquisterà la sua pienezza.

Diritto di possesso.

Se la proprietà di un bene è l’effettiva facoltà di disporre a proprio piacimento di un bene, il diritto di possesso è qualcosa di ben diverso. L’articolo 1140 del Codice Civile definisce il possesso come: “Il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”. Sostanzialmente stiamo parlando della differenza tra l’essere il proprietario di un bene e comportarsi legittimamente come tale, la differenza tra titolarità ed esercizio.

Differenze e facoltà tra diritto di proprietà, di possesso e di detenzione.

Di norma, il proprietario è anche il possessore di un bene. Esistono, però, particolari transazioni in seguito alle quali proprietario e possessore sono persone giuridicamente differenti. Per essere legalmente possessore di un bene, sono necessari due requisiti:

• La materiale disponibilità;
• L’intenzione di possedere, ossia l’intenzione di comportarsi come proprietario (requisito tecnicamente definito animus possidendi).

La condizione fondamentale del possesso consiste, quindi, nello svolgimento di comportamenti propri e particolari del titolare di un diritto reale. Non ha dunque rilievo la titolarità effettiva dello stesso: essa concorre nell’identificazione della buona o malafede del possessore, ma non alla qualificazione del possesso.

Diritto di detenzione.

Il citato articolo 1140 afferma che si può possedere direttamente un bene o “per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”. Spieghiamo quindi cosa si intenda per detenzione di un bene, concetto diverso tanto dal possesso, quanto dalla proprietà.

Si definisce detentore di un bene colui che detiene in forza un titolo valido che riconosce il bene come appartenente al proprietario. Ovvero, colui che ha la disponibilità della cosa, potendola utilizzare a proprio piacimento, pur sapendo che appartiene ad altri. Sembra un concetto complesso, ma non lo è: stiamo parlando dei normali contratti di locazione, comodato o di deposito (anche definita “detenzione qualificata”). Esistono anche casi in cui la detenzione è tenuta nell’interesse altrui, come per ragioni di servizio o in forza di un contratto di lavoro.

In caso di affitto, ad esempio: il proprietario, che non è il detentore dell’immobile poiché consegna ad altri le chiavi dell’appartamento, continua a mantenerne il possesso, esercitando tale diritto tramite la riscossione del canone mensile.