Quando è possibile il recesso di locazione per giusta causa

Facciamo il punto della situazione sulla, intricata, norma che riguarda la disdetta di un canone d’affitto da parte dell’inquilino per giusta causa, ovvero per gravi motivi che permettano il recesso di locazione.

Un contratto d’affitto ha sempre una durata prefissata dalla legge, per il cui tempo le parti sono legate e non possono derogare. Il contratto più usato è quello che prevede una durata di 4 anni. Alla cui scadenza scatta automatico il rinnovo, di altri 4 anni: è il famoso “4+4”. Dopo gli 8 anni, inoltre, il contratto viene rinnovato tacitamente per ugual periodo, salvo disdetta o recesso, ovviamente. Un altro tipo di contratto molto utilizzato, che lega le parti per un periodo più breve, è il cosiddetto 3+2. Funziona esattamente come il precedente, ma con durata dei periodi di 3 e 2 anni.

Nel contratto di locazione, locatore e locatario, possono liberamente stabilire dei motivi al verificarsi dei quali si può disdire anticipatamente il contratto. La legge, infatti, non prevede limiti al potere delle parti di personalizzare il contratto prima della firma, inserendo clausole specifiche di recesso anticipato. Questo diritto che può essere fatto valere sia dell’affittuario, che del futuro inquilino.

Il conduttore di un’unità immobiliare, indifferentemente che si tratti d’uso abitativo o d’uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi:

Se il contratto prevede un recesso libero, con almeno 6 mesi di preavviso;
Se il contratto non prevede un recesso libero, ma ricorrono gravi motivi, il conduttore può recedere con 6 mesi di preavviso. Basterà inviare al locatore una raccomandata A.R. nella quale dev’essere specificata e dimostrabile la giusta causa che permette il recesso.

Quali i gravi motivi che consentono il recesso per giusta causa?

Se nel contratto non è presente la clausola sul

recesso

libero, né altra eventuale clausola specifica inserita dalle parti, la legge consente sempre la possibilità di dare disdetta dell’affitto qualora ricorrano gravi motivi, anche se ciò non è indicato nella scrittura privata. La dizione della norma rimane volutamente molto generica e spesso si sono aperti gravosi contenziosi in base a diverse interpretazioni della stessa. La giurisprudenza ha infatti cercato e molto dibattuto sui criteri di definizione di “gravi motivi” e “giusta causa”. Scopriamo a quali conclusioni si è giunti.

Giusta causa.

Alcune linee guide aiutano, comunque, a valutare se la causa di richiesta di recesso presa in esame possa essere definita giusta:

Cause sopravvenute. Ovvero non prevedibili prima della firma del contratto;
Cause incolpevoli. La colpa o la volontà del trasferimento non deve essere determinata dall’inquilino;
Causa oggettiva. La prosecuzione del rapporto si è resa oltremodo gravosa in termini economici, materiali o psicologici. Si legge nella norma di legge: “Deve avere una connotazione oggettiva, a prescindere dalla valutazione unilaterale effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. Rispetto poi alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo”.

Casi verosimili.

Di conseguenza a questi requisiti, proviamo a stilare un elenco di possibili cause per le quali è possibile avvalersi della giusta causa:

Trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile, troppo faticoso o troppo oneroso;
Problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari;
Perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/familiare;
Crescita del nucleo familiare: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo familiare, per cui lo spazio abitativo risulti insufficiente;
Morte di un membro della famiglia e impossibilita’ psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti.

Causa oggettiva.

Esistono, poi, gravi motivi che possono essere considerati oggettivi:

Problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco o male;
Problemi condominiali gravi, strutturali o ambientali, che il proprietario non affronta e non risolve.

È necessario sottolineare che l’acquisto di un’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Recesso locazione per giusta causa: casistiche e iter burocratico.

Un caso particolare: recesso per motivi lavorativi.

Il trasferimento del lavoro in altra sede può essere indicato come giusta causa solo quando il detto trasferimento non dipende dalla volontà diretta del lavoratore. Affinché sia considerato grave motivo, il cambiamento deve essere imposto dal datore di lavoro e non scelto dal locatario, estraneo dunque alla volontà del lavoratore stesso, e deve essere una necessità, improvvisa e non prevista, sopravvenuta dopo la firma del contratto. Inoltre, è da valutare anche la distanza dal nuovo posto di lavoro, ed altre condizioni quali, ad esempio: il possesso o meno di un mezzo di trasporto personale, in caso di pendolarismo la durata ed il costo di ogni eventuale viaggio.

Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali:

Dal punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Per quanto riguarda l’eventuale caparra, questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile;
Dal punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di risoluzione anticipata, effettuare il versamento dell’imposta di registro di 67 euro, attraverso il modello F24 Elide. L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà valersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata. In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino. Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.