PRESTITO IPOTECARIO VITALIZIO: ECCO IL REGOLAMENTO ATTUATIVO

Il prestito ipotecario vitalizio è una particolare tipologia di finanziamento, senza rate, destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età che possiedano un titolo di proprietà su un immobile residenziale.

Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.38 del 1 febbraio 2016, il regolamento attuativo della Legge 2 aprile 2015, n.44 intitolata Modifica all’art.11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n.203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n.248, in materia di disciplina del PIV.
Secondo tale regolamento, il prestito vitalizio ipotecario, entrato in vigore dal 2 marzo 2016, recepisce osservazioni formulate dal Consiglio di Stato, mostratosi ampiamente favorevole allo schema di decreto attuativo trasmesso dal Mise il 23 settembre 2015.

Importo del prestito basato sull’età del richiedente.

È opportuno stabilire una differenziazione di importo finanziabile con il prestito che vari in base all’età del richiedente. Per coloro che hanno 60 anni, l’importo del prestito ipotecario non può superare il 15/20% del valore dell’immobile. Per chi, invece, ha più di 60 anni, il prestito ipotecario può arrivare fino al 50% del valore dell’immobile.

Prestito ipotecario vitalizio cointestato a coniugi o conviventi more uxorio.

Il regolamento prevede che se al momento della stipula del finanziamento, il richiedente risulta coniugato o convivente more uxorio (documentato con certificato di residenza storico) da almeno 5 anni, o entrambi i coniugi/conviventi risiedono nel medesimo immobile posto a garanzia, il contratto del prestito deve essere sottoscritto da entrambi anche se è solo uno di essi a possedere l’immobile.
L’unica condizione prevedere che entrambe le parti siano over60.

Com’è regolata l’offerta del PIV.

Il regolamento attuativo prevede anche norme riguardanti l’offerta al pubblico dei prestiti ipotecari vitalizi da parte degli istituti di credito.
Nel contratto del finanziamento devono essere presenti, o in allegato, due prospetti esemplificativi, chiamati Simulazione del piano di ammortamento. A che scopo? Questi prospetti hanno il compito di illustrare i possibili andamenti del debito nel tempo, evidenziando anno per anno sia il capitale che gli interessi: un prospetto riguarda l’applicazione del tasso contrattuale al momento della stipula del PIV; l’altro la simulazione al terzo anno dalla stipula del contratto dello scenario di rialzo dei tassi d’interesse non al di sotto di 300 punti base rispetto al tasso in vigore al momento della stipula del contratto.
I prospetti devono avere, inoltre, una durata minima pari alla differenza d’età del richiedente più giovane e 85 anni ma non inferiore a 15 anni, includendo tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento della stipula.
Il prospetto può anche essere unico, in particolare quando il finanziamento è stabilito a tasso fisso contrattualmente.

Documentazione da consegnare al soggetto richiedente.

La banca deve fornire al richiedente una documentazione precontrattuale. Sempre la banca ha, inoltre, l’obbligo di consegnare al richiedente un prospetto informativo almeno 15 giorni prima dell’eventuale stipula di contratto; questo prospetto contiene le informazioni minime, quali:

• importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile dato in garanzia;
• indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa.

La polizza assicurativa è obbligatoria e può essere acquistata liberamente dal soggetto richiedente da una banca diversa rispetto a quella che ha erogato il prestito. Annualmente, il soggetto richiedente riceverà dalla banca un resoconto riportante in dettaglio gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che costituiscono il capitale da restituire a scadenza.

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Rimborso integrale del PIV: quando richiederlo.

Il rimborso integrale in un’unica soluzione è previsto in casi precisi:

• al momento della morte del soggetto finanziato (se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo);
• quando vengano trasferiti, in tutto o in parte la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
• qualora il soggetto finanziato compia con dolo o colpa grave atti che riducano significativamente il valore dell’immobile;
• qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;
• quando vengono apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale (da documentarsi in sede di perizia e con verifiche catastali), senza accordo con la banca ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;
• nel caso di incuria o mancanza di adeguata manutenzione che abbiano determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;
• se altri soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato, dopo la stipula del finanziamento (si intendono familiari i figli, il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi);
• nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.

È la banca che, a sue spese, deve dimostrare una di queste condizioni ed è legittimata a chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del prestito erogato.