LE VISURE CATASTALI SI SEMPLIFICANO, INTRODOTTI I MQ. COME PARAMETRO DI VALUTAZIONE. VEDIAMO LE RIPE

Sono 57 su 61 milioni gli immobili registrati in Italia e ciascuno avrà nero su bianco il dato relativo ai metri quadri rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Ciò comporterà una concreta semplificazione per il calcolo della Tari – ovvero, la tassa sui rifiuti non sarà più ricavata dai vani – specialmente nei casi di compravendita, in modo tale da fornire una documentazione completa dell’immobile per chi acquista.
Nelle visure catastali le unità immobiliari censite (il 95% del totale) sono divise nelle seguenti categorie:

• Categoria A – abitazioni e uffici;
• Categoria B – uffici pubblici, ospedali, scuole e così via;
• Categoria C – box auto, cantine, laboratori, magazzini e negozi.

È una novità che senz’altro facilita la vita ai proprietari dei 57 milioni di immobili, mettendo a loro disposizione un dato che, fino ad ora, era visibile soltanto nelle applicazioni degli uffici e che mette definitivamente in panchina i calcoli basati sui vani.

Cosa conterrà il nuovo documento?

Senz’altro i dati identificativi dell’immobile, quali: sezione urbana, foglio, particella, subalterno, Comune; i dati di classamento: zona censuaria ed eventualmente microzona, categoria catastale, classe, consistenza, rendita; e, ovviamente, la superficie catastale.
Le visure si arricchiranno dell’importante informazione sulla superficie ai fini Tari che, per le sole destinazioni abitative, non terrà conto di balconi e terrazzi e altre aree scoperte di pertinenza e accessorie. In questo modo, ciascun proprietario avrà a portata di click il dato relativo ai mq di casa propria, oltre che quello sui vani; il tutto fornito dall’Agenzia delle Entrare ai Comuni grazie, appunto, a flussi di interscambio dati già attivi.
In caso di incoerenza tra la planimetria e la superficie calcolata, inoltre, i contribuenti potranno inviare le proprie osservazioni, attraverso il sito dell’Agenzia, e contribuire a migliorare la qualità delle banche dati condivise tra Fisco ed enti locali.
È bene precisare che fino ad oggi, tutto questo non era possibile e i dati relativi alla superficie erano visibili soltanto ai professionisti del settore.

In sede di compravendita, quali saranno le migliorie?

I possibili acquirenti non saranno più tenuti a chiedere se i metri quadrati siano reali o commerciali: il dato che verrà loro fornito coinciderà con la superficie reale dell’immobile. E le speranze dell’Agenzia sono concentrate nella prospettiva di prezzi più trasparenti visto che la base su cui saranno decisi sarà un dato veritiero e verificabile comodamente in anticipo, e non più su una superficie indicata in funzione di vendita.

Quali saranno gli effetti per la Tari?

Un primo effetto concreto di questa novità si avrà il 30 novembre, data di scadenza della Tari in moltissimi Comuni, che diversamente da Imu e Tasi non ha scadenze a livello nazionale. Come già detto, nel caso delle abitazioni la superficie su cui verrà calcolata la tassa non comprende balconi, terrazzi e altre aree scoperte pertinenziali e accessorie. Meglio precisare, però, che il bollettino della Tari arriverà già precompilato dai Comuni. Quindi, se finora era il contribuente ad autocertificare la superficie del proprio immobile, ora sarà compito dell’amministrazione comunale verificare la coerenza di quanto dichiarato in catasto. Per quanto riguarda l’Imu, la Tasi e le imposte di registro sulle compravendite (acquisto e successione) non ci saranno modifiche fino a quando verrà superato l’attuale sistema degli estimi varando la riforma del catasto (tutt’ora ferma sul tavolo di Palazzo Chigi). L’Agenzia sarà, quindi, in grado di ricalcolare le rendite catastali in metri quadrati, prescindendo dai vani, eliminando così una delle più evidenti ingiustizie sociali italiane: far pagare troppo a chi ha acquistato casa in zone periferiche, con rendite più alte che equivalgono a tasse più elevate, e troppo poco ad altri, specie se questi ultimi possiedono immobili di pregio situati nei centri storici delle città.

Come ottenere una visura aggiornata del proprio immobile?

È piuttosto semplice: chi è in possesso del pin richiesto per il 730 precompilato può accedere gratuitamente ai servizi online dell’Agenzia, tramite l’area riservata ai “Servizi ipotecari e catastali”, quindi alle “Consultazioni personali” e alla “Visura catastale”.

Finora abbiamo parlato del 95% degli immobili sul totale italiano. E i restanti che fanno parte del 5%?

Sono tutti quegli immobili che non possiedono una planimetria, probabilmente risalenti alla prima fase del censimento catastale, o presentano un dato di superficie incoerente. In tal caso, i contribuenti potranno chiedere di integrare o correggere i dati con un’apposita procedura e per l’inserimento in atti della piantina catastale. Questa è una regolarizzazione che, per l’attuale normativa, è d’obbligo se si è intenzionati a vendere.

Questa novità prepara gli archivi dell’Agenzia delle Entrate in vista della riforma del catasto che, una volta approvata, vedrà il superamento dei vani e l’utilizzo dei metri quadrati anche per il calcolo delle rendite.
In conclusione, è una novità non solo formale: consente al cittadino di avere pieno accesso a dei dati che aiuterà e semplificherà gli adempimenti, e servirà anche a prevenire controlli, contestazioni e accertamenti fiscali.