Ospitalità e sublocazione: quando si può in un immobile in affitto

Quante volte vi sarà capitato di ospitare o di essere ospitati a casa di un amico per un periodo più o meno breve? E quante volte avrete sentito di persone ospitate per le più svariate motivazioni, anche per mesi? Bene, la domanda che ci poniamo oggi, e alla quale procederemo a dare risposta, è presto detta. È consentito per il conduttore di un immobile in locazione ospitare una o più persone per un periodo lungo di tempo? Ovvero, è consentita la sublocazione?

Prima di entrare nel merito dell’argomento, è necessaria una precisazione. Per quanto nel gergo comune non siano sempre usati correttamente, i due termini ospitalità e sublocazione indicano due concetti molto diversi. È dunque necessario specificare che nella trattazione che segue non saranno usati come simil-sinonimi, ma per quello che sono, ovvero due concetti separati.

Sublocazione e locazione.

In materia di

sublocazione

la Legge italiana si esprime con molta chiarezza. In base all’articolo 2 della legge n° 392 del 1978, titolata “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, si stabilisce che, per i soli immobili adibiti ad uso abitativo:

• La sublocazione totale dell’immobile già affittato, può avvenire da parte del conduttore solo ed esclusivamente con il consenso del locatore, ovvero del proprietario;
• La sublocazione parziale dell’immobile già in affitto invece è, salvo patto contrario stabilito da contratto, nelle facoltà del conduttore. Egli ha comunque l’obbligo di comunicare al proprietario dell’immobile chi è il subconduttore, la durata del suo contratto e quali i vani sublocati.

Tutto molto semplice fin qui, più complesso il caso dell’ospitalità, concetto più vago, perché non trattato esplicitamente dalla Legge italiana. In questo caso, infatti, entra in gioco anche il concetto di “solidarietà” espresso nell’articolo 2 della Costituzione. Vediamo di seguito di fare chiarezza.

Ospitalità e locazione.

Secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, l’ospitalità va, ed è, sempre ammessa. Le clausole inserite nei vari contratti e che prevedano il contrario sono, dunque, da considerarsi nulle e non vanno applicate. Questo perché esse non rispetterebbero il principio di “solidarietà sociale”, avente rango costituzionale, e quindi ben superiore.

Il già citato articolo 2 della Costituzione, infatti, tutela i diritti inviolabili della persone e nel particolare: “I doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale”. In Italia, leggi ordinarie devono sottostare a ciò che stabiliscono le norme di rango superiore. Pertanto sono ammesse solo clausole che vietano o regolano la sublocazione, ma non lo sono quelle che vietano l’ospitalità. Anche se essa si rivela non temporanea e di persone estranee al nucleo familiare anagrafico.

Tutto sulla legittimità o meno della sublocazione immobiliare.

Quanto detto è stato confermato nel 2009, in cui la sentenza n° 14343 della Corte di Cassazione si pronunciava in favore del conduttore, il quale era accusato di aver violato una clausola controversa del contratto che gli vietava di ospitare, non temporaneamente, una persona estranea al nucleo familiare. L’accusa sosteneva che un periodo prolungato di ospitalità scaturisse inevitabilmente in una sorta di sublocazione, vietata dal contratto di locazione. Quest’ipotesi è stata respinta dalla Corte di Cassazione, escludendo di fatto l’equivalenza tra ospitalità protratta e sublocazione.

Presunzione di sublocazione.

Nello stesso senso della precedente si è espressa la Corte di Cassazione nel 2012, nella sentenza n° 9931. In quest’ultima si è specificato che si può parlare di presunzione di sublocazione quando l’immobile è: “Occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legale da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio”.

La stessa sentenza, però, ha anche specificato che, in base all’articolo 59, n° 7 della Legge n° 39/1978, il locatore può procedere al recesso del contratto di locazione solo se si riesce a dimostrate, oltre ogni dubbio, che il conduttore, avendo sublocato l’immobile anche solo parzialmente, non lo occupa, nemmeno in parte, con continuità. La semplice durata della permanenza di terzi nell’immobile in locazione, infatti, non è di per sé prova della presenza di un contratto di sublocazione tra le parti.