Recesso e disdetta: come chiudere un contratto d’affitto legalmente

Porre fine al vincolo di un contratto d’affitto non è sempre cosa semplice che può essere fatta in qualsiasi momento e a cuor leggere. Alle volte può presentare difficoltà impreviste e non sempre concorrono gli aspetti legali per poterlo fare. Oggi vi esponiamo le casiste e le modalità di disdetta o recesso da un contratto di locazione ancora in essere.

Esistono una molteplicità di situazioni impreviste per le quali è necessario concludere un contratto d’affitto prima della sua data di scadenza. Situazioni che possono interessare sia il proprietario che il conduttore: come il trasloco in un’altra città per questioni lavorative; l’aumento delle persone facenti parte del nucleo familiare; la separazione di una coppia o comunque la diminuzione del numero di persone della famiglia; ma anche la necessità di effettuare lavori imprevisti e non rinviabili; o la necessità del locatore di utilizzare l’abitazione come propria dimora.

Sempre nel rispetto della legislazione vigente, che regola i contratti di locazione, è possibile, dunque, interrompere l’affitto di un immobile. Distinguiamo tra due possibilità: abbiamo

recesso

, se è l’inquilino a richiederlo, e disdetta, se, invece, è il proprietario a voler risolvere il contratto.

Disdetta del proprietario.

Il linea di massima i contratti d’affitto hanno durata che comprendere un tacito rinnovo alla fine del primo periodo di locazione: parliamo del 4+4 anni e del 3+2 anni. In entrambi i casi, se non diversamente specificato nel contratto stesso, è possibile per il proprietario comunicare al conduttore la voltà di voler concludere il contratto. Questa comunicazione deve essere necessariamente recapitata 6 mesi prima della data di scadenza dello stesso. Se si tratta di immobili adibiti ad uso non abitativo il termine prima della scadenza diventa di 12 mesi.

Il proprietario della casa deve, a norma di legge, indicare esplicitamente le ragioni che lo spingono, o gli impongono, di avvalersi di questa opzione. Le motivazioni devono essere valide e supportate da adeguata documentazione, in caso contrario il conduttore può decidere di procedere per vie legali.

La comunicazione al locatario della necessità che abbandoni l’immobile, perché sia valida, deve essere obbligatoriamente scritta e recapitata all’inquilino tramite lettere raccomandata. In caso contrario il proprietario rischia un sanzione a norma di legge.

Recesso del conduttore.

Anche l’inquilino può decidere di interrompere il contratto d’affitto. La legge lo permette per una casistica ben superiore ed in modo più semplice rispetto al proprietario.

In primo luogo la legge prevede una serie di motivazioni che vanno sotto la dicitura di “gravi motivi”, il cosiddetto recesso legale – per sapere quali sono le condizioni per le quali incorra un grave motivo vi rimandiamo a questo nostro articolo -, per i quali l’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione senza incorrere a penale, se comunicato con almeno 6 mesi d’anticipo. Per valida ragione si intendono circostanze imprevedibili, non dipendenti dall’inquilino stesso e che lo costringono a risolvere il contratto prima della data di scadenza, impedendogli di continuare a vivere in quell’immobile. Parliamo di varie motivazioni di carattere fisico, psicologico o economico.

Nel caso in cui sia esplicitato nel contratto d’affitto, esistono anche altre condizioni consentite per cui è possibile porre fine ad alla locazione dell’immobile. In questo caso si parla di recesso convenzionale. La notifica di risoluzione, sempre in forma scritta, deve, comunque, essere presentata 6 mesi prima della data in cui si intende chiudere il contratto in essere.

Come effettuare recesso o disdetta dal contratto di locazione.

Anche in questo caso il recesso deve essere presentato in forma scritta, tramite lettera raccomandata. Durante i sei mesi conseguenti alla notifica di disdetta, l’inquilino, deve continuare a pagare regolarmente il canone di locazione. A meno, ovviamente, di diversi accordi presi direttamente con il proprietario dell’immobile che si intende lasciare. In caso di recesso su richiesta del locatario, sarà quest’ultimo a doversi fare carico del pagamento della quota di registro, attraverso il modulo F24 – Versamenti con Elementi Identificativi, il cui prezzo ammonta a 67 euro.

Altre modalità consensuali.

Le parti possono, al momento della stipula del contratto, inserire delle clausole che consentono al conduttore o al proprietario di recedere in qualsiasi momento per ulteriori motivazioni rispetto a quelli considerati e regolati dalla legge. Ma possono anche, consensualmente, decidere di rendere legali diverse tempistiche, differenti dai 6 mesi d’anticipo richiesti dalla legge.

Le parti possono, infine, prevedere che il recesso venga comunicato in una forma diversa rispetto alla raccomandata. Ad esempio tramite telegramma o notifica a mezzo ufficiale giudiziario, purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione dell’altra parte.