SBLOCCA ITALIA: Verso il rilancio del settore immobiliare.

Anche se si tratta solamente di proposte per la cui attuazione il Governo sta cercando le coperture necessarie, si conoscono già i punti fondamentali del pacchetto casa previsto dal decreto Sblocca Italia che include tredici articoli riguardanti l’edilizia domestica, misure che puntano a risollevare il settore immobiliare.

Per semplificare le procedure, si darà la possibilità ai cittadini di effettuare lavori di ristrutturazione della casa senza richiedere alcuna autorizzazione. Basterà la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività, una semplice comunicazione al Comune in cui è ubicato l’immobile e sarà possibile effettuare frazionamenti e accorpamenti di unità abitative, abbattimento di tramezzi e divisione di immobili, mentre non sarà possibile effettuare opere che comportano un aumento di volume del fabbricato, creando vani prima inesistenti. Inoltre non si dovrà più versare il contributo al Comune che compenserà con Imu, Tasi e Tari.

Previsto, anche se ancora in fase di studio, un regolamento edilizio unico uguale per tutti gli 8.000 Comuni italiani.

Dal 1° gennaio 2015 chi realizza opere di adeguamento sismico potrà detrarre tra il 50% e il 65% della spesa sostenuta, fino ad un massimo di 60.000 euro.

Bonus fiscale del 50% fino ad un massimo di 96.000 euro per chi installa impianti che usano utilizzano fonti energetiche rinnovabili. Non ancora stabilita con certezza la possibilità di poter godere contemporaneamente di bonus energetico e bonus antisismico; tali bonus potrebbero essere cumulabili ma per definire modalità e condizioni serve un decreto ministeriale attuativo da definire tra Ministero dell’economia, Ministero dell’Interno e Protezione Civile.

Il bonus del 50% sulle opere di ristrutturazione edilizia resterà valido fino alla fine del 2014, dopodiché lo sgravio fiscale passerà al 40%.

Previste agevolazioni anche per privati, cooperative edilizie e onlus che acquistano un immobile di nuova costruzione o completamente ristrutturato in classe A o B, al fine di affittarlo a canone concordato, a condizione che l’inquilino non sia un parente di primo grado. In questo caso è possibile godere di un notevole sconto Irpef, deducendo il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile, fino ad un massimo di 300.000 euro, distribuito in 8 anni, per un risparmio fino a 7.500 all’anno, 60.000 euro totali.

Le “comunità di cittadini, associazioni no profit e rappresentanze economiche” che presentano un progetto di riqualificazione che consista nella “pulizia della stessa area, nella manutenzione e nell’abbellimento di aree verdi, piazze e strade anche mediante la collocazione di arredo urbano o la realizzazione di eventi”, potranno essere esonerati dal pagamento della Tari.

Per la rottamazione di una casa a bassa prestazione energetica è possibile godere di uno sconto sulle imposte ipotecaria, di registro e catastale, dovute in misura fissa di circa 600 euro, anziché percentuale.

Fra le categorie immobiliari che più dovrebbero trarre benefici dal Decreto Sblocca Italia troviamo le SIIQ, Società di Investimento Immobiliare Quotate, introdotte in Italia nel 2007 ma mai decollate, nonostante siano state riconosciute come elemento alla base del sistema di riqualificazione delle infrastrutture immobiliari italiane. Ad oggi le SIIQ quotate a Piazza Affari sono due, mentre in Francia superano le 40; si tratta di Igd e Beni Stabili, che con le modifiche apportate dallo Sblocca Italia, potranno godere di un allentamento delle rigidità normative, causa principale del loro scarso sviluppo.

In particolare, vengono ridefiniti i requisiti partecipativi dei soci, come si legge nel decreto: “Il requisito partecipativo del 25 per cento non si applica in ogni caso per le società il cui capitale sia già quotato. Ove il requisito partecipativo del 60 per cento venisse superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale di cui al precedente periodo viene sospeso sino a quando il suddetto partecipativo non venga ristabilito nei limiti imposti dalla presente norma.”

Le modifiche apportate dal decreto rendono maggiormente flessibile la gestione degli investimenti. Inoltre la normativa fiscale viene uniformata a quella dei fondi immobiliari.

Lo scopo delle misure previste è quello di incoraggiare assicurazioni, fondi pensione e banche, grandi soggetti istituzionali che hanno in dotazione considerevoli portafogli immobiliari, a costituire nuove società quotate diventando Siiq, aumentando i benefici in termini di entrate per le casse dello Stato, liquidità degli investimenti immobiliari e trasparenza di mercato. Le modifiche apportate al regime delle SIIQ sono state fortemente richieste da Assoimmobiliare, sulla base della considerazione per cui, per poter attuare una vera e propria politica economica di riqualificazione ed efficientamento energetico della Infrastruttura Immobiliare del Paese è fondamentale attirare ingenti risorse finanziarie dall’estero, soprattutto in forma di investimenti di lungo periodo effettuati da parte di investitori istituzionali globali. In seguito alle modifiche, le SIIQ si troveranno ad operare in un sistema molto simile a quello adottato oggi in Francia, Paese equiparabile al nostro sia dal punto di vista del valore del patrimonio immobiliare, sia per la rilevanza del settore immobiliare sul Prodotto Interno Lordo, ma fino ad ora preferita dai grandi investitori istituzionali.

