PERMESSI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: PER QUALI OPERE SONO NECESSARI?

Abbiamo già parlato, in questo articolo, di come la Legge di Stabilità 2016 venga incontro a chi voglia compiere opere di ristrutturazione edilizia con bonus fiscali detraibili dalla dichiarazione IRPEF: non c‘è momento migliore, dunque, per decidersi finalmente a compiere tutti quegli interventi di ristrutturazione e riqualificazione sul proprio immobile, magari progettati da tempo e mai messi in pratica. Ma quali sono gli adempimenti necessari per avviare i lavori?Per i piccoli interventi di ristrutturazione sull’immobile non è necessaria alcuna segnalazione e nessun documento ufficiale, ma per tanti altri la documentazione non solo è obbligatoria per legge, ma è anche numerosa e, alle volte, di difficile interpretazione: per alcuni interventi basta comunicare l’inizio dei lavori, per altri è necessaria la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), la DIA o ancora il permesso di costruire. In questo articolo cerchiamo di fare il punto, caso per caso, dei vari permessi appena citati, specificando nel dettaglio cosa siano e quando vadano redatti e consegnati alle autorità competenti.

Edilizia libera.

Si parla di edilizia libera per tutti quegli interventi “minori”, per i quali non è necessario nessun documento ufficiale per l’inizio dei lavori: sono i lavori di manutenzione ordinaria definitidall’articolo 31 della legge 457/1978, ovvero quelli riguardanti “le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”, in pratica tutti i comuni lavori di ristrutturazione di un’unità immobiliare,come la tinteggiature di pareti o soffitti, rifacimento o sistemazione dei pavimenti, interventi all’impianto elettrico o alle tubature di quello idraulico, opere di manutenzione delle caldaie.

Attenzione particolare va posta circa l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte, per questi interventi è necessario controllare il regolamento del Comune in cui è sito l’immobile, in quanti in alcuni casi è richiesta la SCIA. Stesso discorso va fatto per lavori semplici su un edificio, palazzina o condominio, quali:

• Eliminazione di barriere architettoniche, ad esclusione della realizzazione di rampe o ascensori esterni o interventi che alterano la sagoma dell’edificio;
• Opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo, escluse quelle relative ala ricerca di idrocarburi, da svolgere comunque fuori dai centri abitati;
• Determinati interventi di attività agricola, come movimenti di terra riguardanti l’esercizio agricolo, pratiche agro-silvo-pastorali, serre mobili stagionali che non siamo provviste di strutture in muratura e funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

CIL o CILA, comunicazione di inizio dei lavori.

La procedura di CIL (o CILA) riguardante specifici interventi edilizi, per i quali è necessario presentarla all’ufficio tecnico del Comune, sportello unico dell’edilizia, è stata introdotta dalla Legge 73/210,che risulta di più facile compilazione rispetto allaSCIA. Ecco gli interventi per i quali è obbligatoria, per i quali bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali:

• Per opere di manutenzione straordinaria atte a “rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”, quindi parliamo, ad esempio, di abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne. Per questi interventi, oltre alla CIL è necessaria trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affidano i lavori di realizzazione ed una relazione tecnica ad opera di un tecnico abilitato, che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. Tutto ciò tenendo presente che è sempre opportuno verificare i regolamenti comunali, per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari, e quali richiedano il permesso di costruire:
• Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
• Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta contenute entro l’indice di permeabilità, compresa la realizzazione di intercapedini interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque piovane, locali tombati;
• Opere di installazione di pannelli solari, fotovoltaici o termici senza serbatoi di accumulo esterno, a servizio degli edifici.

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SCIA, segnalazione certificata di inizio attività.

La SCIA, introdotta dalla Legge 122/2010, è stata argomento di dibattito negli ultimi mesi in quanto è in progetto un disegno di legge sulla cosiddetta SCIA unificata, che dovrebbe velocizzare e semplificare le operazioni di raccolta della documentazione da parte della Pubblica Amministrazione, noi ne abbiamo parlato in questo articolo. Di fatto la SCIA, per come è attiva oggi, sostituisce la vecchia DIA, Denuncia di Inizio Attività, e ha validità dal giorno in cui viene presentata. Di seguito gli interventi edilizi per i quali è necessaria presentarla, esclusivamente per via telematica, agli sportelli del SUAP, Sportello Unico per le Attività Produttive:

• Per opere di restauro e risanamento conservativo, ovvero per “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”. Tali interventi comprendono “il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”;
• Interventi di ristrutturazione edilizia, ovvero quelli che sono “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Sono compresi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti;
• Altri interventi che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.

La DIA, la denuncia di inizio attività, che prevede un’attesa di 30 giorni della data di consegna, rimane necessaria per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e di disciplina urbanistico-edilizia vigente, esclusi tutti gli interventi appena citati nei paragrafi precedenti. Di fatto, la DIA, è stata quasi completamente superata dalla SCIA, ma rimane vivo il consiglio di consultare ilregolamento del Comune in cui è presente l’immobile per avere la certezza o meno della necessità di presentare anche la DIA.

Permesso di costruire.

Il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa previsto dall’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia, concessa dal Comune, che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica, ed è richiesta per tutti gli interventi di:

• Nuova costruzione;
• Ristrutturazione urbanistica;
• Ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio, in tutto o in parte diverso dal precedente, o per l’aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso.