Donazioni immobiliari: come difendersi dalla richiesta di restituzione dei legittimi eredi

Quando si tratta un immobile che nella sua storia recente è stato donato da una persona ad un’altra, la normativa di riferimento presenta alcuni punti rischiosi. Soprattutto per chi riceve in donazione l’abitazione in questione. In primo luogo, faremo riferimento al caso in cui l’immobile è stato concesso in donazione ad un terzo, che non compare nella linea di successione degli eredi del donante. Poi a quello in cui chi ha ricevuto in donazione l’abitazione, l’ha poi rivenduta ad un quarto, non facente parte della famiglia del precedente proprietario. Per quanto riguarda, invece, la donazione ad un erede, CLICCA QUI.

In questi due casi, essere proprietario di una casa che gli è stata concessa in donazione può rivelarsi rischioso. Al punto che, ad esempio, gli istituti bancari potrebbero rifiutarsi di concedere un mutuo per l’acquisto della detta abitazione ad un eventuale compratore che la desidera acquistare da un venditore che l’ha ricevuta in donazione. Vediamo insieme quali sono i rischi che si corrono nel possedere un immobile concesso in donazione e come evitarli. Facendo riferimento, per i casi detti, a due sentenze emesse dai Tribunali di Pescara (n. 250/2017) e Torino (n. 2298/2014).

La normativa vigente.

I problemi normativi che possono sorgere quando si parla di un immobile donato ad una persona che non risulta nella linea di successione del donatore, riguardano la cosiddetta “azione di riduzione della legittima” da parte degli

eredi

del donatore stesso. Cerchiamo di spiegare meglio la situazione.

Innanzitutto bisogna tener conto che un’eventuale donazione di questo tipo, potrebbe diminuire in modo consistente il patrimonio del donatore. Di conseguenza verrebbero danneggiati i legittimari dell’eredità, ai quali la legge italiana accorda sempre e comunque una quota minima del patrimonio del defunto. Anche a dispetto della sua volontà. Prendiamo il caso in cui una persona, che sia ancora in vita o che compia donazioni tramite il suo testamento, lasci gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari. In questa situazione, i suddetti eredi possono esprimere l’azione di riduzione della legittima.

Riduzione della legittima.

L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta agli eredi per legge. Ma che non possono ricevere, proprio a causa del forte impoverimento del patrimonio del defunto, dovuto alla donazione di un immobile ad un terzo. In seguito a questa norma, il beneficiario della donazione da parte del defunto è tenuto per legge a restituire l’immobile alla linea ereditaria. Anche se è già avvenuto il passaggio di proprietà in proprio favore. Ma c’è di più. Se il donatario ha già venduto l’immobile a lui donato ad una quarta persona, anche quest’ultima può essere obbligata a restituire il bene ai legittimari di cui sopra.

Questo avviene perché ogni donazione immobiliare è contestabile entro:

• 20 anni dal momento in cui è stata trascritta;
• 10 anni dal decesso del donante.

Un tempo veramente lungo, durante il quale gli eredi possono rientrare in possesso del bene donato, tramite questa semplice contestazione. Che è lecita per legge e che tende salvaguardare il loro patrimonio ereditario. In caso di donazione, dunque, è bene difendersi dagli eredi e dalle loro contestazioni, vediamo come.

Cos’è e come funziona la donazione immobiliare a terzi e la rinuncia degli eredi.

Proteggere una donazione dagli eredi.

Come detto, l’azione di riduzione della legittima, può essere esercitata dagli eredi entro 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; oppure, entro 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte del donante. Decorsi questi archi di tempo senza che venga intrapresa alcuna azione, la riduzione della legittima non può più essere richiesta dagli eredi. La donazione risulta così inattaccabile.

Vent’anni, però, sono un periodo decisamente lungo, per questo, la prassi notarile, ha elaborato una soluzione più rapida e sicura. Che è poi stata convalidata dai giudici nelle sentenze citate in apertura. Per proteggere la donazione, il beneficiario, può richiedere la rinuncia alla contestazione agli eredi, tramite un atto formale, sottoscritto quando ancora il donante è in vita.

Rinuncia alla contestazione.

In sostanza si tratta di far firmare ad ogni legittimo erede del donatore, una rinuncia all’azione di restituzione dell’immobile donato. Tale atto notarile è valido sia prima che dopo la dipartita del donatore, e se sottoscritta, ovviamente, prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari. Dopo i 20 anni, infatti, la donazione risulta già di per sé inattaccabile.

In questo modo gli eredi si impegnano a non esercitare il diritto alla restituzione dell’immobile donato. Se resa con atto notarile, questa rinuncia può essere, e anzi, conviene al beneficiario, annotata nei registri immobiliari a margine della donazione. In questo modo essa è pubblica e conoscibile da chiunque.

ATTENZIONE: questo accordo tra le parti, non toglie ai legittimari dell’eredità la propria quota di successione dovuta per legge. Essi, infatti, potranno sempre rivendicarla anche nei confronti del beneficiario della donazione. Con l’atto appena descritto, essi si impegnano semplicemente a non chiedere in restituzione l’immobile oggetto dell’accordo. Possono però ottenere in diverso modo la propria parte di legittima.

L’unica possibilità che resta al beneficiario della donazione è quella di accordarsi con gli eredi affinché questi ultimi rinuncino sia all’azione di restituzione dell’immobile, sia a quella di restituzione della riduzione della legittima in altro modo.