CEDOLARE SECCA 2016: QUALCHE CHIARIMENTO PER I CONTRIBUENTI

La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione facoltativo che offre un’alternativa all’IRPEF. La sua finalità principale è quella di frenare l’evasione fiscale nel campo delle locazioni, cercando di incentivare la registrazione dei contratti di locazione e la denuncia, sulla dichiarazione dei redditi, dei canoni percepiti.

I soggetti che possono usufruire della cedolare seccasono persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di reale godimento che danno in affitto un immobile a scopo abitativo.
Con l’opzione della cedolare secca, il locatore rinuncia al diritto di chiedere l’aggiornamento del canone d’affitto e la variazione accertata dell’Istat, per tutto il periodo di durata dell’opzione.

Le unità immobiliari che possono accedere alla cedolare secca, rientrano nelle categorie catastali che vanno da A1 ad A11, tranne la categoria A10 per uffici e studi privati, e che sono date in locazione con scopo abitativo.

Durata ed esercizio della cedolare secca.
L’opzione dura per tutto il periodo stabilito dal contratto d’affitto. Il locatore, però, ha la possibilità di revocare l’opzione nelle annualità successive a quella in cui è stata attuata.
La revoca dev’essere attuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente con l’obbligo del pagamento dell’imposta di registro, nel caso in cui sia dovuta.

L’esercizio della cedolare secca può iniziare in vari momenti:

• nel momento stesso della registrazione del contratto di locazione;
• durante le successive annualità;
• in sede di proroga (anche se tacita) del contratto d’affitto.
  Si ha bisogno, in tal caso, del modello RLI, disponibile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate: questo modello ha sostituito il vecchio modello 69.

Per i contratti di locazione brevi, quindi di durata non superiore ai 30 giorni nella durata di un anno, il locatore applica la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta in cui è prodotto il reddito.

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Quando il locatore decide di usufruire della cedolare secca è tenuto a comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata, in cui si dovrà precisare la rinuncia ai diritti di cui abbiamo già parlato.

Aliquote e pagamento.
Quando si sceglie l’opzione della cedolare, nel momento in cui si registra il contratto di locazione si paga un’imposta unica che va a sostituire l’imposta di registro, quella di bollo, l’IRPEF e le relative addizionali.

Le aliquote applicabili sul canone d’affitto annuo stabilite dal contratto sono:

• aliquota del 21% sulla generalità degli immobili;
• aliquota del 10%, ma solo fino al 2017, dopodiché tornerà al 15%, per i contratti di locazione a canone concordato per gli immobili situati nei comuni con scarsa disponibilità abitativa e nei comuni, invece, ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE; per i contratti di locazione stipulati in comuni nei quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti all’entrata in vigore della legge di conversione del Piano Casa 2014, uno stato di emergenza in seguito ad eventi calamitosi.

Le modalità di pagamento e le relative scadenze dell’imposta della cedolare secca seguono le stesse regole previste per il pagamento IRPEF. Quindi, ci saranno due rate: l’acconto non è dovuto nel primo anno di fruizione della cedolare, poiché manca la base imponibile su cui fare riferimento.
Il pagamento dell’acconto è dovuto se la cedolare riferita all’anno precedente è superiore ai 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell’imposta sostitutiva può:

• essere effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo non è oltre i 257,52 euro;
• essere diviso in due rate, se la cifra da pagare è superiore a 257,52 euro: di cui la prima del 40% (del 95%), entro il 16 giugno 2016, e la seconda del 60% rimanente (del 95%), entro il 30 novembre 2016.
  Per il pagamento si utilizza il modello F24, anch’esso disponibile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Sul modello vanno poi specificati i codici tributi:
• 1840, cedolare secca locazioni – Acconto I° rata;
• 1841, cedolare secca locazioni – Acconto II° rata o unica soluzione;
• 1842, cedolare secca locazioni – Saldo.

Nel modello 730/2016, la cedolare secca andrà indicata così: nella sezione I del quadro B andranno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e barrata la casella della colonna 11 “Cedolare secca”; mentre nella sezione II sempre del quadro B andranno indicati gli estremi di registrazione del contratto d’affitto.

Infine, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto una sezione apposita per la cedolare secca nel suo sito istituzionale, pubblicando una serie di risposte alle FAQ – Frequently Asked Questions,riguardo diverse questioni normative poste dai contribuenti stessi.
Vediamo quali chiarimenti ci fornisce l’Agenzia delle Entrate:

Nel caso in cui l’inquilino decida di risolvere in contratto, come deve comportarsi il proprietario?
Occorre registrare la risoluzione del contratto, presentando entro 30 giorni, decorrenti dall’interruzione del rapporto di locazione, il modello RLI compilato allo stesso ufficio presso il quale è avvenuta la registrazione del contratto.

In caso di cessione di contratto, si deve pagare l’imposta dio registro?
Si, certo: l’imposta ammonta a 67 euro.

Il proprietario di un box auto dato in affitto, può usufruire della cedolare secca?
Sì, ma solo nel caso in cui il box sia pertinente ad un immobile ad uso abitativo ed è locato insieme ad esso.

La cedolare secca è concessa se il conduttore è una società che da’ in locazione un immobile a scopo abitativo ai propri dipendenti?
Sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti di locazione che abbiano conduttori esercitanti attività d’impresa o lavoro autonomo, a prescindere dal successivo utilizzo dell’immobile per scopi abitativi di collaboratori e dipendenti.

Chi usufruisce della cedolare secca, cosa deve fare alla scadenza delle annualità successive previste dal contratto?
Nulla, poiché l’opzione della cedolare secca produce i suoi effetti fino alla scadenza del contratto o fino alla revoca.