Un documento dell’Agenzia delle Entrate ha anticipato le principali caratteristiche del nuovo catasto urbano, che a partire dal 2019 dovrebbe essere pienamente operativo. Obiettivo della riforma del Catasto urbano, che coinvolgerà più di 63 milioni di unità immobiliari, è assicurare una maggiore equità del sistema fiscale, senza aumentare il gettito complessivo delle imposte sugli immobili. Ciò si tradurrà in un aumento di tasse per alcuni contribuenti e un calo del prelievo per altri.
Le varie tappe sono finalizzate a rendere operativo il nuovo catasto in 5 anni. Entro il primo luglio di quest’anno dovrà partire il campionamento degli immobili, mentre le funzioni statistiche dovranno essere messe a punto entro metà 2018, la nuova base imponibile dovrebbe essere determinata per la fine del 2019.
La novità principale riguarda la scomparsa della distinzione tra case popolari, abitazioni di lusso e ordinarie, anacronistica e fonte di iniquità fiscali. Per queste tipologie di immobili non esisteranno più categorie catastali specifiche, ma tutte le abitazioni in fabbricati residenziali saranno raggruppate in un’unica categoria. La classificazione A/1, A/2 e A/3 scomparirà e tutti gli appartamenti saranno inseriti nella categoria O/1. Tra cinque anni, le categorie catastali delle abitazioni saranno solamente 8 invece delle attuali 26. Il nuovo Catasto permetterà di valutare non solo le rendite, ma anche i valori patrimoniali, che verranno determinati sulla base di quelli di mercato, riferiti al precedente triennio 2012-2014. Le unità immobiliari verranno classificate in base alla destinazione d’uso e per quanto riguarda quelle ordinarie anche in base all’ambito territoriale. Le destinazioni d’uso possono essere ordinarie o speciali e nel primo caso si articoleranno solamente in 8 categorie catastali. Le abitazioni saranno raggruppate in tre sole categorie: fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui, fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera e abitazioni tipiche dei luoghi. Ci saranno poi uffici, studi e laboratori professionali, cantine e soffitte, posti auto coperti e scoperti, negozi e laboratori artigianali, magazzini e locali da deposito. Per le categorie speciali è prevista una classificazione molto dettagliata, con 18 categorie, dalle varie tipologie di impianti produttivi fino a caserme, scuole e ospedali.
La bozza di decreto attuativo della delega fiscale sul catasto prevede che sia un provvedimento del Mef a disciplinare “i criteri di individuazione delle abitazioni di lusso”, ovvero gli immobili signorili, le ville, e i castelli e gli immobili di valore storico-artistico. In particolare, per le case di interesse storico artistico che rientrano nella categoria ordinaria sono previste adeguate riduzioni di rendite e valori patrimoniali fino al 30%.
Il valore patrimoniale sarà la nuova base imponibile per il calcolo delle imposte sulla casa, al fine di garantire la sostanziale invarianza di gettito complessivo delle tasse erariali e locali. I nuovi criteri di misurazione per la determinazione del valore degli immobili si baseranno anche su elementi come lo stato di conservazione, la presenza dell’ascensore, il piano, l’affaccio e la superficie. Alcuni parametri, come ubicazione e conservazione, moltiplicati per la superficie in metri quadri, andranno ad influire sul valore di riferimento di una specifica zona. L’ambito territoriale sarà importante per le categorie ordinarie e il Governo, al fine di velocizzare il processo, ha scelto di utilizzare come base le attuali 30.000 Zone Omi (Osservatorio sul mercato immobiliare), che potranno essere accorpate tra loro. La valutazione verrà fatta attraverso funzioni statistiche, con l’obiettivo di garantire equità e trasparenza: il cittadino avrà la possibilità di verificare i parametri utilizzati e capire come si è ottenuta la base imponibile dell’imposta che dovrà pagare.
Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali, che hanno molto meno mercato, il criterio di base sarà quello della stima diretta. Mentre per gli immobili della Chiesa, quindi per i “luoghi di culto” con “caratteristiche edilizie proprie dell’uso specifico cui sono destinati”, non sono previste tasse, in quanto fanno parte degli immobili “improduttivi” cui non va attribuita rendita e valore immobiliare, base imponibile per il calcolo delle imposte.
“Per far sì che si possa raggiungere l’obiettivo prefissato e l’attività estimativa produca per intero i suoi effetti sociali” il presidente del Consiglio nazionale dei geometri e geometri laureati, Maurizio Savoncelli, ha specificato alcune condizioni di fattibilità fondamentali:
Prevedere che tutti gli immobili debbano essere oggetto di accertamento;
Attribuire ampie competenze alle categorie professionali di area tematica per garantire il tempestivo aggiornamento dei dati attraverso la rilevazione e la registrazione delle dinamiche immobiliari;
Promuovere la collaborazione operativa tra professionisti, Comuni e cittadini, anche attraverso la sottoscrizione di convenzioni in grado di apportare vantaggi concreti per i contribuenti;
Favorire il coinvolgimento attivo dei contribuenti nelle attività revisionali attraverso l’utilizzo della leva fiscale in ottica premiante.
Per quanto riguarda la definizione dei criteri alla base delle nuove valutazioni di calcolo del patrimonio immobiliare italiano, Savoncelli spiega che “Il Consiglio nazionale dei geometri e geometri laureati ha elaborato una proposta metodologica per una corretta impostazione delle procedure da cui dipenderà l’eliminazione di iniquità e sperequazioni presenti nell’attuale sistema”. Si tratta di “un sistema di valutazione uniforme per la stima del valore patrimoniale e della rendita degli immobili ai fini catastali. Alla base, principi di equità, aggiornamento dei dati, trasparenza e limitazione del contenzioso: un aspetto che interesserà particolarmente i cittadini”.
Come ha spiegato Savoncelli “Le basi di questa valutazione, basata sull’impiego di una funzione estimativo-statistica, sono il valore di mercato per il valore patrimoniale e il canone di mercato per la rendita; il risultato che attraverso di essa intendiamo raggiungere è la costruzione di una banca dati dinamica, capace di aggiornarsi automaticamente e in tempo reale in base alle variazioni dei valori di mercato e delle rendite”.
Prosegue specificando che “L’applicazione della ‘funzione di stima’ produrrà dei benefici già nel breve periodo: è il presupposto per accogliere e soddisfare i prerequisiti metodologici indicati nella legge delega al Governo relativamente alle operazioni preliminari, di indirizzo e coordinamento delle attività revisionali. Nel medio periodo, invece, soddisferà l’esigenza di attuare la riforma in tempi più rapidi rispetto ai cinque anni ora preventivati. Nel lungo periodo, infine, è funzionale a far emergere e consolidare caratteristiche ed elementi che assegnano equilibrio al sistema della fiscalità immobiliare, o meglio ai principi di equità, aggiornamento dei dati, trasparenza, limitazione del contenzioso, già richiamati prima”.
Intanto, il sito dell’Agenzia delle Entrate dedicato alle pratiche catastali è stato rinnovato riorganizzando i contenuti in base alla tipologia degli utenti e al nuovo approccio focalizzato sulle diverse esigenze informative, migliorando navigabilità e supporto. Gli utenti non registrati, inserendo il proprio codice fiscale, possono consultare rendite catastali, verificare lo stato di pratiche catastali, correggere dati catastali e prenotare appuntamenti in ufficio. Gli utenti registrati, invece, potranno accedere con il Pin per ottenere planimetrie catastali, estratto di mappa, visure ipotecarie. Inoltre, con le ispezioni ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni che se richiesti ad agenzie e professionisti hanno un costo ingente. On line l’ispezione di immobili intestati è gratuita, mentre per l’accesso a proprietà altrui si devono sostenere le spese di visura.
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