TRASFERIMENTO DI RESIDENZA: DOVRÀ ESSERE ESEGUITO ENTRO 18 MESI DAL ROGITO

Da ora in poi si perderà il bonus prima casa se, entro 18 mesi dal rogito, l’acquirente non effettuerà un cambio di residenza presso il Comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Non saranno più rilevate le ipotesi di giusta causa, fino ad ora valide, per evitare la perdita dello sconto fiscale poiché non dipendenti dalla volontà del contribuente. Sicché, se non sarà rispettato il termine dei 18 mesi dal rogito per il trasferimento di residenza nel Comune ove è situato l’immobile, anche se in presenza di cause di forza maggiore, bisognerà restituire le somme allo Stato.
A stabilire ciò è stata la sentenza della Cassazione 2016 del 10 febbraio 2016, il che comporta un deciso cambio di linea rispetto a quello che, in passato, era ormai considerato “legge”. Ma facciamo un passo indietro.

Che cosa sono le cause di forza maggiore?
In diritto, le cause di forza maggiore sono le condizioni alla verfica delle quali cade l’obbligo di fornire una prestazione contrattualmente prevista, senza che dalla mancata prestazione conseguano penali od altri effetti non previsti dall’accordo preso.
In parole povere, parliamo di:

avverse condizioni climatiche;
sisma, alluvione, frana, maremoto, vento ecc.;
sciopero;
provvedimenti dell’autorità giudiziaria.

Altre cause di forza maggiore sono:

morte o malattia del contribuente;
malattia del figlio del contribuente;
infiltrazioni d’acqua;
ritardi, da parte del Comune, nel rilascio delle autorizzazioni e dell’abitabilità;
ritardi, sempre da parte del Comune, nel rilascio dei certificati di residenza;
vizi di costruzione scoperti dopo l’acquisto;
ritrovamenti di beni di interesse archeologico;
smottamento nel sedime del fabbricato.

Ricordiamo anche, in breve, in cosa consiste il bonus prima casa.
L’agevolazione fiscale per l’acquisto di una prima casa permettere di risparmiare notevolmente sull’imposta, a tali condizioni:

se la casa viene acquistata da soggetto IVA, come un’impresa o il costruttore: l’IVA è al 4% anziché al 22%;
se la casa viene acquistata da un privato, l’imposta di registro ammonta a 200 euro, invece che al 9%.
Per ottenere l’agevolazione, però, è opportuno rispondere a tali requisiti:
l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso – ovvero A1, A8 E A9;
l’acquirente non dev’essere proprietario di altri immobili situati nello stesso Comune in cui è l’immobile “beneficiato”;
l’acquirente non deve essere proprietario di altri immobili, situati in altre parti d’Italia, acquistati con la formula del bonus prima casa. Se non dovesse soddisfare tale requisito, è tenuto a vendere qualsiasi immobile di questa categoria in suo possesso. La vendita potrà essere compiuta entro un anno dall’acquisto della nuova casa;
l’acquirente dovrà trasferire la propria residenza nel medesimo Comune ove si trova l’immobile beneficiato entro i 18 mesi dal rogito.

Come dicevamo, la nuova normativa riguardante l’ultimo punto suddetto prevede la perdita delle agevolazioni in caso di mancato trasferimento di residenza e il pagamento dell’imposta ordinaria, più una sanzione corrispondente al 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata.
In passato, la giurisprudenza aveva riconosciuto la forza maggiore come una causa valida a giustificare il mancato trasferimento. Con questa nuova sentenza, la Cassazione mette un vero e proprio macigno su ogni plausibile giustificazione che possa motivare il mancato rispetto del termine. Pertanto, l’acquirente richiedente l’agevolazione prima casa dovrà impegnarsi a stabilire la propria residenza nel Comune interessato il prima possibile.