Subentro in un contratto di locazione: tutti i casi e gli adempimenti fiscali da assolvere

“Subentrare” è l’atto per cui si entra al posto di qualcun altro di contratto, succedendogli immediatamente o sostituendolo all’intero dell’accordo in essere. Parlando della locazione di un immobile residenziale, dunque, subentrare vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore (ovvero il proprietario dell’immobile che concede in affitto un bene) oppure il conduttore (ovvero colui che riceve in locazione tale bene, per un determinato periodo di tempo). Vanno dunque distinti questi due casi di subentro in un contratto di locazione previsti dalla legge.

Ammettiamo come condizione iniziale l’assoluta regolarità del contratto di locazione, debitamente depositato e registrato, e l’assenza di canoni mensili o di spese accessorie insolute. In questa situazione andiamo ad analizzare dal punto di vista legale cosa comporta e come può avvenire il

subentro

in un contratto d’affitto, sia in qualità di locatore, che di locatario (sinonimo di conduttore).

Subentro nella posizione del locatore.

Può avvenire in due casi:

• Il locatore cede l’unità immobiliare oggetto del contratto d’affitto ad un terzo, che è a conoscenza del contratto di locazione in essere. In tal caso, citiamo l’articolo 1602 del Codice Civile. “Il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”. Sostanzialmente, anche se cambia il proprietario di casa, il contratto di affitto, salvo diverso accordo tra le parti, rimane valido fino alla sua normale scadenza;
• In caso di decesso del locatore, invece, non vi è diretta disciplina che regola questa situazione. Dunque ci rifacciamo ad un chiarimento della Suprema Corte di Cassazione. Esso che recita: “La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di affitto. Avviene il subentro degli eredi nella posizione di proprietario, nei suoi obblighi. Rimane il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone”. Anche in questo caso, dunque, non vi è modificazione del contratto di locazione, che rimane valido fino alla conclusione prevista.

Subentro nel ruolo di conduttore.

Situazione quanto mai frequente, il subentro in posizione di conduttore può avvenire in tre diverse circostanze, analizziamole una per una:

• Decesso del conduttore. Se presenti, gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente, more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi o i parenti e affini con lui abitualmente conviventi;
• Separazione o divorzio di coppie conviventi in locazione. Al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice o in accordo con l’altro coniuge;
• Cessione del contratto a terza parte. In questo ultima ipotesi, se non diversamente pattuito tra le parti originali del contratto, il subentro può avvenire solo ed esclusivamente in seguito ad assenso da parte del locatore.

Nelle prime due situazioni, al subentrante nel contratto di locazione è lecito per legge il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.

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Adempimenti fiscali.

Per legge, ogni contratto di locazione di immobile residenziale a uso abitativo deve essere registrato, pena la nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione. In caso di subentro volontario, ovvero di cessione volontaria dei diritti e dei dove derivanti dal contratto d’affitto, tanto in qualità di locatore, quanto in veste di locatario, è dovuta un’imposta di registro:

• Pari a 67 euro fissi, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
• Pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro) nelle cessioni di contratto con corrispettivo.

In entrambi questi casi, la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento. Esattamente come avviene per la registrazione del contratto di locazione ex novo.

Nei casi in cui il subentro in un contratto di locazione avvenga ex lege, ovvero per decesso del titolare di una delle due parti in gioco, non è richiesto né al conduttore, né al locatore alcun adempimento e non vi è nessuna imposta da pagare. Si consiglia ai nuovi contraenti, però, di inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.

Nel caso di subentro del locatore, inoltre, quest’ultimo può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.