FISCO CASA: L’Agenzia delle Entrate fa chiarezza sulle novità

La guida dell’Agenzia delle Entrate è stata aggiornata ad aprile 2015 al fine di riportare alcune importanti novità fiscali sulla casa.

Credito d’imposta
Chi vende l’abitazione che prevede agevolazioni fiscali e ne acquista un’altra avente i requisiti di prima casa, anche se non ultimata, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Inoltre, secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, tale credito d’imposta spetta anche nel caso in cui l’altra abitazione venga riacquistata mediante contratto d’appalto o di permuta.

Come può essere utilizzato
Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta per il nuovo acquisto e il contribuente può decidere di utilizzarla in diversi modi: può scalarla dall’imposta di registro dovuta per l’acquisto della nuova prima casa; può scalare l’intero importo dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni dovute su denunce e atti presentati dopo la data in cui si è acquisito il credito; può scalare il credito d’imposta dall’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisito; oppure, può utilizzare il credito in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24, utilizzando il codice tributo 6602.
Nel caso in cui il credito d’imposta venga utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, l’importo residuo potrà essere utilizzato solamente in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di maturazione del credito. Infatti, per le imposte dovute per tali atti e denunce la normativa prevede l’utilizzo del credito d’imposta per intero.

Quando non spetta
Non si ha diritto al credito d’imposta nel caso in cui venga perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto; nel caso in cui il contribuente ha acquistato la precedente casa con aliquota ordinaria, ovvero senza usufruire dei benefici riservati alla prima abitazione; nel caso in cui il nuovo immobile acquistato non presenti i requisiti “prima casa”; oppure nel caso in cui viene ceduto una prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un altro immobile con i requisiti necessari per usufruire del beneficio.

Come fruirne
Il contribuente che ha intenzione di fruire del credito d’imposta deve indicarlo nell’atto di acquisto della nuova casa, specificando se desidera portarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per ottenere l’agevolazione prima casa, l’atto di acquisto dovrà contenere l’esplicita richiesta del beneficio con relativi elementi necessari per determinare il credito. Vanno, quindi, indicati gli estremi dell’atto di acquisto della casa sul quale era stata corrisposta l’imposta di registri o l’Iva agevolata e relativo importo. Nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva agevolata senza la specifica agevolazione prima casa, è necessario rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data del medesimo acquisto. Occorre produrre le fatture dell’eventuale Iva corrisposta sull’immobile alienato ed infine indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Agevolazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati
Sono previsti vantaggi fiscali anche per l’acquisto di fabbricati ad uso abitativo ristrutturati. In sostanza, a determinate condizioni, chi acquista l’immobile ha diritto ad una detrazione da ripartire in 10 anni e tale beneficio spetta anche agli assegnatari degli immobili nel caso di cooperative edilizie. E’ previsto questo beneficio nel caso di interventi di ristrutturazione su interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che che provvedano alla vendita o all’assegnazione dell’immobile entro 18 mesi dalla data di fine lavori, termine innalzato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilità 2015.
In particolare, in origine la detrazione ammontava al 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume apri al 25% del prezzo della casa, fino ad un massimo di 48.000 euro. In seguito la detrazione è stata elevata al 50% per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2015 fino ad un importo massimo di 96.000 euro. Dall’1 gennaio 2016, invece, la detrazione verrà riportata ai valori originari.
Il tetto massimo di spesa si riferisce alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa, quindi l’importo va suddiviso tra tutte le persone aventi diritto all’agevolazione. Si ha diritto alla detrazione nel caso in cui siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, indicati nel comma 1 dell’articolo 3 Dpr 380/2001.
Si ha diritto alla detrazione Irpef se l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa avviene entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori; se l’immobile fa parte di un edificio sul quale sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo sull’intero edificio. Quindi i lavori devono riguardare l’intero fabbricato e non solamente una parte, per quanto rilevante possa essere. E’ possibile fruire dell’agevolazione anche senza aver effettuato il pagamento tramite bonifico, ma in caso di compromesso, è determinante che il rogito venga stipulato entro i termini previsti.