TORNA LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA PER LE LITI CONDOMINIALI

Come tutti sanno, la vita in condominio non è sempre facile: condividere alcuni spazi di vita e mettere d’accordo tutti nelle decisioni riguardanti la gestione e la manutenzione del condominio spesso porta a dissapori e disaccordi, che a volte sfociano in vere e proprie liti che finiscono in tribunale.

Per ridurre il gran numero di cause in materia condominiale, il “Decreto del fare” ha reintrodotto l’obbligo, prima di poter procede avviando una causa legale, di ricorrere alla mediazione in caso di litigi tra condomini. La via della mediazione era una strada percorribile per risolvere le dispute condominiali già dal 24 ottobre 2012, ora invece le norme che l’anno scorso avevano portato la Corte costituzionale a bocciare il testo della legge sono state riscritte e il ricorso agli organismi di conciliazione torna ad essere obbligatorio per poter poi procedere legalmente.

Secondo il nuovo art. 71-quater introdotto dalla legge di riforma del condominio, è previsto il ricorso alla mediazione per tutte le questioni condominiali: dalle controversie relative alle norme che regolano sia la comunione che il condominio in merito agli obblighi dei condomini, alle liti relative alle stesse disposizioni per l’attuazione del codice, contenute negli articoli da 61 a 72, dalla partecipazione alle assemblee, alla ripartizione degli oneri tra venditore e acquirente fino all’impugnazione delle delibere. Quindi si dovrà rivolgere al mediatore condominiale anche chi vuole contestare le decisioni dell’assemblea, con un termine massimo di 30 giorni per le delibere annullabili.

Per essere ammessa, la domanda di mediazione deve essere presentata ad un organismo di mediazione situato nella circoscrizione del tribunale nella quale si trova il condominio. Per poter partecipare al procedimento, l’amministratore condominiale deve ottenere il benestare della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. La stessa maggioranza deve approvare anche l’eventuale proposta di mediazione, che altrimenti non potrà essere accettata.

Tramite l’Albo degli organismi di conciliazione del Ministero della Giustizia è possibile selezionare un mediatore a cui affidarsi per risolvere la controversia. La figura del mediatore verrà designata dal responsabile dell’organismo di conciliazione nel momento in cui una delle due parti presenta la richiesta di mediazione, e si fissa il primo incontro che dovrà avvenire entro 15 giorni dal deposito della domanda. Per la conclusione della lite sono previsti massimo 3 mesi di tempo e il procedimento si svolge senza formalità nella sede dell’organismo oppure dove indicato dal suo regolamento di procedura. Durante la mediazione, il segreto professionale copre tutti gli atti e le dichiarazioni, che non possono quindi essere utilizzati nelle eventuali cause successive, ma nel caso in cui venga raggiunto un accordo tra le parti, la procedura si conclude e il tribunale può omologare il verbale di accordo.

Nel caso in cui la controparte convocata non si presenti all’incontro fissato dal mediatore, la segreteria della Camera di conciliazione mette a verbale la fallita conciliazione per mancanza di adesione della controparte, e di conseguenza sarà possibile rivolgersi al tribunale allegando il verbale all’atto di citazione o al ricorso.

Saranno entrambe le parti in causa a dover sostenere i costi della mediazione che sono fissati dal Ministero della Giustizia. Per chi trova un accordo senza dover ricorrere al tribunale, è previsto un incentivo fiscale, con il riconoscimento di un credito d’imposta direttamente proporzionale alle spese sostenute per un massimo di 500 euro, che viene dimezzato in caso di fallimento della mediazione. Inoltre non sono previste spese di registrazione del verbale nel caso in cui la lite comporti una spesa pari o inferiore a 50.000 euro.

La speranza è che la figura del mediatore condominiale porti ad una riduzione considerevole delle cause condominiali, senza determinare un eccessivo incremento dei costi per i condomini che ricorreranno alla mediazione. Spetterà in primo luogo agli organi di conciliazione preoccuparsi di adottare schemi di funzionamento che non comportino costi eccessivi.