Il Decreto Sblocca Italia va a beneficio anche delle Grandi Locazioni, dando maggiore libertà nel determinare i termini contrattuali e rendendo più simile la legislazione italiana a quella vigente nel resto d’Europa. In pratica, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso differente da quello di abitazione, per i quali sia pattuito un canone annuale superiore a 100.000 euro, limite fissato a 250.000 euro per gli immobili adibiti ad attività alberghiera, le parti hanno la facoltà di concordare termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 392. Quindi durata e termini dei rapporti potranno essere stabiliti in autonomia dalle parti, in questo modo si vorrebbe facilitare lo sviluppo del mercato delle locazioni commerciali e degli immobili ad uso turistico, andando di conseguenza ad incentivare gli investimenti sul mercato del nostro paese rispetto ai mercati esteri.

Nel testo del Decreto troviamo un nuovo comma secondo il quale “i proventi rivenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione nonché derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e SIINQ o di quote in fondi immobiliari di cui al comma 131, incluse nella gestione esente ai sensi del comma 131, sono soggette all’obbligo di distribuzione per il 50 per cento nei due esercizi successivi a quello realizzato”. In più “in caso di alienazione degli immobili o dei diritti reali anteriormente a tale termine, la differenza fra il valore normale assoggettato all’imposta di cui ai commi 126 e 137 e il costo fiscale riconosciuto prima dell’ingresso nel regime speciale, al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo, è assoggettato ad imposizione ordinaria e l’imposta sostitutiva proporzionalmente imputabile agli immobili e ai diritti reali alienati costituisce credito d’imposta”.

Inoltre “le plusvalenze o minusvalenze relative a immobili destinati alla locazione e a partecipazioni in SIIQ o SIINQ e i proventi e le plusvalenze o minusvalenze relative a quote di partecipazione a fondi comuni di investimento immobiliare istituiti in Italia e disciplinati dal testo 41 unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n.58, che investono almeno l’80 per cento del valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da contratti di locazione finanziaria su immobili a carattere traslativo, e in partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi immobiliari, destinati alla locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi destinati all’investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, ovvero in partecipazioni in SIIQ o SIINQ. Sui proventi di cui al periodo precedente distribuiti dai predetti fondi immobiliari alle SIIQ non si applica la ritenuta prevista dall’articolo 7, comma 2, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410”.

Sicuramente si tratta di un primo passo verso il rilancio del mercato immobiliare trainante per tutta l’economia del Paese, ma il presidente di Confindustria Giorgio Squinzi, espone i suoi dubbi sulla reale attuazione delle misure previste: “Dal punto di vista concettuale i contenuti del provvedimento Sblocca Italia sono condivisibili. Il problema è la quantità e la reale disponibilità dei fondi per sostenere questi investimenti, ad esempio quelli per le infrastrutture. Aspettiamo il testo definitivo ma la nostra impressione è che non sarà sufficiente per far ripartire il Paese”.

Squinzi illustra la drammaticità della situazione economica italiana: “Abbiamo perso il 24% di volume di produzione e il 15% di capacità produttiva, abbiamo perso un milione di posti di lavoro, abbiamo perso 9 punti di pil. Quest’anno auguro che il pil sia in pareggio, ma non ne sono convinto, dagli ultimi dati emerge un calo dello 0,2-0,3”. Alla luce di queste considerazioni, Squinzi esorta il Governo a puntare su “un progetto a medio lungo termine per il Paese” a fare sacrifici importanti da parte di tutti, sottolineando l’urgenza di misure volte a risollevare un Paese che, presentando il 43% di disoccupazione giovanile, è in grave pericolo.

Riguardo al bonus di 80 euro, Squinzi sottolinea che “non hanno avuto un impatto reale sui consumi” e siccome il lavoro viene creato dalle imprese “sarebbe stato meglio investire i circa 10 miliardi sul taglio al cuneo fiscale, che non vuol dire abbassare i salari, come qualcuno ha voluto dire e lo stesso presidente del Consiglio ha ipotizzato, noi vogliamo incrementarli, i salari, non diminuirli, e creare lavoro”.

Squinzi rimarca la necessità di una riforma del mercato del lavoro, muovendoci verso un contratto unico a tempo indeterminato che risulti conveniente per imprese e lavoratori: “Il presidente del Consiglio mi sembra che ce l’abbia chiaro, mettiamoci mano”. Sono necessari anche interventi su magistratura, fisco, e pagamento dei debiti alle Pubbliche Amministrazioni. Il presidente di Confindustria insiste rivolendosi al Governo: “Dateci un Paese normale e le imprese faranno vedere quello che sanno fare. Ma la politica deve avere un progetto di futuro chiaro: la politica deve pensare alle prossime generazioni, avere un progetto”.