NUOVE NORME PER IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Che cos’è il prestito vitalizio ipotecario?

Si tratta di una particolare tipologia di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche con più di sessant’anni d’età con un titolo di proprietà su un immobile residenziale.

Quest’anno, grazie alle nuove norme pensate al riguardo, ci saranno maggiori certezze sia per gli operatori che per chi richiede il finanziamento, stimolando il ricorso al prestito ipotecario vitalizio (Piv). O almeno è ciò che si auspica il governo che ha fatto riferimento alle indicazioni fornite dall’Abi e associazioni dei consumatori, in modo tale da migliorare questo strumento presente nel nostro Paese da 10 anni, ma che fino ad ora è stato poco sfruttato.
La legge di riforma del Piv (447/2015) è in vigore dal 6 maggio scorso, ma la firma del regolamento attuativo del Ministero dello Sviluppo Economico è arrivata soltanto a fine dicembre, e a giorni verrà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
La legge ha affidato al provvedimento ministeriale il compito di precisare le regole per l’offerta al pubblico dei finanziamenti, garantire trasparenza e certezza dell’importo, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta.

Con il Piv gli over 60 possono ottenere liquidità dalla loro casa senza venderla: dando questa in garanzia ad un istituto di credito, infatti, è possibile ottenere un finanziamento che spetterà, in futuro, agli eredi estinguere.

Come si può estinguere il debito?

Vendendo l’immobile e pagare la banca, in toto o in parte, con il ricavato. A patto che la somma da rimborsare non superi mai il valore della casa. Se, infatti, il ricavato della vendita a prezzo di mercato fosse minore di quanto dovuto, la banca andrà “in perdita” senza potersi rivalere sugli eredi. Questi ultimi hanno tempo un anno per cedere il bene, dopodiché il finanziatore potrà far valere l’ipoteca e procedere con l’alienazione forzata, con il valore di perizia dell’immobile che si abbasserà del 15% per ogni anno trascorso senza un compratore.
La vendita non è l’unica soluzione: gli eredi possono decidere di saldare il debito senza rinunciare alla proprietà dell’immobile; non solo, lo stesso contraente può farlo, restituendo il dovuto in qualsiasi momento, anche attraverso la cessione della casa, che rimane totalmente nelle sue disponibilità.

Ma a quanto può ammontare la cifra, a quali condizioni e con quale convenienza?

Il prestito aumenta con l’età del richiedente: va dal 15/20% del valore stimato della casa per un 60/65enne ad un massimo del 50% per un 90enne. L’età è quindi un fattore di rilievo, tenendo presente che gli interessi saliranno col passare degli anni. È per questo motivo che il governo ha optato per l’abbassamento della soglia per accedere al Piv da 65 a 60 anni, anche aiuta relativamente i proprietari.
L’alternativa è il mutuo, in genere concesso a chi alla fine del finanziamento avrà compiuto massimo 80 anni. Certo, il mutuo ha tassi più bassi del Piv, ma il rimborso viene restituito tramite rate capitale e interessi, senza dover attendere il decesso.
Un altro fattore di rilievo è la tipologia d’immobile dato in garanzia e la relativa collocazione sul territorio: se l’immobile è di scarso valore e/o fuori mano, sarà difficile accedere finanziamento poiché non susciterà interesse nelle banche.
Cruciale è la valutazione del tasso d’interesse: gli spread applicati in Italia variano tra il 2,6 e il 6%, data la maggior rischiosità dello strumento.
Altro fattore da tenere ben presente è la possibilità, da parte dell’operatore finanziario di praticare la capitalizzazione degli interessi, ovvero il pagamento negli anni degli interessi sugli interessi. Diventerebbe rischioso nel caso in cui il contraente avesse una lunga vita. La nuova legge, però, introduce comunque una possibilità per evitare questo tipo di problema: il contraente può, infatti, optare per il rimborso rateale degli interessi, lasciando agli eredi solo la quota capitale. Chiaramente, viene meno uno dei punti di forza del Piv, che sta proprio sulla possibilità di ottenere liquidità senza dover rimborsare nulla nel breve lasso di tempo.