Usufrutto di una nuda proprietà e oneri fiscali: a chi spettano?

“Usufrutto della nuda proprietà di un bene” è una definizione complessa, che può apparire a dir poco oscura ai non addetti ai lavori. Prima nel discorso principale, ovvero degli oneri fiscali e delle altre spese in capo ad ogni abitante di un condominio, facciamo luce sui termini usati.

Per nuda proprietà si intende sostanzialmente il valore di un immobile, decurtato del suo

usufrutto

. Per capire meglio, facciamo l’esempio di una compravendita: vendere la nuda proprietà di una abitazione, significa, per il venditore, cedere il diritto di proprietà sull’unità immobiliare, ma riservandosi il diritto di abitarlo per il resto della propria vita. In pratica la nuda proprietà è unicamente il diritto di proprietà su qualcosa.

L’usufrutto, invece, è il diritto a godere e disporre di una cosa altrui, diventandone usufruttuario. In base a questo accordo, però, tale bene rimane di proprietà del soggetto che l’ha ceduto, definito nudo proprietario. Parlando di immobili, un vincolo fondamentale è il rispetto della destinazione economica del bene. L’usufrutto, in genere, è a tempo indeterminato, salvo diverso accordo tra le parti, infatti, si estingue con la morte dell’usufruttuario.

Contratto di usufrutto della nuda proprietà.

D’ora in poi con bene intenderemo sempre un immobile, residenziale o non residenziale che sia.

Come detto, l’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile, nel rispetto della destinazione economica data. “Godere” significa trarne ogni utilità, facendone propri i frutti naturali e civili. Parliamo, ad esempio, del canone mensile di una locazione o, più semplicemente, dei beni coltivati in un terreno agricolo.

Il primo obbligo dell’usufruttuario, invece, è quello di godere della cosa, ma “con la diligenza del buon padre di famiglia”. Il secondo è quello di restituire il bene alla scadenza del contratto di usufrutto, qualora esso non sia “vita natural durante”. Il terzo grande obbligo dell’usufruttuario ci introduce nell’argomento principale dell’articolo, ovvero la ripartizione con il nudo proprietario delle spese relative all’immobile.

Definiamo obblighi e doverei di entrambe le parti in gioco circa il pagamento delle spese di manutenzione, delle tasse sulla casa e delle spese condominiali.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il Codice Civile italiano definisce con precisione, agli articoli 1004 e 1005, gli obblighi relativi alle spese di manutenzione. Le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario. A suo carico sono pure le spese straordinarie resesi necessari in seguito all’inadempimento, per incuria o negligenza, degli obblighi di manutenzione ordinaria. Tutti i lavori finalizzati alla buona conservazione dell’immobile, dunque, sono a carico dell’usufruttuario.

A carico del nudo proprietario, invece, sono le spese riguardanti opere sulla struttura e la destinazione dell’immobile. In sostanza, dunque, le spese di riparazione e manutenzione straordinaria sono a lui imputabili. D’altra parte, però, l’usufruttuario deve corrispondere al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

In caso di disputa sulla natura della necessità di intervenire con lavori di manutenzione straordinaria, ovvero se per normale deterioramento o per incuria/negligenza, la decisione su chi debba pagare spetta al giudice di merito.

Usufrutti nuda proprietà: chi deve pagare le spese di manutenzione, le tasse e le spese condominiali.

Tasse sulla casa: IMU, TASI e TARI.

Quando un immobile viene concesso in usufrutto, a chi spetta il pagamento delle comuni tasse sulla casa? Il discorso è molto semplice, ma per chiarezza, per le tre imposte, IMU, TASI e TARI, facciamo tre discorsi distinti:

• Il pagamento dell’IMU su un’abitazione concessa in usufrutto spetta alla persona che realmente gode dell’abitazione, ovvero l’usufruttuario. Tale norma è valida anche qualora il titolare dell’usufrutto utilizzi o meno fisicamente l’abitazione a lui concessa;
• Per quanto riguarda la TARI, anch’essa è dovuta dall’usufruttuario dell’immobile. Nel caso in cui vi sia più usufruttuari, il comune potrà rivolgersi ad uno soltanto di loro, chiedendo il pagamento il solido dell’intero importo. Spetterà a lui, poi, pretendere il pagamento dagli altri, per la quota a loro spettante;
• Lo stesso discorso fatto per la Tassa sui Rifiuti vale anche per la TASI. L’imposta sui servizi indivisibili è, infatti, dovuta dall’usufruttuario dell’immobile, secondo le delibere comunali.

Spese condominiali.

Nel caso in cui un immobile oggetto di usufrutto faccia parte di un edificio condominiale, come ci si comporta di fronte alle spese condominiali? Dopo la Riforma del Condominio (Legge 220/2012) la situazione si è fatto un po’ confusa. Il pagamento delle spese condominiali, in genere, infatti, spettano non solo al proprietario dell’immobile, ma anche ai titolari di un qualsivoglia diritto reale sullo stesso.

Ne consegue che l’amministratore di condominio può chiedere gli onere condominiali sia all’usufruttuario, che al nudo proprietario. Questo avviene anche se, per la giurisprudenza, gli oneri condominiali spetterebbe al solo nudo proprietario. Fatto salvo il diritto alla rivalsa nei confronti dell’usufruttuario in merito alle spese di carattere ordinario.

In conclusione, comunque, dalle due norme si evince che, l’amministratore di condominio ha la facoltà di rivolgersi al debitore che ritiene solvibile in modo più pertinente.