Unità collabenti: tutte le informazioni utili per la gestione di questi immobili

La domanda, a molti, sarà sorta spontaneamente: cosa sono le unità immobiliari collabenti? Si definiscono unità collabenti i fabbricati immobiliari, o parti di esso, ridotti allo stato di rudere e che per le proprie caratteristiche, anche legate all’usura e allo stato dei materiali, non sono più in grado di generare reddito a chi le possiede. Le

unità collabenti

sono identificate dalla categoria catastale F/2. Tecnicamente proprio “edifici diroccati o fatiscenti, che non sono in grado di produrre reddito proprio in virtù delle loro caratteristiche”.

In sostanza, sono immobili con un notevole livello di degrado, inadatti o impossibili a diventare abitabili con semplici lavori di manutenzione, sia ordinaria, che straordinaria. Per renderli abitabili sono, dunque, necessari interventi radicali, inquadrabili come vere e proprie ristrutturazioni. In questa categoria catastale, infatti, rientrano edifici interessanti da pericolo di crollo, cedimento statico, danni dovuti a terremoto con crepe molto visibili, e altre casistiche simili di condizioni straordinarie che ne precludono anche solo l’agibilità.

Regolamentazione delle unità collabenti.

Il Decreto Ministeriale delle Finanze del 2 Gennaio 1998, n° 128, stabilisce che le costruzioni con accentuato livello di degrado inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, possono formare oggetto di iscrizione in catasto senza attribuzione di rendita catastale. Ovviamente, si presume indispensabile descriverne i caratteri specifici e la destinazione d’uso. Per gli immobili che rientrano nella categoria catastale F/2, dunque, sussiste la possibilità, ma non l’obbligo di aggiornare gli atti catastali.

In seguito, nel 2013, con nota n° 29439 della Direzione Centrale Catasto e Cartografia si sono specificate alcune casistiche per le quali non è possibile l’attribuzione di un immobile alla categoria catastale F/2. Ovvero quando:

• Il fabbricato risulta iscrivibile ad un’altra categoria catastale, che dunque precede la F/2 in termini di priorità;
• Non è individuabile e/o perimetrabile. Nello specifico, si considerano facenti parte di questa categoria gli immobili, le costruzioni e i manufatti privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai e contemporaneamente delimitati da muri che non abbiano altezza di almeno un metro.

Infine, con Circolare n°27/E del 13 Giugno di quest’anno, l’Agenzia dell’Entrate ha chiarito un’ulteriore vuoto regolamentare. È, infatti, a norma iscrivere un’abitazione alla categoria catastale F/2 se essa presenta muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma è totalmente priva delle tegole. Se, invece, trattiamo di un fabbricato produttivo, esso può avere pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma basta sia privo della propria copertura. Presupponendo sempre che lo stato di fatto non consenta l’iscrizione in altra categoria catastale.

Iscrizione alla categoria catastale F/2.

Specifichiamo anche che, per unità immobiliari già iscritte in catasto, non è possibile effettuare il declassamento alla F/2, con una variazione catastale. In questi casi, la procedura prevede la soppressione dell’unità e il nuovo accatastamento in categoria F/2.

Ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti è necessario il sopralluogo di un tecnico professionista abilitato, che, su incarico della committenza:

• Rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto. Esso deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica;
• Riporti un’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, attestante l’assenza dell’allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

Collabenti: si pagano l’IMU e la TASI?

No, coerentemente con quanto detto finora, le unità collabenti sono, in genere, esenti dal pagamento dell’IMU e della TASI. Ma, in realtà, esistono delle eccezioni. Ad esempio: se l’immobile è stato praticamente raso al suolo e ne restano solo poche macerie, va valutato come area edificabile. In questo caso, quindi, si considerano le imposte da pagare per il terreno edificabile, previa ovvia valutazione effettiva dell’edificabilità del terreno. Un’unità collabente ridotta a rudere, anche se il terreno è edificabile, se si trova in zona completamente isolata, potrebbe comunque riuscire ad essere esente dal pagamento dell’IMU e della TASI.

Detrazioni fiscali per unità collabenti.

Le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni, 50%, e sul risparmio energetico, 65%, sono concesse solo su edifici esistenti. La prova dell’esistenza è data dall’iscrizione in catasto dell’immobile o dalla richiesta di accatastamento. Di conseguenza è possibile beneficare delle detrazioni sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico per interventi eseguiti su unità collabenti, solo a patto che siano iscritte in catasto.