L’ESPERTO RISPONDE speciale affitti

D: Sono proprietario di un appartamento che ho locato a studio professionale. Lo scorso anno ho inviato disdetta al conduttore deducendo la necessit? di adibire l?immobile ad esigenze familiari di mio figlio prossimo alle nozze ed ottenendo il rilascio dell?appartamento allo scadere del primo sessennio. Essendo venuti meno i progetti matrimoniali di mio figlio, che nel frattempo ha riattato l?immobile per s?, l?ex conduttore ora mi richiede il risarcimento del danno per non essere stati rispettati i motivi della disdetta.

R – La circostanza che l?immobile sia stato destinato ad abitazione non del nuovo nucleo familiare, ma del solo figliolo, non costituisce presunzione assoluta di colpa ai fini dell?applicazione delle sanzioni del ripristino del contratto o del risarcimento del danno fissato dalla legge in misura non superiore a quarantotto mensilit? del canone percepito prima della risoluzione (art. 31 L. n. 392 del 1978); sanzioni poste a carico del locatore che non abbia adibito l?immobile all?uso rappresentato nella disdetta. Le sanzioni non sono applicabili allorch? l? impedimento non ? imputabile a condotta dolosa o colposa del locatore e la diversa destinazione cui l? immobile venga adibito risulti comunque giustificata, come nel caso, da esigenze diverse, ma egualmente meritevoli di tutela.

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D: Sono proprietario di un appartamento in un piccolo paese di montagna. Questa estate intendo trascorrere le vacanze in altro luogo e locare l?appartamento per la stagione estiva a scopo di villeggiatura senza correre il rischio che il potenziale conduttore si insedi stabilmente nel mio appartamento. Come posso cautelarmi?

R. L?art. 53 dell?Allegato 1 al d.l. 23.5.2011 n. 79 c.d. Codice del turismo, specificando un principio gi? affermato con la L. n. 431/1998 (art. 1 comma 2 lett. c) stabilisce che ?gli alloggi locati esclusivamente per finalit? turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, siano regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione?. E? stato dunque recepito il principio secondo cui i contratti stipulati per finalit? turistica sono in modo assoluto svincolati dalle previsioni della legge n. 431/1998 e, dunque, in particolare liberi nel canone. Quanto alla durata, bench? il Codice del turismo fissi una durata non inferiore ai sette giorni e non superiore a mesi sei, deve ritenersi – dal combinato disposto della normativa codicistica e di quella di cui all?art. 1 lett.c) L. n. 431/1998 ? che nulla vieta la stipulazione di contratti di locazione di unit? abitative ammobiliate ad uso turistico per durata eccedente i menzionati limiti. La previsione opera anche con riferimento ad immobili ubicati in localit? non aventi, per definizione, vocazione turistica e, dunque, anche in localit? che non hanno ancora conosciuto una adeguata fruizione turistica.