Pertinenze e pertinenzialità: di cosa stiamo parlando?

Sentiamo spesso parlare di pertinenze e di pertinenzialità, ma cosa si intende con questi termini? Con la prima dicitura si identificano le strutture connesse alla propria abitazione. Con la seconda, invece, l’articolo 817 del Codice Civile individua: “Le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione deve essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Concludiamo la lezione di italiano specificando che con “cosa/e” si intendono sia i beni mobili, che quelli immobili, che sono quelli che ci interessano.

Detto ciò entriamo nel merito di cosa siano e quali siano le modalità di accatastamento delle

pertinenze

di un’abitazione.

Pertinenze e pertinenzialità, cosa sono?

Prendiamo a titolo di esempio la struttura pertinenziale più tipica, ovvero il garage. Se l’autorimessa si trova nel medesimo edificio in cui il proprietario dimora, il problema non si pone, essa è pertinenza di tale abitazione. Ma se il garage (o altri locali di proprietà) non è collegato fisicamente con la casa del proprietario, cosa prevede la legge?

Definire questo punto è fondamentale, soprattutto in caso di compravendita, per definire con precisione i beni costituenti l’oggetto dell’atto di alienazione. La questione circa il vincolo pertinenziale con un’abitazione è stata recentemente presa in esame e chiarita dalla Corte di Cassazione. La sentenza di cui parliamo ha stabilito che il bene immobile non deve necessariamente essere strutturalmente e fisicamente collegata alla cosa principale.

Nel nostro caso, dunque, tali beni immobili possono trovarsi anche a grande distanza dall’abitazione di residenza. Il legame tra immobile principale e pertinenza è, infatti, di tipo economico-funzionale: tale rapporto può dunque sussistere anche a grande distanza. Nella sostanza delle cose una pertinenza è un “qualcosa” che concorre a conservare o accrescere le qualità intrinseche e il valore dell’abitazione principale. Ogni pertinenza, dunque, ha carattere di accessorietà, esprimendo una relazione di complementarietà.

Rapporto di pertinenzialità.

Affinché due strutture immobili siano in rapporto di pertinenzialità tra loro, occorre, però, che siano rispettati precisi requisiti. In particolare:

• Elemento oggettivo: è dato dal fatto che la destinazione della pertinenza deve essere durevolmente al servizio o all’ornamento dell’abitazione principale. Non deve, insomma, trattarsi di un rapporto occasionale;
• Elemento soggettivo: deriva dalla volontà del proprietario (o del titolare del diritto reale) dell’immobile principale, di operare tal destinazione di pertinenza.

Compravendita delle pertinenze.

Nel momento in cui avviene una compravendita di un immobile al quale sono connesse delle pertinenze, cosa accade a queste ultime? In base all’articolo 818 del Codice Civile italiano, gli atti giuridici che hanno come oggetto l’abitazione principale, comprendono anche le pertinenze. Se non esplicitamente disposto diversamente, il vincolo di pertinenzialità si presume comunque sempre esistente. Come definito dalla Corte di Cassazione, dunque, esse vengono trasferite insieme all’abitazione principale (ordinanza n° 8277/16 del 27/04/2016).

Tutto quello che occorre sapere sulle pertinenze, anche dal punto di vista legale e finanziario.

Pertinenze, accatastamento e tasse.

Abbiamo ben definito cosa siano e come la giurisprudenza considera le pertinenze, ma cosa, nella sostanza, queste pertinenze? Si considerano in questa categoria, ad esempio, le cantine, i box auto, le soffitte, ovvero tutte le strutture rientranti nelle seguenti categorie catastali:

• C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
• C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse senza fine di lucro;
• C/7: tettoie chiuse o aperte.

L’accatastamento, ovvero l’iscrizione di questi immobili alla rispettiva categoria catastale, è obbligatorio per legge in due situazioni:

• Qualora si effettuino interventi di variazione su un’unità immobiliare già esistente, tali da modificare la rendita catastale;
• Quando vengono ultimati i lavori di costruzione di un nuovo immobile.

L’accatastamento è una pratica, obbligatoria per legge, che si rende utile quanto:

• Si deve presentare la pratica di fine lavori;
• Si vuole ottenere l’agibilità di un immobile e determinarne la rendita. Planimetria e struttura delle pertinenze sono, infatti, indispensabili per calcolare le imposte dovute sull’immobile principale.

Arriviamo alla nota dolente del possedere delle pertinenze. La legge, infatti, stabilisce che le strutture rientranti nelle categorie catastali di cui prima (C/2, C/6 e C/7) concorrono alla quota annuale dell’IMU. In pratica si paga l’Imposta Municipale Unica anche sulle pertinenze. La medesima legge, però, stabilisce che per ciascuna abitazione principale si potranno “allegare” un numero massimo di 3 pertinenze. Per la precisione si parla di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale. Se, dunque, ad un immobile sono associati due box auto, solo uno sarà considerato a fine fiscali. Inoltre, sarà lo stesso proprietario e contribuente a scegliere quale dei due calcolare come pertinenza, l’altro/gli altri saranno di conseguenza esclusi dal pagamento dell’IMU.